▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 ․ 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있으므로(제1조), 도시의 기능회복 및 주거환경 개선을 위해 도시정비법이 재기능을 다해야 한다.

하지만 도시정비법은 주택환경에 따른 변화를 정확히 읽지 못하고 정책적인 변동에 따라 유동적인 적용을 반복해 왔고, 지금의 주택시장에 대한 접근법도 장기적인 해결책을 모색하기보다 단기적인 처방에 머물러 있다. 또한, 정책 방향들이 주택가격의 안정에 주안점을 두면서 국민의 주거문화에 대한 배려 및 주거환경의 개선에 대해서는 무신경한 것이 아닌가 생각된다.

주택은 문화적 요인에 따라 그 형태를 달리할 수 있으나, 궁극적으로 선진화와 맞물려 국민의 주택에 대한 의존도는 형태를 포함한 주택의 고급화에 그 방점이 있으므로 주택가격의 상승은 불가피한 것으로 보인다. 더불어 주택이 슬럼화되는 판단의 기준도 변해 가고 있으므로 정부를 포함한 주택 공급 정책을 수립ㆍ집행하는 자들은 장기적 관점에서 국민의 주택 수요 수준에 대한 판단을 선행해야 한다.

그런데 정부가 주택 공급 정책을 이원화하지도 못하면서 공공주택의 공급에 치중하는 것은 장기적으로 국민의 수준을 맞추지 못하게 될 것이고, 결국 민간에 의한 주택 공급을 유발해 현재와 같은 도시정비사업 활성화를 동반해야 할 것이다. 다만, 민간에 주택 공급을 의존할 경우 공급 조절 등으로 인해 공급이 불안정할 수도 있으므로 민간주택 공급의 원활화를 위해서는 원가개념 도입을 통한 시장 안정화를 위해 시장 논리에 맞는 신축 건물에 대한 표준공사비 산출 프로세스를 구비해야 한다.

하지만 정부는 주택을 공급하는 기업들에 대한 통제가 시장질서를 교란시켜 시장을 왜곡할 수도 있다는 판단과 도시정비사업에 있어 사업시행자에 대해서는 용적률 상향 등의 미끼를 통해 기부채납 및 원인자 부담원칙을 내세워 막대한 부담을 지우면서 사업시행자가 알고자 하는 기본적인 욕구는 충족시키지 못하는 비상식적인 정책을 추진하고 있다. 따라서 정부의 정책은 주택시장의 흐름을 따라가지 못하며, 사회에서 발생하는 다양한 요인들도 예측하지 못한다는 것이다.

정부가 추진하는 주택시장에 대한 정책 흐름은 관리와 통제로 압축될 수 있으며, 이의 대표적인 규제들이 분양가상한제, 법적용적률 적용에 따른 각종 기부채납, 금융 및 세제 정책들이라 할 수 있다. 현재 사업시행자들이 분담금 완화를 위한 방법들의 강구에 매달리다 보면 결국에는 분양가의 상승으로 귀결될 수밖에 없다. 그런데 정부는 주택시장을 정상화할 방법으로 관리와 통제를 위한 수단들을 마련하고 있기에 향후 주택시장의 흐름이 변화보다는 안정을 기반으로 한 서민적 주택 공급이라 한다면, 국민의 양질의 주택에 대한 욕구는 충족시킬 수 없을 것이다.

최근 신종 코로나바이러스 감염증으로 인한 정국은 주택시장에도 시사하는 바가 크다. 고용이 불안하고 국민의 수입이 감소하는 상황이 계속된다면, 정부에서 기존에 추진했던 정책 중 일부는 심한 괴리현상이 발생할 것이고, 향후 정부가 추진하고자 하는 주택시장에 대한 정책들도 딜레마에 빠져들 수밖에 없는 형국이다.

결국, 정부가 추진한 정책들에서 충분히 추론할 수 있듯이 주택시장이 미래에 경제적 효용을 창출할 수 있는 발전된 시장으로 거듭날 수 있을까에 대해 의문이 든다. 하지만 현재보다 미래가 훨씬 중요하게 대두되는 현 시국의 상황에서는 불안한 주택시장이 경기 침체가 동반됐을 때는 주택시장이 어떤 방향으로 흐를지 예측하는 것은 주택시장에 대한 장기적 대책을 수립하는 측면에서 중요한 사안이다.

사업시행자는 정부의 정책에 맞는 사업을 진행하기 위해 노력하는 와중에도 토지등소유자들에게 적은 부담금을 지우는 방법을 마련해 나가지만, 법적상한용적률을 적용받지 못하는 경우 현실적으로 이윤을 창출할 수 없는 구조이기 때문에 높은 분양가 창출에 매달릴 수밖에 없다. 그런데 정부는 높은 분양가가 주택시장을 왜곡하는 주범인 것처럼 규제책들을 쏟아내고 있다.

하지만 현실적으로 사업 외적 요인에 의한 주택가격의 상승을 제외하고 토지등소유자가 누릴 수 있는 이익은 극히 제한적이라 할 수 있으므로 주택시장에서 얻는 이익도 인정받아야 한다. 정책이 추구하는 방향에 대한 대안들도 세제정책을 통해 충분히 관리가 될 수 있으며, 금융정책도 세제정책이 정상적으로 작동한다면 특별한 어려움 없이 관리될 수 있을 것이다. 그러므로 주택시장에 대한 관리는 단기적인 관점에서 금융과 세제정책으로 관리되고, 장기적으로는 정부가 추진하는 공공주택의 공급으로 주택 수요를 맞춰야 한다.

정부는 자체적으로 갖춘 도시정비법의 목적을 도외시한 채 각종 규제를 세워 주택시장에 개입하고 있고, 심지어 공적개념의 시장 개입을 보편화하려 하는 것은 주택시장이 왜곡될 수 있는 토양을 정부 스스로 만들어내는 것이라 할 수 있다. 이에 정부의 주택시장에 대한 개입은 극히 제한적이어야 하고, 도시정비사업에서 야기될 수 있는 문제는 도시정비법의 보완과 공급에 따른 간접적인 개입을 통해 충분히 관리될 수 있을 것이다.

주택시장이 국가의 기간산업으로 국민의 고용 등을 창출해 냄은 지극히 사소한 것으로 치부될 수 없다. 정부는 지금이라도 주택시장에 적용되고 있는 각종 규제가 도시정비사업을 활성화할 수 없는 것들이라는 것을 인지해야 하고, 정책을 통한 사업의 활성화는 다양한 측면에서 접근 가능하다는 점을 명심해서 업무절차의 간소화 및 사업지의 자생력 강화를 위한 규제 완화로 도시정비사업의 정상화에 힘을 실어줘야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>