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[아유경제_기획] “공공? 공공 직접시행?”… 늘어난 선택지에 셈법 복잡해진 재건축
▲ 서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 최근 재건축 연한이 도래한 노후 단지에선 사업 추진 방식에 대한 고민이 깊어지고 있다. 정부가 공공재건축과 공공 직접시행 도시정비사업(이하 공공직접시행정비) 등 다양한 카드를 내밀며 참여를 독려하고 있어서다. 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)와 민간택지 분양가상한제 등으로 민간이 추진하는 재건축 규제가 한층 강화된 가운데, 다양해진 재건축 방식을 두고 저마다 득실을 따지는 셈법이 복잡해졌다.

닻 올린 ‘공공직접시행정비’… 컨설팅 단지 모집 ‘착수’

24일 도시정비업계에 따르면 국토교통부(장관 변창흠ㆍ이하 국토부)와 서울시는 지난 2월 4일 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안(이하 2ㆍ4 부동산 대책)’에서 발표한 공공직접시행정비 컨설팅 단지 모집을 이달 23일부터 오는 3월 31일까지 실시한다.

국토부 관계자는 “이번 컨설팅은 정비사업조합(이하 조합) 등에게 공공직접시행정비의 장점을 적극적으로 알리고 기존 사업과의 차이를 비교해 주민이 사업 방식을 합리적으로 정할 수 있도록 돕기 위한 것”이라고 설명했다.

공공직접시행정비는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공시행자가 재개발ㆍ재건축의 시행자가 돼 사업ㆍ분양 계획 등을 주도해 사업을 추진하는 방식이다. 정부는 공공직접시행정비 추진 시 사업 계획 통합심의 등 행정절차를 간소화해 정비구역 지정부터 이주까지 소요 기간이 5년 이내(종전 13년)로 단축될 것으로 내다봤다.

이번 컨설팅은 지난 17일 개소한 ‘공공주도 3080+ 통합지원센터’에서 실시한다. 정부는 서울뿐만 아니라 경기, 인천, 지방 광역대도시권에도 통합지원센터를 설치ㆍ운영해 현장 밀착형으로 사전 컨설팅을 지원한다는 계획이다.

컨설팅은 기존 정비구역 또는 정비예정구역이 대상으로, 구역을 대표하는 추진위원장 또는 조합장이 신청할 수 있다. 단, 조합 설립추진위원회 구성 전으로 대표자가 불명확한 초기 사업장은 추진위준비위원회 또는 소유자 협의회 대표 등 주민을 대표할 수 있는 자가 신청할 수 있다.

컨설팅에 참여한 단지는 컨설팅 결과를 토대로 주민 1/2 이상의 동의를 얻으면 공공시행자에게 공공직접시행정비를 위한 정비계획 변경(예정구역은 정비계획 수립 제안)을 제안할 수 있다.

김영한 국토부 주택정책관은 “공공직접시행정비는 민간 방식 대비 더 나은 수익률을 보장해 줄 뿐만 아니라 공공의 투명성ㆍ공정성 등을 고려할 때 종전 방식보다 소유자들의 재산권 보장에도 유리한 방식”이라며 “사전 컨설팅을 통해 많은 주민들이 공공직접시행정비에 올바른 접근을 할 수 있도록 지원하고 조속히 사업지가 확정될 수 있도록 지자체 및 유관 기관과 총력을 다하겠다”고 말했다.

“민간, 공공, 공공 직접시행”… ‘계산기’ 두드리는 재건축 추진 단지들

2ㆍ4 부동산 대책을 통해 공공직접시행정비가 새롭게 등장하면서 기존 민간 재건축과 지난해 8ㆍ4 부동산 대책에서 공개된 공공재건축까지 세 가지 방식을 두고 재건축 추진 단지마다 손익을 따지는 셈법이 복잡해졌다.

기존 민간 재건축 방식은 토지등소유자들이 모여 만든 조합이 사업을 추진하며, 공공재건축은 LH, SH 등 공공이 참여해 조합과 함께하는 구조다. 이번에 추가된 공공직접시행정비는 아예 공공에 시행권을 넘겨주는 방식이다.

분양가상한제는 세 가지 방식에 모두 적용되지만 초과이익환수제와 2년 실거주 의무 규제는 민간 방식과 공공재건축에만 적용된다. 공공직접시행정비는 2년 실거주 의무 규제를 적용하지 않으며, 개발이익이 공공기관에 귀속되므로 재건축 부담금도 부과되지 않는다.

아울러 공공재건축은 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용하되, 증가한 용적률의 40~70%를 기부채납으로 환수한다. 공공직접시행정비는 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향 특례를 제공하며, 기부채납 비율은 재건축의 경우 5~10% 범위다. 민간 재건축은 기본 용적률만 적용할 경우 임대주택 없이 재건축이 가능하다.

또한 민간 재건축과 공공재건축은 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담금 증액 등 조합이 리스크를 지지만 공공직접시행정비는 확정 수익을 보장하고 공공이 리스크를 전담하는 방식이다. 특히 공공직접시행정비는 재건축 부담금이 부과되지 않는 만큼 수익이 더 커질 수 있다. 다만 분양가, 증가 세대수, 재건축 부담금 규모 등에 따라 수익은 크게 달라질 수 있다.

도시정비업계 전문가는 “공공직접시행정비는 초과이익환수제 면제 등 공공재건축보다 유인책이 많고 사업 기간을 단축하는 효과가 있을 것”이라면서도 “소유주들과 공공의 계산이 크게 차이나 수익에 대해 명확한 합의를 하지 못한다면 잡음이 생길 수도 있다”고 귀띔했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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