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[아유경제_부동산] 임대차기간 끝났더라도 목적물 점유했다면 보증금반환채권 소멸로 볼 수 없다

[아유경제=서승아 기자] 임대차기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우는 보증금반환채권에 대한 시효가 소멸되지 않는다는 판결이 나왔다. 

지난 9일 대법원은 「주택임대차보호법」에 따른 임대차계약에서 보증금을 지급하고 임차주택에 입주한 원고가 임대차기간이 끝난 후에 임대인인 피고로부터 보증금을 반환받기 위해 임차주택을 계속해서 점유하다가 임대차기간이 끝나고 약 14년이 경과한 시점에서 피고를 상대로 보증금반환을 구하는 소송에 대해 파기환송하고 원심(서울중앙지방법원)으로 돌려보냈다. 

이 사건 소외1은 피고로부터 임대 권한을 위임받아 1998년 5월 31일 피고를 임대인으로 해 이 사건 주택 중 102호를 원고에게 임대했다. 원고는 그 무렵 피고에게 임대차보증금 2500만 원을 지급하고 이 사건 건물 102호에 입주했다. 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102호를 인도해달라고 요구했지만 원고는 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부하고 임대차기간이 만료된 2000년 5월 30일 이후에도 102호에 계속 거주했다. 

원고는 2008년 5월 결혼을 하면서 102호에 기본적인 가재도구를 남겨둔 채 2013년까지 우편물 정리와 집기류 확인 등을 위해 원고의 모친 소외2 등을 102호에 출입하게 해 점유했다. 피고는 2014년 12월 14일 소외2에게 102호를 매도하고 2015년 6월 19일 소외3에게 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2015년 6월 23일 소외3에게 102호를 인도했다. 

먼저 재판부는 “임차인의 보증금반환채권과 동시 이행관계에 있는 임대인의 목적물 인도청구권은 소유권 동물권에 기초하는 경우가 많아 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다”며 “만일 임차인이 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유해 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다”라고 판단했다.

또한 재판부는 “이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 돼 부당하다”며 “나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차기간 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실해 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되지 않아 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대해 소멸시효가 진행되지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다”고 말했다.

더불어 재판부는 “임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행돼 소멸할 수 있다고 한다면 「주택임대차보호법」 입법 취지를 훼손하게 돼 부당하다”고 덧붙였다.

이에 반해 원심은 “임대차기간이 만료된 때부터 보증금반환채권의 소멸시효가 진행된다고 판단해 원고의 보증금반환채권은 이 사건 제기 당시 이미 시효로 소멸했다”라며 원고의 청구를 기각했다.

하지만 대법원은 “소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 형량, 「주택임대차보호법」 제4조제2항의 입법 취지 등에 비춰볼 때 ‘임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다’는 법리를 고려하면 이 사건 소송 제기 당시까지 임차주택에 대한 점유를 상실하지 않고 있던 원고의 보증금반환채권을 소멸했다고 볼 수 없다”라고 결론을 내렸다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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