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[아유경제_헤드라인] 드디어 공개된 ‘공시가격 현실화 로드맵’… 집값 문제 잡힐까?
▲ 박재민 행정안전부 지방재정경제실장과(오른쪽) 김흥진 국토교통부 주택토지실장이 이달 3일 정부세종청사에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표하고 있다. <제공=행정안전부>

[아유경제=김필중 기자] 정부의 공시가격 현실화율(시세 반영률) 제고 로드맵이 공개됐다. 현재 시세의 50∼70% 수준인 부동산 공시가격을 90%까지 끌어올리겠다는 계획이 핵심이다. 이에 따라 내년부터 부동산 공시가격의 현실화율이 점진적으로 오르면서 세 부담 상승세가 더 가파를 것으로 전망되는 가운데, 주택시장 안정화에 어떤 영향을 끼칠지 이목이 쏠린다.

공시가격, 시세 90%까지 오른다… 연평균 3%p 인상

지난 3일 국토교통부(이하 국토부)와 행정안전부는 이 같은 내용의 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립해 합동 발표했다. 공동주택, 단독주택, 토지 등 3가지 유형의 부동산에 적용되는 공시가격 현실화 목표치는 90%다.

앞서 지난달(10월) 27일 국토부로부터 연구용역을 맡았던 국토연구원은 공시가격 현실화율 목표치로 80%, 90%, 100% 3가지 방안을 제시한 바 있는데, 이 가운데 가장 중립적인 2안이 채택된 것이다.

국토부 관계자는 “조세, 건강보험료 등 60가지 제도의 근간이 되는 공시가격은 그동안 시세반영률이 50~70% 수준에 그치고 가격대별 격차도 커 형평성 문제가 있었다”며 “이번 로드맵은 이를 개선하기 위한 것”이라고 말했다.

이에 따라 부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 올라간다. 올해 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69% 수준이다. 현실화가 완료되면 모든 유형이 90%로 동일한 수준이 된다.

현실화율 제고 폭은 연간 평균 3%p로 유형별ㆍ가격대별로 도달 기간에 차이를 뒀다. 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다는 방침이다.

시세 9억 원 미만 주택은 개별 주택 간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021∼2023년) 유형 내에서 현실화율의 균형성을 맞추고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율이 인상된다.

올해 기준 시세 9억 원 미만 공동주택의 평균 현실화율은 68.1% 수준으로 2023년까지 70% 수준의 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90%를 달성한다는 목표다. 평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억 원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%로 오른다.

시세 9억 원 이상 주택은 9억 원 미만에 비해 높은 균형성을 확보한 만큼 내년부터 연간 약 3%p씩 오른다. 공동주택은 시세 9∼15억 원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억 원 이상은 5년에 걸쳐 인상될 예정이다.

같은 가격대의 단독주택은 유형 간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9~15억 원 구간은 10년, 15억 원 이상은 7년 동안 인상된다. 토지는 시세 9억 원 이상 주택과 같이 내년부터 연간 약 3%p씩 오른다.

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다. 시세 9억 원 미만 주택은 균형 제고 기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 오른다. 다만 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 보인다.

아울러 정부는 이 과정에서 공시가격 산정 기준을 명확화하고 산정 시세에 대한 검증ㆍ심사도 대폭 강화할 방침이다. 시세 산정의 참고가 되는 거래 사례의 선정 기준 및 부적정 참고 사례 배제 기준을 명확히 제시해 조사자별 자의성을 배제하고 자동 가격산정모형을 통한 대량 검증, 감정평가사-감정원 간 교차 심사, 외부 전문가 심사 등을 거치도록 한다는 계획이다.

국토부 관계자는 “지자체에서 결정하는 개별 부동산 가격이 국토부의 표준 부동산 가격에 따라 현실화되도록 표준ㆍ개별 공시가격 간 정합성을 제고할 것”이라며 “이원화된 표준ㆍ개별 가격 산정시스템을 연계ㆍ통합해 개별 부동산 가격에 대한 검증을 강화하고 표준 부동산 규모도 확대할 것”이라고 설명했다.

6억 원 이하 주택 재산세 최대 18만 원 ‘감면’

이와 함께 정부는 1주택 보유자를 위한 ‘재산세 부담 완화방안’도 함께 내놨다. 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택에 대해선 재산세율을 구간별로 0.05%p씩 인하해 주는 내용이 담겼다.

재산세의 초과 누진과세 특성상 이 같은 특례세율을 적용하게 되면 공시가격 기준 ▲1억 원 이하는 0.05% ▲1억~2억5000만 원 이하 0.1% ▲2억5000만~5억 원 이하 0.2% ▲5억~6억 원 이하 0.35%를 적용받게 된다.

이에 따라 연간 ▲1억 원 이하는 최대 3만 원 ▲1억~2억5000만 원 이하는 3만~7만5000원 ▲2억5000만~5억 원 이하는 7만5000~15만 원 ▲5억~6억 원 이하는 15만~18만 원이 감면된다.

올해 재산세 부과 기준으로 1주택 보유자 가운데 공시가격 6억 원 이하는 94.8%인 1030만 가구에 이른다. 이를 통해 정부는 연간 4785억 원(3년간 약 1조4400억 원) 규모의 세제 지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

이번 인하된 세율은 내년 재산세 부과분부터 2023년까지 한시적으로 적용되며, 이후 주택시장 변동 상황과 공시가격 현실화 효과 등을 고려해 연장 여부를 검토할 예정이다. 정부는 이를 위해 국회에서 「지방세법」 개정안을 논의한다는 계획이다.

공시가격 현실화, 주택시장 안정 효과는… 전문가들 의견 엇갈려

이번 공시가격 현실화 방안에 따라 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 그러나 이 같은 보유세 인상에도 주택시장 안정 효과에 대한 부동산 전문가들의 의견은 엇갈렸다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “초고가 아파트일수록 공시가격 현실화 속도가 빨라 강남권을 중심으로 주택시장 안정 효과가 클 것”이라며 “강남뿐만 아니라 용산, 여의도, 목동 등 초고가 아파트 밀집 지역에서 가수요 억제 효과가 나올 것”이라고 말했다.

반면 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “정부의 부동산 규제 완화 등을 통한 단기간의 주택 공급 확대 대책이 없는 상황에서 세금 부담을 강화하는 것으로 매물 증가와 집값 안정의 효과를 기대하기는 어렵다”며 “양도세 부담을 느낀 다주택자들이 양도세를 내고 파느니 버티다가 세금 부담을 세입자들에게 전가하거나 증여하는 방법을 택할 수 있다”고 내다봤다.

아울러 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’ 영향과 더불어 내년부터 부동산 공시가격 인상 계획으로 임차인에 대한 조세 부담 전가가 확대될 것이란 전망도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “만약 내년까지 전셋값 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다”며 “은퇴한 고령층의 조세 부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 것”이라고 설명했다.

▲ 공동주택 가격구간별 공시가격 현실화율 예상 추이(단위 : %). <자료=국토교통부>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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