▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

시공자 선정 절차를 규정하고 있는 국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제1항은 ‘건설업자 등의 선정을 위한 총회의 의결 등’이라는 제하에 제1항으로 ‘총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석해야 한다’고 규정하고 있다. 위 규정상 시공자선정총회 시 조합원 과반수가 직접 참석해야 함은 명확하나 시공자와 계약 해지를 위한 총회 시에도 조합원 과반수의 직접 참석이 필요한지 아닌지에 대해 논란이 있다.

2. 서울동부지법 판례

가. 시공자선정총회에 조합원 과반수가 직접 참석하도록 한 규정은 과거 재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합) 등이 시공자를 선정하면서 건설ㆍ협력 업체 관련자가 시공자 선정에 관한 서면결의서를 미리 매수해 총회에 제출함으로써 총회의 의결을 거치기도 전에 시공자로 선정되는 것이 관행처럼 굳어져 있었고, 이러한 과정에서 주민 의사 왜곡, 막대한 로비자금 지출, 서면결의서 사전 징구에 의한 총회 의결 기능 무력화 등의 문제점이 발생했기 때문이다. 이에 따라 총회 의결 기능의 실효성을 확보하고, 궁극적으로는 조합원의 부담으로 전가될 로비자금을 사전 예방하기 위해 조합원의 과반수가 직접 참석한 경우에 시공자 선정을 위한 총회의 의사를 진행할 수 있도록 규정한 것이다.

나. 그런데 시공자가 조합과의 계약에서 정한 채무를 불이행한 경우, 조합이 시공자와의 계약을 해지할 것인지에 관한 조합 내부적 의사를 결정하기 위해 총회를 개최하는 경우에는 위와 같은 시공자 선정 과정에서의 문제점이 발생한다고 보기 어렵고, 위 같은 경우에도 조합원 과반수의 직접 참석 요건이 필요하다고 해석할 경우 조합 등이 채무를 불이행한 시공자에게 계약의 해지 의사 표시를 할 요건을 강화함에 따라 오히려 조합의 내부적인 의사결정의 자유를 제한하고, 조합원의 이익에도 반하는 결과를 초래할 수 있다.

다. 따라서 조합이 시공자와의 계약을 해지하고 다시 시공자를 선정하는 경우, 조합원 과반수 직접 참석 요건이 적용되는 ‘시공자 변경’은 새로운 시공자를 선정하는 절차에 제한된다고 할 것이다.

3. 결어

「정비사업 계약업무 처리기준」은 제2장 일반 계약 처리기준, 제3장 전자입찰계약 처리기준과 제4장 시공자 선정 기준을 구분해 제4장에 규정된 제35조에서 총회의 의사정족수로서 전체 조합원 과반수의 직접 출석을 요한다고 규정하고 있다. 한편, 시공자 선정 등을 위한 총회에서의 서면결의서 배부, 제출 요건 등을 규정하고 있으나 일반 계약이나 전자 입찰 계약 체결을 승인하는 경우 의사정족수 등 의결 방법에 관해서는 별다른 규정을 두고 있지 않다. 일반적인 조합 정관에서도 ‘「도시 및 주거환경정비법」에 의해 고시된 시공자 선정 기준에 따라 시공자를 선정해야 한다’고 규정하고, ‘사업 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 의결을 거쳐 별도의 계약을 체결해야 한다’고 규정하고 있어 시공자의 선정과 계약의 체결을 구분하고 있는바, 「정비사업 계약업무 처리기준」 및 조합 정관의 규정 내용 및 체계 등에 비춰 시공자의 선정과 계약의 체결은 구별된다고 보는 것이 타당하다는 측면에서도 조합원 과반수 직접 참석이 요구되는 ‘시공자 변경’은 새로운 시공자를 선정하는 절차에 제한되고, 시공자와의 계약을 해지는 절차에는 적용되지 않는다고 해석하는 것이 합리적이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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