▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있으나(제1조), 사업을 추진하는 과정에서 다양한 요인으로 사업이 지연되거나 표류하는 경우가 발생하고 그 책임은 공공(정부 등 포함), 시공자 및 사업시행자 모두에 있다.

하지만 도시정비사업에서 야기되는 문제들이 사업의 특성에서 유발되는 점을 주목할 경우 그 책임의 중심은 공공이라 할 수 있고, 공공이 사업 영위를 위해 할 수 있는 다양한 진로는 향후 사업의 생존지침이 될 수 있을 것이다. 그런데 공공은 장기적인 정책보다는 단기적인 처방으로 부동산 수요를 통제하는 방향의 정책들을 쏟아내고 있으므로 향후 수요와 공급의 부조화로 주택시장의 왜곡 현상이 더욱 심화하지는 않을까 우려되는 상황이다.

따라서 사업시행자가 시공에 이르기 전에 사업을 정상적으로 영위하는 데 있어 공공의 역할이 막중하며 그 책임은 공공으로 귀결된다. 이에 공공이 도시정비사업에 대해 할 수 있는 정책들을 사업시행자를 위한 정책과 시공자를 위한 정책으로 분류할 때, 공공의 정책 방향은 기본적인 틀은 시공자를 위해, 공급의 측면에서 사업시행자를 위해 펼치고 있으며 이는 사업지에 대한 법적 규제에서 나타나는 현상을 관찰함으로써 더욱 명확해질 것이다.

공공이 추진하는 최근 정책들의 방향성이 사업시행자에 대한 사업 통제인 데다 사업 지연 및 실패에 따른 부작용을 파악하지 못함에 따라 결국에는 사업시행자들에게 그 책임을 지우는 양상이다. 도시정비사업에 있어 시공자는 손실을 안고 수주할 수 없음은 시장 논리상 당연하고, 사업 지연 등의 책임은 정비사업지의 토지소유자들이 고스란히 떠안게 되는 양상이 최근 공공이 추진하는 부동산정책과도 일맥상통한다.

공공은 도시정비사업을 통한 주택 공급을 도외시하고 대신 공공주택 등의 공급을 통해 수급을 조절하려 하고 있다. 하지만 이는 우리 국민의 생활 수준을 정확하게 파악하지 못한 결과로 국민은 양질의 주택에 대한 욕구가 강하고 이는 신규 주택의 공급을 통해서 해결될 것이다. 그런데 공공이 공급하는 공공주택은 그 수요를 창출하지도 못할 뿐만 아니라 국민의 욕구를 충족할 수 없다. 그래서 강한 통제에도 불구하고 미래에 대한 불확실성의 증대로 인해 주택가격은 더욱 상승하게 되는 것이다.

만약 공공이 추진하는 주택에 대한 통제정책이 성공한다 해도 국민의 미래 주택수요에 대한 욕구를 맞출 수 있는지와 공공이 추진하는 금융 및 세제 정책들이 국민의 납세의무 등에 맞는지 되짚어 봐야 한다. 세금은 국민의 의무이지만 그 의무가 과도할 때 문제가 있을 수 있으며, 공공이 추진하는 정책들대로의 성과가 창출된다면 현재 공공이 부과하는 각종 세금들 그리고 법령 개정 등을 통해 부과하려는 세금들은 정당한지 되짚어 봐야 한다. 이는 미래에 확실한 주택 정책이 존재하지 못한다면 그 폐해는 심각해 결국 악순환이 반복될 것이기 때문이다. 과거 공공이 입증해 왔듯이 더욱 더 신중하고 장기적인 플랜을 갖는 정책이 돼야 한다.

공공은 사업시행자들이 부동산 투기를 조장하고 과도한 분양가책정으로 주택시장을 왜곡한다고 보고 있다. 하지만 사업시행자 처지에서는 토지등소유자들의 이익을 생각하면서 주택시장에서 수반되는 시공원가와 시공 전후의 가격 동향을 파악해 가격을 책정해야 하고, 사업에 따른 손실을 사업시행자나 토지등소유자가 고스란히 떠안을 수만은 없다. 사업시행자는 법적 테두리 내에서 사업을 진행해야 하는 만큼 공공은 사업시행자가 사업을 진행할 수 있는 기반을 조성해줘야 한다. 그런데 공공은 사업시행자들이 사업성을 확인할 수 있는 사업성 분석에 대한 예측치도 제공하지 못하는 환경에서 사업시행자에게 과도한 짐을 지우는 것은 결국 주택시장의 혼란을 초래하고 주택 수급에 차질을 빚어 주택가격이 상승하는 현상이 발생하게 되는 것이다.

주택시장의 특성상 국민의 삶의 질 향상은 주거환경에 대한 다양성 및 질적 향상을 추구하게 되고, 이런 니즈가 고가주택을 만들어 내는 것이다. 따라서 국민의 삶의 질이 향상될수록 확대되는 수요를 공공은 정상적으로 충족시켜야 하는데 비정상적으로 공급을 억제하다 보니 국민의 주택 수요에 대한 욕구가 다른 방향으로 분출해 시장을 왜곡하게 만드는 것이다.

현재 공공은 도시정비사업의 정상화를 통해 주택 수급을 조절하고 국민 삶의 질도 향상해야 할 뿐만 아니라 어려운 시기에 고용도 창출해야 하는바, 보다 적극적인 경쟁력 제고를 위한 신 뉴딜정책을 추진하려면 가격통제는 시장에 맡기고, 국가경제구조를 왜곡시킬 수 있는 금융 등에 대한 관리정책을 통해 주택시장을 안정화해야 한다.

그런데 공공은 가격통제에 집중해 가격을 안정시키지 못하면 주택시장이 붕괴하기라도 할 것 같은 모습을 보여주고 있으니, 이는 본말이 뒤바뀐 현상으로 공공은 도시정비사업의 정상화를 통해 고용뿐만 아니라 국가의 기간산업이 활성화될 수 있도록 정부 개입적 시장경제정책을 추진해야 옳을 것이다.

공공은 사업시행자가 시공단계에 진입하면서 넘어야 할 절대적 강자이며 최근 공공의 막강한 권한의 사용으로 인해 사업이 지연 또는 실패하는 사례가 속출하고 있다. 이는 심히 유감스러운 것으로 필자가 강조하듯이 사업지의 사업성을 예측할 수 있는 툴을 만들고 사업시행자의 역량을 강화함은 물론 공공이 가지고 있는 인허가권을 사업을 정상화하는 데 집중해서 사용해야 할 것이다.

도시정비사업의 정상화는 결국 국민의 고용창출로 이어질 것이며, 최근 정부에서 지출하고 있는 공적자금에서 사업의 정상화 방안이 나올 수도 있지 않을까 기대한다. 앞으로 공공이 사업시행자들이 올바른 도시정비사업을 추진할 수 있는 활로를 마련해 주고, 주택에 대한 수요ㆍ공급의 각자 역할을 조정하는 사업 정상화의 파수꾼이 돼주기를 간곡히 바란다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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