▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설

가. C 조합이 공급하는 아파트 입주자모집공고에는 구 「주택법(2017년 8월 9일 법률 제14866호로 개정되기 전의 것)」 제64조 및 구 동법 시행령(2017년 7월 11일 대통령령 제28182호로 개정되기 전의 것) 제73조제1항에 따라 최초로 주택 공급계약 체결이 가능한 날인 2017년 6월 27일부터 1년 6개월 동안 전매가 금지된다는 내용이 기재돼있었다.

나. 피고는 위 모집공고에 따라 청약신청을 했고 2017년 6월 22일 당첨돼 이 사건 아파트에 대한 수분양권을 취득했고, 공인중개사에게 수분양권 전매요청을 해 원고와 프리미엄을 주고 전매계약하기로 했으나 계약서는 작성하지 않았다.

다. 원고는 피고에게 프리미엄 800만 원을 입금했고, 피고를 대신해 C조합에 이 사건 아파트의 공급대금 중 계약금 5330만 원을 입금했다.

라. 피고는 2017년 6월 28일 C 조합과 이 사건 아파트를 공급받기로 하는 계약 체결하고 같은 날 공급계약서 및 수분양권 이전에 필요한 제반 서류를 상대방 란이 백지인 상태로 피고의 서명날인 후 원고에게 제공했다.

마. 원고는 피고가 수분양권 명의변경절차를 이행하지 않자, 피고와 C 조합 사이에 체결된 공급계약의 수분양권 명의변경절차를 이행하라는 소송을 제기했다.

2. 당사자의 주장

원고는 피고와 수분양권 매수계약을 체결했고 계약상 프리미엄도 모두 지급했으므로 원고에게 수분양권에 관한 명의변경절차를 이행할 의무가 있다고 주장하고, 피고는 이 사건 전매계약은 구 「주택법」 제64조가 규정한 전매제한을 위반해 체결한 것으로 무효이므로 원고에게 명의변경절차를 이행할 의무가 없다고 주장한다.

3. 법원의 판단

(1) 사법상의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법 규정을 위반해 행하였을 때 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 다른 내용으로 그 효력을 제한해야 하는가 여부는, 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제로서, 그 법 규정의 해석에 따라 정해진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 그에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비춰 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토해 이를 정할 것이다(대법원 2017년 2월 3일 선고ㆍ2016다259677 판결, 대법원 2018년 7월 11일 선고ㆍ2017다274758 판결).

(2) 이 사건의 경우 설령 이 사건 전매계약이 구 「주택법」 제64조 및 같은 법 시행령 제73조제1항별표3이 정한 전매제한기간 내에 체결됐다고 하더라도 다음과 같은 사정들을 종합해 보면 이 사건 전매계약이 구 「주택법」의 전매제한금지 규정을 위반해 무효라고 볼 수는 없다.

①구 「주택법」 제64조제1항은 사업 주체가 건설, 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위를 구 주택법 시행령이 정하는 전매제한기간 내에는 전매할 수 없다고 규정하고, 같은 법 제101조제2호는 위 규정에 위반해 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이를 알선한 자를 처벌하도록 규정하고 있다. 그러나 위 각 규정에 의하더라도 위와 같은 전매행위의 효력이 무효가 되는지 여부에 관해서는 명문의 규정이 없다. 또한, 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이를 알선한 자는 형사처벌을 받지만 매수인은 형사처벌 대상에서도 제외됨으로써 매수인에 대해는 그 제재를 완화하고 있다.

②구 「주택법」 제64조제3항은 같은 조 제1항을 위반해 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매행위가 이루어진 경우, 사업 주체가 이미 납부된 입주금에 대해 매입비용을 매수인에게 지급할 경우에 그 사업 주체가 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다고 규정한다. 이는 전매행위가 유효함을 전제로 사업주체가 매입비용을 지급하고 입주자로 선정된 지위를 취득하도록 규정한 것으로 볼 수 있다.

③주택조합의 구성원으로서 주택을 공급받을 수 있는 지위 등의 양도금지 등을 규정한 구 「주택법」 제65조는 그 지위의 양도나 양수 시 사업 주체 등이 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 없다고 규정하고 있다. 반면, 구 같은 법 제64조에서는 그와 같은 규정이 없어 제65조보다 규제가 완화돼 있다. 그런데 대법원은 구 「주택법」 제65조와 같은 취지로 규정하고 있는 동법 제39조에 관해 제3항에서 사업 주체가 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비춰 같은 조 제1항의 금지규정이 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아니라는 입장을 일관되게 유지하고 있다. 이처럼 대법원이 구 「주택법」 제64조보다 엄격한 규제를 하는 동법 제39조를 단속규정으로 해석하고 있으므로 제64조를 효력규정으로 해석하는 것은 균형에 어긋난다. 따라서 피고의 항변은 이유 없다.

4. 결어

전매제한기간 중 전매행위의 사법상 효력을 일률적으로 부인할 경우에 오히려 「주택법」의 입법목적인 주거생활의 안정을 저해하는 문제가 발생할 수 있고 수분양권 전매에 기초한 부동산 소유권이전등기가 원인무효가 됨으로써 거래의 안전이 위협받을 수 있다. 

구 「주택법」 제64조를 효력규정으로 해석하지 않더라도 이에 대해서는 형사처벌 규정에 의해 어느 정도 국가의 개입이 가능하고 사법상의 효력을 부인하지 않더라도 투기수요 억제나 주택 공급질서 유지 등 전매제한규정이 달성하고자 하는 입법목적은 일정 정도 달성할 수 있다는 점에서 위 판례는 지극히 타당하다고 본다.

위 판례에서 피고는 전매제한규정위반 항변 외에 신의칙 위반 항변 등을 했으나 모두 배척되고, 피고는 원고에게 해당 부동산에 관해 피고와 C 조합 사이에 체결된 공급계약의 수분양권 명의변경절차를 이행하라고 판시했다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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