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[아유경제_특집] 날로 높아지는 ‘미니 재건축’ 인기… 현재 분위기는?
▲ 단지 규모가 100가구 이하로 작아 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업이 최근 서울 내 역대 최고 청약경쟁률을 갈아치우는 등 인기를 끌고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] ‘미니 재건축’의 인기가 심상치 않다. 최근 가격이 상승하고 있고 서울 내 청약 경쟁률 역시 치솟는 등 그야말로 호황기를 맞고 있는 모양새다. 정부가 여전히 재개발ㆍ재건축사업 같은 도시정비사업에는 압박을 놓지 않고 있는 가운데 가로주택정비사업 등에 대한 규제는 완화하고 있어 전망이 밝다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

본보는 위축된 재건축과 달리 이들 사업의 주가가 높아지는 이유와 현재 사업 분위기 등을 좀 더 자세히 알아보고자 한다.

‘미니 재건축’ 인기에 시세 2배 이상 ↑
서울 내 역대 최고 청약 경쟁률 기록

최근 미니 재건축사업이 활기찬 분위기를 이어가고 있다. 미니 재건축이란 기본적으로 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 소규모재건축을 통칭하는 사업으로 해당 사업의 최대 장점은 사업 기간이 재개발, 재건축에 비해 현저히 짧다는 점이다. 안전진단 생략이 가능한 것은 물론, 도시건축심의를 통해 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 득할 수 있다.

이뿐만 아니다. 보통의 재건축사업과 달리 조합을 설립해야 할 의무가 없으므로 주민합의체 등을 두고 선택의 폭이 넓다. 이렇다 보니 사업 특성상 평균적으로 2~3년 정도의 기간이 소요된다. 재건축이 평균 8년에서 9년 정도가 소요된다는 점을 생각할 때 상대적으로 상당한 매력을 갖고 있다는 평가를 받는다.

아울러 이미 정부는 지난해 12ㆍ16 대책에서 가로주택정비사업 지원책을 발표한 바 있다. 이에 따르면 실거주 규제와 초과이익 환수제가 적용되지 않는 것은 물론 일정 요건을 갖춘 공공임대주택의 경우 분양가상한제마저 면제된다. 이밖에도 사업면적을 최대 2만 ㎡ 확대하고 층수 제한 역시 7층에서 15층으로 완화해 사업의 수익성을 높여줬다.

이에 대해 업계의 한 관계자는 “최근 도시정비사업지 물량 확보가 어려워 아무래도 소규모재건축 수주에 노력을 기울일 수밖에 없다”면서 “최근 정부가 미니 재건축에 대한 규제를 완화하며 지원하는 모양새이고 무엇보다 문제로 지적된 사업 수익성 문제를 해결하기 위해 지방자치단체가 사업비 중 일부를 보조ㆍ융자해주는 등 지원책을 이어가고 있다”고 밝혔다.

이 때문에 재개발ㆍ재건축에 관심을 집중했던 대형 건설사들이 가로주택정비사업 등 미니 재건축에 높은 관심을 두고 있어 관심을 모은다.

먼저 시세가 눈에 띄게 상승하고 있다. 최근 유관 업계 소식통 등에 따르면 서울 강남구 첫 번째 가로주택정비사업 단지인 대치동 현대타운의 경우, 조합원의 매물(전용면적 75㎡) 호가가 18억 원으로 형성되며 조합 설립 전인 2017년 말(8억2000만 원)보다 2배 이상 뛰어 이목을 집중시켰다. 이곳은 기존 노후주택 29가구를 정비해 지하 4층에서 지상 11층에 이르는 2개 동에 42가구 아파트를 짓는 단지로 명문학군 배정 가능성과 입지 등을 고려해 수요가 많다는 게 업계 관계자들의 전언이다.

또한, 최근에는 서울 내 역대 최고 청약 경쟁률을 갈아치워 이전과 사뭇 달라진 분위기를 실감케 했다. 지난 10월 21일 강동구 상일동에 위치한 ‘고덕아르테스미소지움’이 진행한 1순위 청약에서는 1만 개가 넘는 청약통장이 몰리면서 평균 경쟁률 537.1대 1이라는 서울 내 역대 최고 경쟁률을 기록했다. 서울 내 두 번째로 분양가상한제가 적용된 이곳은 강동구 동남로 858(상일동) 일대 5224.1㎡를 대상으로 건폐율 25.32%, 197.89%를 적용한 지하 2층~지상 12층 아파트 3개동 100가구 등의 규모다. 작은 규모에 불과하지만 3.3㎡ 당 분양가가 2569만 원으로 인근 상일동 일대 신축 아파트 시세의 절반에 불과해 많은 수요자의 관심을 받은 것으로 보인다. 이는 지난 6월 분양가상한제 시행 이전 주택도시보증공사(HUG)가 조합에 통보한 분양가인 2730만 원보다 161만 원 낮은 금액으로 지난해 입주한 인근 고덕주공3단지를 재건축한 ‘고덕아르테온’의 60% 수준이다.

이보다 앞서 분양가상한제가 처음 적용된 서초구 ‘서초자이르네’도 상황은 비슷하다. 지난 10월 19일 35가구를 모집하는 1순위 청약에서 약 1만507개 통장이 몰려 평균 경쟁률 300.2대 1을 기록했다. 이 사업은 지하 3층에서 지상 최고 14층에 이르는 공동주택 2개동 67가구의 규모로 소규모임에도 분양가가 3.3㎡당 3252만 원으로 단지 인근 시세보다 훨씬 저렴하게 책정된 만큼 큰 인기를 끌었다.

이를 두고 한 전문가는 “최근 분양한 가로주택정비사업장에서 잇따라 높은 청약 경쟁률이 나오고 있고 아예 역대 최고 청약 경쟁률도 나오면서 해당 사업에 대한 관심도가 점차 높아지고 있다”면서 “각종 규제에서 자유롭고 속도가 빠르다는 장점에 강남 4구에서 저렴한 가격에 분양받을 수 있다는 이점까지 더해지며 수요자들의 관심이 쏠린 것으로 풀이된다”고 분석했다.

가로주택정비사업, 신규 신청 건수 갈수록 ‘증가’ 추세
건설사들 수주 경쟁도 ‘후끈’

서울 내 가로주택정비사업 신규 신청 사업장도 많이 늘어나는 추세다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김은혜 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 9월까지 서울시에 접수된 가로주택정비사업 신청 건수는 총 53건에 달해 역대 최대치를 경신했다. 2년 전인 2018년에는 단 16건에 그쳤지만, 지난해 51건으로 반등하더니 올해는 최고치를 기록했다. 올해 3분기 기준으로 사업 추진 중인 단지도 총 65곳에 달하는 것으로 파악됐다.

신규 신청 지역을 살펴보면, 성북구가 13개로 가장 많은 비중을 차지했고 그 뒤를 이어 강북구와 양천구가 7건씩, 노원구가 6건을 기록했다. 반면, 현재 추진을 진행 중인 지역은 강남4구가 65곳 중 30곳을 차지하며 압도적인 수치를 기록해 가장 활발하게 가로주택정비사업을 이어가고 있다. 아울러 기존 사업장 내에서는 강동구 유정빌라, 서초구 낙원청광연립, 영등포구 영등포동2가 439 등 총 5곳이 사업시행인가를 마치고 분양준비를 서두르고 있다.

이를 두고 업계의 한 전문가는 “확실히 올해는 저가 아파트가 많은 상황에서 최근 계속해서 집값이 상승하고 있어 강남권 내 사업성에 대한 기대감이 있다”며 “인근 신축 아파트와 비교해 기대할 수 있는 시세 차익이 커졌고 분양수익 기대치도 높다”고 귀띔했다.

다만 그는 “서울시 소규모주택정비사업 주택공급계획을 보면 가로주택을 포함한 소규모정비사업을 통한 올해 공급 주택 수는 총 426가구밖에 안 되는 만큼 주택 공급 효과가 크지 않다”고 지적했다.

미니 재건축을 향한 건설사들의 수주 경쟁도 한층 치열해지는 모양새다.

서울 구로구 화랑주택 소규모재건축의 경우, 지난달(10월) 27일 시공자 선정을 위한 현장설명회(이하 현설)를 진행했고 그 결과, ▲동부건설 ▲일성건설 ▲동문건설 ▲서해종합건설 ▲신태양건설 ▲남광토건 등 6개 건설사가 참여해 성황을 이뤘다. 공사비 350억 원 규모의 이 사업은 구로구 경인로 20(오류동) 일원 6880㎡를 대상으로 용적률 240.79%를 적용한 공동주택 186가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

나아가 서울 영등포 보령금강연립(가로주택정비)의 경우에는 같은 달(10월) 31일 시공자선정총회를 통해 천명토건을 시공자로 선정하기도 했다.

정부-서울시, 지난 9월 ‘공공참여 가로주택정비사업’ 2차 사업 대상 ‘공모’
김태형 의원, 빈집특례법 시행령 개정 건의안 대표발의

지방 정비사업장도 상황은 비슷하다.

먼저 대구광역시 청원맨션 소규모재건축은 지난 10월 23일 시공자 선정을 위한 현설을 개최했다. 그 결과, 7개 건설사가 참여해 성황을 이뤘다. 이날 현설에 참여한 업체는 ▲코오롱글로벌 ▲화성산업 ▲아이에스동서 ▲동서개발 ▲동문건설 ▲유성건설 ▲반도건설 등 총 7곳으로 파악되며 높은 관심을 끌었다. 이 사업은 대구 수성구 청수로35길 150(황금동) 일원 6443㎡를 대상으로 지상 37층에 이르는 공동주택 1개동 140가구 및 부대복리시설 등을 신축한다. 오는 11일 입찰을 마감한다.

지난 10월 30일에는 부산광역시에 있는 대연맨션 소규모재건축이 시공자 현설을 열었다. 그 결과 ▲코오롱글로벌 ▲한진중공업 ▲아이에스동서 ▲이수건설 ▲동원개발 등 5곳이 참여했다. 이곳은 부산시 남구 대연동 405번지 일대 2940m²를 대상으로 지하 5층에서 지상28층에 이르는 공동주택 156가구 등을 짓는다. 오는 20일 입찰 예정이다.

광주광역시 북구 운암동 32-15 일대 가로주택정비사업 역시 지난 10월 21일 열린 시공자 현설에서 ▲동서건설 ▲유탑건설 ▲리젠시빌주택 ▲영무건설 등 4개 건설사가 참여하며 높은 관심을 보였다. 이 사업은 광주 북구 서암대로 56(운암동) 일대 9596㎡를 대상으로 지하 2층, 지상 14~20층 공동주택 5개동 219가구 등을 신축한다.

정부와 지자체도 연속적으로 가로주택정비사업을 지원하고 있다. 일례로 국토교통부와 서울시는 층수제한 완화, 민간택지 분양가상한제 적용 제외 등 인센티브를 지원하는 ‘공공참여 가로주택정비사업’의 2차 사업 대상 지구를 지난 9월 공모한 바 있다.

공공의 참여로 공적임대주택 공급 등의 공공성이 충족될 시, 절차 간소화는 물론 총사업비의 최대 90%까지 연 1.2∼1.5%의 저금리로 융자 지원을 통해 사업 활성화를 이끌겠다는 포석으로 보인다. 여기에 조합원 물량을 제외한 일반 분양분을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 매입하게 돼 있어 미분양 위험이 적다는 점도 매력적인 부분이다.

미니 재건축에 관한 관심이 깊어지자 사업기준을 완화하도록 하는 법안도 발의되고 있다. 경기도의회 도시환경위원회 소속 더불어민주당 김태형 의원은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 개정 건의안을 대표발의 했다고 지난 10월 6일 밝혔다.

현행 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에는 사업 시행을 위해 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것으로 규정하고 있다. 이에 가로주택정비사업의 기준이 되는 노후ㆍ불량건축물 수에 대해 시ㆍ도 조례로 10%p 범위에서 추가 경감할 수 있도록 해 노후ㆍ불량건축물 수 산정 기준을 완화, 사업의 활성화를 이끌도록 하는 내용이 포함돼 있다.

이에 대해 유관업계 관계자는 “정부와 서울시가 정책적으로 혜택을 주는 등 가로주택정비사업 지원책이 참여 확대와 활성화를 가져오고 있는 것은 사실”이라면서도 “소규모 단독주택 입장에서는 주거환경을 개선할 기회이지만 기존 재개발, 재건축사업 등에 비교해 사업성이 떨어지는 것은 여전하므로 이에 대한 고민이 필요할 것으로 보인다”고 조언했다.

▲ 건설사들이 소규모 정비사업장을 두고 입지 여건이나 사업성을 따져가며 막바지 수주에 박차를 가하고 있어 업계의 관심이 모아지고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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