▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설

피고는 재개발 정비사업조합(이하 조합), 원고들은 피고의 조합원들이다.

조합은 2017년 5월 27일 이 사건 총회를 개최했는데 그중 안건은 ▲제3호 ‘상업시설 계획(안) 승인의 건’ ▲제4호 ‘상업시설 컨설팅 계약 체결 승인의 건’ ▲제5호 ‘상업시설 매매계약 체결 승인의 건’ 등이었다.

그런데 원고들은 제3호 내지 제5호의 안건 결의가 무효라고 주장하며 이 사건 소를 제기했다.

2. 당사자의 주장

이 사건 총회의 제3호 내지 제5호 안건은 관리처분인가 전 처분, 공개모집에 의하지 않은 분양자 모집에 해당해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등을 위반한 것으로 무효이다.

3. 법원의 판단

이 사건 총회 당시 시행된 구 도시정비법 제48조제1항에 따르면 사업시행자는 분양신청 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 조합원분양ㆍ일반분양 등 분양대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등이 포함된 관리처분계획을 수립해 관할관청의 인가를 받아야 하고, 제48조제4항에 따르면 도시정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의해 이를 처분 또는 관리해야 한다.

그리고, 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고, 신청절차, 공급 조건, 방법 및 절차 등에 대해서는 「주택법」 제54조가 준용되고 이에 따르면 사업 주체가 입주자를 모집하려는 경우 국토교통부령이 정하는 바에 따라 관할관청의 승인을 받고, 국토교통부령이 정하는 입주자 모집의 시기, 조건 방법, 절차 등에 적합해야 한다. 한편, 국토교통부령인 「주택 공급에 관한 규칙」 제19조제1항에 따르면 사업 주체는 원칙적으로 공개모집의 방법으로 입주자를 모집해야 한다.

피고인 조합의 정관에도 위와 같은 법령의 취지에 맞게 분양통지 및 공고, 분양신청 등을 정하면서 체비지 중 공동주택은 「주택 공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 일반에게 분양해야 하고, 체비지 중 부대복리시설은 동 규칙이 정하는 바에 따라 공개경쟁으로 분양해야 한다고 규정하고 있다.

제3호 안건은 사업의 시행으로 조성될 건축물로 복합상가 입점이 가능한 지하 2층~지상 4층, 전체 연면적 401만2349㎡의 상업시설을 건설하는 계획을 승인하는 것이고, 이 사건 제4호 안건은 그 상업시설 중 복합상가로 예정된 부분의 분양을 유한회사에 맡기는 부동산 컨설팅 용역계약 체결을 승인하는 것이며, 이 사건 제5호 안건은 그 예정된 복합상가를 주식회사에 매도하는 계약 체결을 승인하는 것이다.

이 사건 총회의 제3호 내지 제5호 안건은 건축물 일부를 관리처분계획에 의하지 않고 처분 또는 관리하거나 이를 전제 내지 목적으로 하는 계약의 체결 승인이고 입주자를 공개모집하지 않고 특정 업체에 우선 분양하는 것이므로 관련 법령과 정관에 위반해 무효이다.

4. 결어

입주자를 모집하는 경우 도시정비법, 「주택법」 및 「주택 공급에 관한 규칙」에 따라 원칙적으로 공개모집의 방법으로 해야 하는바, 이는 입주자 모집을 할 때 공개적으로 공정한 방법과 절차에 의해야 한다는 것을 의미한다.

설사 특정 업체나 특정인에게 우선 분양하도록 총회의 의결을 거쳤다고 하더라도 그러한 총회는 공개모집을 규정한 위 법령 및 정관에 반하는 것으로 그 효력을 인정할 수는 없을 것이어서 판례는 지극히 타당하다고 본다.

한편, 판례에서는 도시정비사업의 원활한 진행을 위한 것이라는 등의 항변을 배척했는바, 사실상 특정인에게 우선 분양하는 것으로 볼 수 있다면, 그것이 조합에 도움이 된다는 등의 사유는 항변 사유로 볼 수 없다고 할 것이다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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