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[아유경제_특집] 주택 공급 확대 주문에 ‘그린벨트’ 봉인 해제되나
▲ 문재인 대통령이 이달 2일 김현미 국토교통부 장관을 청와대로 불러 발굴해서라도 주택 공급량을 늘리라고 주문했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 계속되는 정부의 부동산 규제 정책에도 이를 비웃기라도 하듯이 시장 과열이 지속되자 문재인 대통령이 직접 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관을 청와대로 호출하며 대책 마련을 지시했다.

이 자리에서 문 대통령이 주택 공급 확대를 주문한 것으로 알려지며 토지임대부 주택은 물론 그린벨트(개발제한구역) 해제 등이 대책안으로 거론되는 모양새다. 이에 본보는 현재 거론되는 대안과 부동산시장을 둘러싼 현 상황을 좀 더 자세히 담아보고자 한다.

문 대통령, 부동산 정책 비판에 국토부 장관 ‘이례적’ 호출
“공급물량 늘려라”… 4기 신도시 나오나?

이달 2일 오후 문재인 대통령이 김현미 국토부 장관을 청와대로 긴급 호출했다. 부동산시장 과열 분위기가 좀처럼 잡히지 않고 되레 ‘풍선 효과’ 등으로 집값이 큰 폭으로 오르는 지역들이 계속해서 나오자 대통령이 직접 나선 것이다. 문 대통령이 직접 국토부 장관을 불러 부동산 대책 마련을 상세하게 지시한 것은 사실상 처음 있는 일로 그만큼 청와대부터 부동산시장 과열을 심각하게 바라보고 있다는 것을 방증케 한다.

이날 문 대통령이 주택시장 동향과 대응 방안 등을 보고받은 뒤 김 장관에게 지시한 사항은 크게 4가지다. ▲다주택자 세금 부담 강화 ▲공급물량 확대 ▲실수요자 부담 경감 ▲추가 대책 수립 등이 주된 내용으로 투기 세력을 잡고 서민들이 집을 마련하도록 하겠다는 의지로 풀이된다.

현 부동산시장을 두고 문 대통령은 “투기성 매입에 대한 규제 강화 목소리가 높은 만큼 다주택자 등 투기성 주택 보유자에 관해 부담을 강화해야 한다”면서 “여전히 물량 공급이 부족하다는 인식이 많다. 발굴을 해서라도 추가로 공급물량을 늘려야 한다”고 강조했다.

그러면서 “반드시 서민들에 대한 보호가 우선시 돼야 하는 상황으로 생애 최초 구입자의 세금 부담을 줄이고 특별공급 물량을 확대하라”면서 “보완책이 필요하면 주저하지 말고, 언제든지 추가 대책을 만들라”고 김 장관에게 지시했다.

그리고 국토부는 곧바로 문 대통령 지시 사항 이행 방안에 대한 검토에 들어간 것으로 파악됐다. 사실상 대통령이 주택 공급 확대를 콕 집어 지시한 만큼 업계에서는 현재 4기 신도시 등 신규 택지가 추가될지를 두고 초미의 관심을 두고 있다.

국토부와 한국토지주택공사(LH)는 그동안 ▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲인천 계양 ▲고양 창릉 ▲부천 대장 등 3기 신도시에 30만 가구 공급 계획을 포함해 수도권 공공택지 77만 가구 주택 공급 방안을 내놓은 상황으로 이외에도 서울 7만 가구 공급 계획 역시 모두 포함돼 있다.

여기에 더해 이미 국토부는 상황에 따라 필요할 수 있는 추가 공급 대비 차원에서 서울을 포함한 수도권 내 신규 택지 후보지를 물색해 온 만큼 이른바 ‘4기 신도시 계획’도 발표될 가능성이 제기되고 있는 것이다.

이에 대해 업계 관계자는 “국토부는 정책적 판단이 내려지면 얼마든지 추가로 택지를 지정하고 개발할 수 있다는 입장으로 보인다”면서 “문재인 대통령이 직접 주택 공급 물량 확대를 지시한 상황인 만큼 일각에서는 3기 신도시에 이어 추가적으로 4기 신도시가 지정될 수 있다는 관측이 조심스레 제기되고 있다”고 귀띔했다.

하지만 그는 “기존 2기와 3기 신도시에 대한 교통 개선 대책이 추진되고 있고 이미 지정된 신규 택지에서 주민들 반발이 계속되고 있다”며 “이런 상황에서 4기 신도시까지 추가로 지정되면 추가적인 교통 문제는 물론 국토균형발전에 소홀하다는 지방의 비판을 피할 수 없어 정부가 실제로 4기 신도시 지정에 나설지는 추후 지켜봐야 할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

그린벨트 직권해제 가능성마저 ‘언급’
박원순 서울시장, 여전히 반대 입장 ‘고수’… 투기 확산 역풍 우려도

아울러 국토부 장관의 서울 그린벨트 직권해제 가능성도 제기되고 있다. 현재 서울시 그린벨트 면적은 올해 1월을 기준으로 149.13㎢로 이 중 보존 가치가 상대적으로 덜한 3~5등급 지역은 약 29㎢(2018년 기준)로 전체 그린벨트의 약 20%를 차지한다.

기본적으로 그린벨트는 도시 주변의 녹지공간을 보존해 개발을 제한하고 자연환경을 보전하자는 취지로 그린벨트구역 안에서는 건축물의 신ㆍ증축, 용도 변경, 토지의 형질 변경, 토지 분할 등의 행위를 제한하고 있다. 단, 개발제한구역을 지정한 목적에 어긋나지 않는 범위 내에서 국민생활 편익을 위한 최소한의 시설로 허가권자의 승인이나 허가를 받을 경우 개발행위를 할 수 있다.

최근 문 대통령이 발굴을 해서라도 주택 물량 공급을 늘리라는 지시가 있자 그동안 서울 시내 봉인돼 있던 그린벨트가 거론되는 것이다. 사실 그린벨트 해제 이슈는 그간 자주 언급됐다. 2018년에도 국토부와 서울시가 그린벨트 해제를 놓고 대립각을 세웠다. 당시에도 서울 집값 잡기에 나선 당ㆍ정ㆍ청이 주택 공급 확대 방안으로 그린벨트 해제 등을 제시했지만 박원순 서울시장이 그린벨트는 미래 세대를 위한 최후의 보루로 아껴야 한다면서 강하게 해제 반대 입장을 내, 없던 일이 된 바 있다.

하지만 이번에는 이전과 다른 분위기가 감지되고 있다. 대통령의 긴급 지시를 바탕으로 국토부 장관이 직권으로 그린벨트 해제에 나설 수 있다는 관측이 제기되고 있기 때문이다. 일각에서는 정부의 그간 정책을 봤을 때 재건축 규제 완화는 가능성이 크지 않다면서 그린벨트 해제가 유일한 대안일 수 있다고 보고 있다.

여당인 더불어민주당 역시 서울 내 주택 공급 물량 확보 방안으로 그린벨트 해제 등을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 이달 6일 최고위원회 직후 강훈식 민주당 수석대변인은 “공급 확대를 위해 그린벨트 해제를 검토 중이냐”는 기자들 질문에 “정부에서 관련 논의를 하는 것으로 안다”며 가능성을 부인하지 않았다.

또 다른 여당 핵심 관계자 역시 “당 고위전략회의에서 획기적인 공급 확대 방안을 마련해야 한다는 의견들이 강하게 피력되고 있다”면서 “그린벨트 해제와 공공시설물 지방 이전 정도가 대안으로 제시되는 상황”이라고 밝혔다.

여기에 범여권의 가장 유력한 차기 대선 주자로 꼽히는 이낙연 더불어민주당 의원 역시 “수도권 내 아파트 공급을 제약하는 규제에 대해 서울시와 협의를 통해 좀 더 완화하는 방안을 마련할 필요가 있다”며 “유휴 부지를 잘 활용해 주택 공급을 늘리는 방안을 우선 고려하고 있다”고 밝혀 그린벨트 해제를 고민하는 정부에 사실상 힘을 실어주고 있는 모양새다.

해제 관건은 면적이다. 현재 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따르면 그린벨트 면적이 30만 ㎡ 이상일 경우 중앙 정부가 직접 해제할 수 있게 돼 있다. 그 이하일 경우, 서울시장이 직접 안건을 상정해야 해제가 가능한 만큼 박원순 시장의 결단 없이 해제는 사실상 불가능하다.

만약 정부가 그린벨트 해제 움직임을 본격화할 경우 서초구와 강남구 일대 그린벨트가 유력 후보지가 될 가능성이 가장 크다는 예상이 나오고 있다. 서초구와 강남구 그린벨트는 각각 2388만 ㎡와 609만 ㎡다.

물론 정부가 공공주택 건설 등의 이유로 직접 해제가 가능하지만 서울시가 강하게 반대하고 있는 상황이라 부담이 될 수 있다.

특히 박원순 시장은 이달 6일 서울시청에서 민선 7기 2주년 기자간담회에서 “서울시의 기본 철학에 해당하는 그린벨트를 건드리면 안 된다”며 “미래 세대를 위해서 남겨놔야 할 보물과 같은 곳이기 때문에 아껴둬야 하는 만큼 그린벨트를 풀지 않겠다”는 기존 입장을 재확인했다. 박 시장은 그린벨트 해제보다는 역세권 부지를 활용해 주택 공급을 늘리겠다는 입장이다.

한 업계 전문가는 “그린벨트 해제가 집값 안정화에 얼마나 실효성이 있는지도 불확실하고 실제로 해제를 하더라도 오히려 투기 열풍을 확산시킬 우려도 있는 것이 사실”이라면서 “무엇보다 대통령이 물량 공급 확대를 지시한 이후에도 박원순 시장이 사실상 거부의 뜻을 나타낸 것으로 미뤄보면, 정부의 뜻대로 순조롭게 관철될지는 예측하기 어렵다”고 밝혔다.

토지임대부주택도 대안 카드로 ‘급부상’
전문가 “특정 개인에게 몰리는 개발이익 차단하면 효과 거둘 수 있어”

부동산시장 안정을 위해 공공환매 조건 등을 전제로 한 ‘토지임대부주택’도 대안으로 부상하고 있다. 부동산 가치를 결정짓는 토지는 공공이 소유하되 건물만 분양하고 피분양자는 토지 점유에 대한 임대료를 내는 방식이다. 일명 ‘반값 아파트’다.

과거 이명박 정부 시절 강남 세곡동, 서초 우면지구 등에 보금자리 주택 일부에 대해 이 같은 방식을 시도한 적이 있다. 2013년 입주 당시 분양가 2억 원, (토지) 임대료 월 23만 원이었던 아파트 시세가 전매제한이 끝난 2018년에는 8억3000만 원, 현재는 10억 원을 넘는 상태다. 한마디로 분양받은 사람은 앉아서 수억 원을 벌게 된 것이다. 이런 이유로 과거 방식의 토지임대부주택은 되레 투기만 조장할 수 있다. 기존 제도를 대폭 개선해 ‘문재인표 반값 아파트’를 공급해야 한다는 의견이 나오는 이유다.

정의당 역시 토지임대부 분양을 통해 시세 반값 이하의 싼 분양가와 임대료로 주거복지를 강화해야 한다는 입장이다. 개발이익을 환수하는 장치를 마련하면 집값 안정화에 기여할 수 있다는 것이다.

정의당 심상정 대표는 “토지임대부 분양주택, 환매조건부 주택 공급 방식을 도입해 저렴하고 질 좋은 공공임대주택을 획기적으로 늘려야 한다”며 “물가 상승률 등 고려해 적정한 가격으로 공공에 다시 되파는 조건으로 토지임대부 분양을 하면 로또 현상을 막을 수 있다”고 설명했다.

부동산 전문가 역시 “공급 시 전매제한을 30년 이상 장기간으로 설정하고, 처분 시 이익환수를 위해 공공에 환매하도록 하는 특약 등을 전제로 공급에 나서면 특정 개인에게 지나치게 쏠리는 개발이익을 차단할 수 있다”고 거들었다. 한마디로 기존 제도를 대폭 개선한 ‘문재인표 반값 아파트’를 공급해야 한다는 의견이다.

현재 정부와 집권 여당인 더불어민주당은 가뜩이나 집값 폭등으로 부동산 정책에 대한 비판을 받고 있다. 여기에 설상가상으로 고위 공직자 및 여당 의원들 상당수가 다주택자로 밝혀지며 또다시 논란에 휩싸인 상황이다. 여론과 국민의 관심이 쏠리는 상황에서 세금 부담 강화에 이어 공급 확대까지 거론하며 부동산 대책 마련에 안간힘을 써도 도루묵일 것이란 비판을 잠재우고 공급 안정과 투기 수요 차단에 성공할지 여부에 귀추가 주목된다.

▲ 대통령의 직접 지시인 만큼 서울시의 그린벨트 해제 반대에도 불구하고 국토교통부가 직권으로 그린벨트 해제에 나설 수 있다는 관측이 제기되고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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