▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 사안의 개요

가. 서울 지역 재개발사업 구역 내 연립주택(「주택법」 상 공동주택) 지층 각 2분의 1 지분씩을 공유하고 있는 갑과 을이 있었고, 위 지층은 구조상 두 부분으로 나뉜 채로 공유 등기가 돼 있었다. 조합에서는 관리처분계획을 수립하면서 위 갑과 을이 위 지층 건물의 공유자임을 이유로 이들을 공동분양대상자로 하는 내용의 관리처분계획을 수립하고 인가받았다.

나. 이에 대해서 위 갑과 을은 「서울시 도시 및 주거환경정비조례(이하 서울시 조례)」 제4조제1항에 의하면 ‘1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우 제24조의2제2항제3호의 규정에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가를 받은 세대수에 한해 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하게 돼 있으므로, 본인들도 서울시 조례 제4조제1항의 적용 대상이어서 각각 개별로 분양권이 인정돼야 한다’고 위 관리처분계획에 대해서 소송으로 다퉜다.

2. 도시정비법 및 관련 법령

가. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제1호 단서 및 제1항제3호는 재개발사업의 관리처분기준을 정하는 경우 ‘정비구역 안의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 금액 규모 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 의해 분양 대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있고, 서울시 조례 제4조제1항에서는 ‘다가구주택’에 관해 각 가구별로 수인이 지분 등기를 하거나 구분소유등기를 한 경우에 예외적으로 가구별 개별 분양을 인정해 그 같은 경우 독립된 구조를 가진 가구별로 구분해 거래되는 실정을 반영하면서도, 재개발사업에 의해 공급되는 공동주택을 다수 취득할 목적으로 행해지는 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 폐해를 방지하기 위해 일정한 시점 이전(1997년 1월 15일 이전)까지 지분등기나 구분소유등기의 경료가 행해졌을 것을 요구하는 데 있다.

나. 그렇다면 원칙적으로 다가구주택은 단독주택에 해당하므로 수인이 다가구주택을 공유한 경우 1주택만 공급받을 수 있다고 할 것이지만 다가구주택 또는 사실상 다가구주택이 단독주택임에도 독립된 구조를 가진 가구별로 부분 해 거래되는 특수성을 반영해 다가구주택에 한해서 특별히 위 원칙에 대한 예외를 인정한 규정이라고 할 것이다.

3. 연립주택에까지 그 적용 범위를 확대할 수 있는지 여부

가. 위와 같은 내용을 종합하면 다가구주택이 아닌 다른 형태의 주택에 대해서까지 그 적용 범위를 확대할 수는 없다고 할 것이며, 따라서 ‘공동주택인 연립주택’의 지층에 해당하는 이 사건 주택이 위 갑과 을의 주장과 같이 독립된 구조를 가진 가구별로 구분해 거래됐다고 하더라도, 다가구주택이 아닌 이상 서울시 조례 부칙 제4조제1항 적용 대상에 해당한다고 볼 수 없다.

4, 결어

서울시 조례 부칙 제4조제1항이 ‘사실상의 다가구주택’도 다가구주택으로 건축허가를 받은 경우와 동일하게 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 하도록 규정한 것은 1990년 4월 21일 다가구주택 제도의 도입으로 비로소 다가구주택으로 건축허가를 받을 수 있게 된 사정을 참작해, 그 이전에 다가구주택으로 건축허가를 받을 수 없었던 사실상의 다가구주택 소유자들을 보호하려는 데에 그 취지가 있다고 할 것이며, 원칙에 대한 예외는 엄격히 해석돼야 한다는 측면에서 해당 사안에 대한 서울고등법원 재판부의 판단은 타당하다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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