▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

가. 원고는 서울 서대문구 소재 C 재개발 정비사업조합(이하 조합)이고 2010년 조합이 설립돼 2016년 9월 관리처분인가를 받았고 그 무렵 해당 인가가 고시됐다.

나. 피고는 이 사건 도시정비사업 시행구역 내 위치한 토지등소유자였고, 원고 조합과 피고는 손실보상에 관한 협의가 이뤄지지 않자 수용재결을 신청했고, 서울시 지방토지수용위원회로부터 피고 소유 부동산에 관해 수용개시일을 2017년 10월 20일로 하는 2017년 8월 25일자 수용재결을 받은 다음 2017년 10월 20일 피고를 피공탁자로 해 위 부동산에 대해 손실보상금을 모두 공탁했다.

다. 피고는 2017년 10월 20일 이후에도 악의적으로 위 건물을 점유하며 사용하다가 2018년 6월 7일에 이르러서야 조합에 위 부동산을 인도했다.

2. 원고 조합의 주장

원고 조합은 피고는 수용개시일인 2017년 10월 20일 이 사건 부동산에 대한 사용, 수익권을 상실해 그다음 날로부터 인도한 날까지 법률상 원인 없이 이 사건 부동산을 사용, 수익함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 할 것이므로 위 기간 건물 부지의 사용, 수익으로 인한 이득이 포함된 건물 임대료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있고, 위 점유는 불법 점유이므로 불법행위로 인한 손해배상을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

3. 피고의 주장

피고는 원고가 이 사건 건물을 인도받아 이를 철거한 후 아파트를 신축하려고 했을 뿐 이 사건 건물을 타인에게 임대해 수익을 얻을 수 있는 상황이 아니었으므로 이 사건 수용개시일 이후에 피고가 이 사건 건물을 점유했더라도 원고에게 손해가 발생했다고 할 수 없으므로 원고의 부당이득반환 청구는 이유 없다고 주장한다.

4. 법원의 판단

타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없으면 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 봐야 할 것이다(대법원 2012년 12월 13일 선고ㆍ2012다71978 판결). 다만 불법 점유라는 사실이 발생하지 않았다 하더라도 부동산 소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없으나(대법원 2002년 12월 6일 선고ㆍ2000다57375 판결), 원고에게 임대료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 등의 특별한 사정을 피고가 주장ㆍ입증하지 못하는 한 원고는 그로 인해 상응하는 손실을 입고 있다고 봐야 할 것이다(대법원 1997년 7월 22일 선고ㆍ96다14227 판결).

살피건대, 점유ㆍ사용으로 인한 부당이득반환청구에서 원고의 손해란 원고가 목적물에 관해 갖는 사용ㆍ수익권이 침해당한 것을 의미하므로, 원고가 피고의 불법 점유로 인해 이 사건 각 부동산을 사용ㆍ수익할 기회를 상실했다면 이 사건 부당이득반환청구에 있어 원고에게 손해가 발생한 것으로 봐야 할 것이다.

그런데 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 정비구역 내의 기존 토지 및 건축물에 대한 점유사용권에 기해 조합의 설립 목적에 따라 기존 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하는 등 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시정비사업을 진행해야 함에도 피고가 이 사건 각 부동산을 불법적으로 점유하고 원고에게 인도하지 않음으로써 이 사건 각 부동산을 포함한 이 사건 정비구역의 재개발사업이 지체되는 한 원인이 됐다고 볼 수 있는바, 이는 피고의 이 사건 각 부동산에 대한 불법 점유로 인해 원고의 사용ㆍ수익권이 침해당한 것이라고 봐야 하므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다(2018나38373 판결).

5. 결론

당 법무법인은 수많은 조합의 이주를 책임지며, 악성 미이주자에 대한 대처 방안을 여러모로 연구하고 해법을 제시했으며 그 일환으로 법원의 정당한 판결과 강제 집행에도 이주하지 않고 버티는 악성 미이주자를 상대로 손해배상 및 부당이득 소송을 제기해 승소한 바 있다.

위 사례는 악성 미이주자가 해당 부동산을 불법적으로 점유하고 조합에게 인도하지 않음으로써 재개발사업이 지체되는 원인이라고 명시하였는바, 의미 있는 사례라고 보인다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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