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[아유경제_오피니언] 구분소유적 공유관계를 전제로 이뤄진 종전자산평가의 적법성
▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

가. 피고는 서울 영등포구 일대에서 가로주택정비사업을 시행하기 위해 설립된 가로주택정비사업조합(이하 조합)이고, 피고의 정비구역 내 영등포구 E 토지는 원고들을 포함한 이 사건 토지상의 건물소유자들(이하 공유자들)이 공유하고 있으며, 이 사건 토지의 등기사항전부증명서상 원고 A, B는 각 27/727 지분, 원고 C는 27/362 지분, 원고 D가 30/362 지분의 소유자로 각 등기돼 있다.

나. 이 사건 토지에는 총 13개동의 건물이 건축돼 등기사항전부증명서상 1호 내지 13호의 번호가 매겨져 있는데, 원고 A, B는 1호 건물을 각 1/2 지분씩 공유하고 있고, 원고 C는 2호 건물을, 원고 D는 3호 건물을 각 소유하고 있다.

다. 피고는 2019년 2월 14일께 이 사건 토지 중 원고들 소유 각 지분과 원고들 소유 각 건물에 대한 종전자산평가내역을 통지하고, 이와 같은 내용을 포함해 사업시행계획을 작성했는데, 평가액은 원고들의 토지 공유관계를 일반 공유가 아닌 구분소유적 공유로 보아 각 토지 지분의 위치와 면적을 특정해 감정평가한 결과이다.

라. 이 사건 사업시행계획은 2019년 11월 1일 영등포구청장의 인가를 받아 같은 달 7일 고시됐다.

2. 원고들의 주장

가. 이 사건 토지에 관해 구분소유적 공유 약정이 존재하지 않으므로 그 공유 형태는 구분소유적 공유가 아니라 일반 공유이다. 그런데 피고는 종전자산평가 시 구분소유적 공유를 전제로 원고들 각 지분의 위치를 임의로 정해 위치별로 각 지분을 차등 평가했는바, 이로 인해 원고들 소유의 각 지분은 형평에 반해 과소평가됐다. 설령 이 사건 토지의 공유형태가 구분소유적 공유라 하더라도 원고들은 이를 모르고 이 사건 토지 각 해당 지분을 매수했으므로 이로써 구분소유적 공유관계는 소멸했다.

나. 이 사건 토지의 공유형태가 구분소유적 공유관계로 인정된다 하더라도 대외적 관계에서는 일반 공유토지로 취급돼야 하므로, 종전자산평가는 구분소유적 공유가 아닌 일반 공유를 전제로 토지 전체의 평가액을 공유지분별로 안분해야 한다.

3. 판결의 요지

가. 원고들을 포함한 공유자들은 이 사건 토지를 각 지분별로 구분소유하고 봄이 상당하므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

1) 이 사건 토지에는 13개동 건물이 건축돼 있는데, 원고들을 포함해 공유자들은 이 사건 토지 중 자신들이 소유하는 건물의 해당 대지 부분을 점유하고 있다. 이에 비춰 원고들은 각 건물이 세워져 있는 토지 부분 및 건물 사용에 필수불가결한 토지 부분에 대해 사용수익권을 가지고 있는 것으로 보인다. 대지의 사용수익권은 해당 대지의 소유권을 취득하거나, 혹은 임대차나 사용대차계약 등을 통해 토지등소유자의 허락을 받음으로써 취득할 수 있는데, 원고들이 각 소유 건물의 대지에 대해 별도로 임대차나 사용대차 계약 등 사용수익을 위한 계약을 체결한 것으로 보이지는 않는다.

2) 원고들은 이 사건 토지의 각 지분을 건물 1개동과 일체로 매수해 취득했다. 그뿐만 아니라 등기사항전부증명서 기재 등에 비춰 원고들이 각 일체로 매수한 토지 지분과 건물 1개동은 그 이전부터 일체로 거래돼왔던 것으로 보인다.

3) 또한 이 사건 토지의 지분 거래 사례들을 보면, 일체로 거래된 건물의 위치에 따라 그 면적별 거래단가 시세가 달리 형성돼 있는 것으로 보인다.

4) 이러한 이 사건 토지 지상 건물 및 대지 이용 현황, 거래 경위 및 시세 등에 이 사건 토지 위의 각 건물을 사용수익하기 위해서는 그 대지에 대한 사용수익권이 전제돼야 하는 점까지 고려하면, 위와 같이 건물과 일체로 거래되는 토지 지분은 해당 건물의 대지로서 위치, 면적이 특정된 것이라고 보는 것이 합리적이다. 즉, 원고들의 매수 이전부터 이 사건 토지의 공유자들 사이에는 이 사건 토지의 특정 부분을 각 건물의 대지로 구분소유하기로 하는 상호 약정이 있었고, 다만 편의상 대지 면적 비율에 따라 공유지분등기를 마친 것으로 보인다.

5) 원고들은 원고들 소유 건물마다 건폐율이 다르다거나, 통로 부분에 관해선 명확한 구분소유적 공유 약정이 없다거나, 피고 조합 설립 당시 이 사건 토지 공유자들이 대표조합원 선임을 했다는 등의 사정을 들어 이 사건 토지의 공유형태가 구분소유적 공유가 아닌 일반 공유라고 주장하나, 원고들이 주장하는 사유들만으로는 구분소유적 공유 사실을 인정하는 데 방해가 되지 아니하고, 매매계약서에 거래 및 등기이전 대상이 ‘공유지분’으로 표기돼 있는 것 또한 매수한 특정 부분에 대한 표상으로 기능할 뿐이다.

나. 이 사건 토지의 공유관계는 구분소유적 공유로서 원고들 소유 각 지분은 원고들 소유 각 해당 건물에 의해 위치가 특정되며, 그 토지 이용 여건이나 환경이 서로 다른바, 아래의 규정 및 법리에 비춰 피고가 이 사건 토지 중 원고들 지분에 대한 종전자산평가에서 구분소유적 공유관계를 반영한 것에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵다.

1) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」 제30조제1항제10호, 제33조제1항제5호, 제3항에 의하면, 가로주택정비사업의 사업시행계획에 포함돼야 하는 관리처분계획의 내용은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 수립돼야 한다.

2) 또한 관리처분계획의 내용 중 종전자산가격평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이다(대법원 2015년 11월 26일 선고ㆍ2014두15528 판결).

3) 한편, 종전자산가격을 평가하는 감정평가법인 등에 적용되는 감정평가 실무기준은 공유지분 토지에 대해 대상 지분의 위치가 확인되는 경우에는 그 위치에 따라 감정평가할 수 있다고 규정하면서, 공유지분 토지가 건물이 있는 토지일 때 합법적인 건축허가도면이나 합법적으로 건축된 건물로 확인해 공유지분 토지의 위치를 확인할 수 있다고 규정하고 있다.

4. 결론

관리처분계획의 수립을 위한 종전자산평가의 목적은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이고, 관리처분계획의 내용은 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것이어서, 구분소유적 공유관계의 대외관계라 할 수 있는 종전자산평가 및 관리처분계획의 수립이 구분소유적 공유관계를 전제로 이뤄졌다고 해 위법하다고 보기는 어려울 것이다.

다만, 구분소유적 공유관계는 공시되는 법률관계가 아니기에, 조합으로서는 함부로 조합원의 구분소유적 공유관계를 전제로 사업을 진행하기보다는 등기부상 공시돼있는 법률관계를 바탕으로 사업을 진행하는 것이 보다 안전할 것이다.

한편, 대상 판결은 구분소유적 공유관계를 전제로 이뤄진 종전자산평가가 적법하다는 근거로서 「감정평가 실무기준」상의 규정을 차용했으나, 대법원(2014년 6월 12일 선고ㆍ2013누4620 판결) 등은 “감정평가에 관한 규칙에 따른 「감정평가 실무기준」은 감정평가의 구체적 기준을 정함으로써 감정평가업자가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장해 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 하는 것이고, 한국감정평가업협회가 제정한 「토지보상평가지침」은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과해 어느 것도 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니다”고 판시한 사실이 있음에는 주의해야 할 것이다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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