▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

원고는 2017년 4월 3일 김해시장으로부터 「주택법」에 따른 인가를 받아 설립된 지역주택조합이며, 2018년 3월 26일 김해시장으로부터 사업계획승인을 받고 이는 2018년 3월 30일 고시됐다. 원고는 사업계획승인 이전부터 여러 차례 피고들과 이 사건 각 부동산의 매매에 관한 협의를 해왔는데, 이 사건 사업계획승인 직후인 2018년 4월 19일 피고들에게 ‘2018년 3월 26일로 이 사건 사업부지에 대해 사업계획승인을 받았으므로 원고에게 이 사건 사업 부지 내에 편입돼있는 이 사건 각 부동산을 적당한 가격에 매도해달라고 요청한다’는 취지의 내용증명을 발송해 2018년 4월 20일 피고들에게 위 내용증명이 도달된 것을 시작으로 제1심에서의 조정기일이 열렸던 2018년 8월 9일까지 매매협의를 위한 내용증명 발송과 면담접촉 등을 수차례 진행했다.

2. 원고의 주장

원고가 이 사건 사업계획승인을 받은 후 피고들과 사이에 이 사건 각 부동산에 관해 3개월 이상 매수 협의를 했으나 협의가 이뤄지지 않아, 이 사건 2018년 8월 28일 청구취지 및 청구원인 변경신청서로 피고들에게 「주택법」 제22조제1항에 따른 매도청구권을 행사했으므로, 피고들은 원고로부터 매매대금을 받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 부동산에 관해 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

3. 대법원의 판단

주택건설사업을 시행하려는 사업 주체는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이때 매도청구에 관해서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다(「주택법」 제22조). 여기에서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 해서 평가한 가격, 즉 주택건설로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

이 사건 제3부동산의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 원고가 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 같이 평가해야 하고, 다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액 평가할 수 있을 뿐이다(대법원 2014년 12월 11일 선고ㆍ2014다41698 판결). 지목이 구거라는 이유만으로 행정조건을 열세로 반영하는 것은 실질적으로는 개발이익을 반영하지 않고 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 것으로 볼 수 있다. 그런데도 원심이 위와 같은 감정 결과를 채택해 이 사건 제3부동산의 매매대금을 정한 것은 매도청구권 행사에서 시가 산정에 관한 법리를 오해한 것이다.

4. 결론

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관해 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 해 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 보이는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014년 12월 11일 선고ㆍ2014다41698판결).

반면 재개발사업의 경우 토지수용으로 인한 손실보상액을 산정할 때 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인ㆍ고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 해서 적정가격을 정하게 되는데, 이는 정부의 개발로 가치가 올라가게 된 것이므로 개발이익을 배제하더라도 정당한 보상이 될 수 있기 때문이다(대법원 1998년 7월 10일 선고ㆍ98두6067 판결).

본 사안에서는 원고 조합의 피고가 소유한 부정형 토지에 대한 매도청구권 행사와 관련해서, 지목이 구거이고 현황이 도로인 해당 토지의 시가 산정 방법이 문제가 됐으며, 판결의 주요 골자는 지목이 ‘도로’, ‘구거’라도 지역주택개발사업에 따라 아파트의 부지로 사용될 예정인 이상 현재 지목을 기준으로 개발이익이 배제되도록 시가 산정을 해서는 안 된다는 것으로 요약할 수 있다. 재개발ㆍ재건축사업에서 매도청구가 이뤄지는 경우 시가 산정에 대해 확립된 판례들을 전제로, 민간 시행자로서 지역주택조합이 행하는 개발 사업의 경우 재건축사업과 유사한 양상을 보인다는 점을 고려한다면 대상 판결은 일응 타당한 것으로 보여진다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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