▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

구 「도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)」 제39조제2항제4호의 예외 사유(이하 예외 사유)에 해당하기 위해서는 구 도시정비법 제39조제2항제4호, 구 도시정비법 시행령 제37조제1항이 정한 바에 따라 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상이어야 한다(이하 양도인 요건). 이 사건에서 이 사건 부동산 중 1/2 지분의 양도인인 A씨는 이러한 양도인 요건을 갖췄으나, 나머지 1/2 지분의 양도인인 B씨는 1세대 1주택자가 아니라서 양도인 요건을 갖추지 못했다.

따라서 이 사건의 주된 쟁점은 양수인인 피고가 양도인 요건을 갖춘 양도인인 A씨와 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인인 B씨로부터 일부 지분씩을 양수한 경우에 그러한 양수가 ‘예외 사유’에 해당하는지다.

2. 서울고등법원의 판결

이 사건에서는 조합원 자격이 있는 여러 명의 공유자가 조합원의 권리를 행사하는 방법이나 그에 따른 권리 분배의 범위 등이 문제 되는 것이 아니라, 공유자 전원이 조합원 자격은 있으나 그중 일부가 양도인 요건을 갖추지 못한 경우에 그 양수인이 조합원 자격을 가지는지가 문제이므로 앞서 본 법리가 이 사건에 그대로 적용된다고 보기는 어렵다. 즉, 구 도시정비법 제39조제1항 본문 중 여러 명의 공유자를 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 부분은 조합원 자격이 있는 여러 명이 토지 등을 공유할 때 여러 명의 공유자 사이의 법률관계나 그 공유자와 조합 사이의 법률관계에 관한 것이어서, 토지 등의 양수인의 조합원 자격과 관련해 그 양도인이 여러 명의 공유자인 경우, 이 외 사유에 해당하기 위한 양도인 요건을 갖췄는지를 판단함에서는 적용된다고 보기 어렵다. 특히 피고는 이와 다른 전제에서 여러 명의 양도인 중에서 대표 조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖췄는지를 판단해야 한다고 주장하나 ▲공유자의 대표 조합원 선임은 그를 통해 조합원의 권리를 행사하는 등의 절차적 편의를 위한 것일 뿐, 양수인의 조합원 자격 여부를 정하기 위한 것이 아닌데도 공유자 전원이 대표 조합원 선임을 통해 양수인에게 조합원 자격을 부여할지를 임의로 결정할 수 있게 되고 ▲공유자 중 일부가 지분을 양도하고 그 양도인에 대표 조합원이 포함돼 있지 않을 때도 대표 조합원을 기준으로 판단해야 한다면, 실제 지분을 양도한 바 없는 대표 조합원이 양도인 요건을 갖췄는지에 따라 그 양수인의 조합원 자격의 인정 여부가 달라지는 부당한 결과가 되며 ▲이 사건과 같이 공유자 전원이 대표 조합원을 선임하지 때는 그 기준마저 정할 수 없는 문제가 있다.

한편, 피고는 대표 조합원의 존재 여부와 관계없이 여러 명의 양도인 중에서 1인이라도 양도인 요건을 갖추고 있으면 된다는 취지의 주장도 하나, 위와 같이 여러 명의 양도인 중에서 대표 조합원만을 기준으로 일률적으로 양도인 요건을 갖췄는지를 판단해서는 아니 된다고 해서 그 양수인이 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인으로부터 양수한 지분에 관해서도 조합원 자격을 취득한다고 볼 수는 없다. 결국 예외 사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표 조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 해야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 갖췄는지를 따져봐야 한다.

3. 결어

즉, 이 사건 사안에서도 만일 A씨가 소유 기간 10년 및 거주기간 5년이 되기 전에 B씨에게 이혼이 아닌 다른 원인으로 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양도했다면 A씨는 조합원 자격이 있는 공유자이지만, B씨는 조합원 자격이 없는 공유자이므로 공유자 전원이 아니라 그중 일부만이 조합원 자격을 가지는 상황에 해당하게 됐을 것이다. 따라서 양수인의 일부 지분에 관한 조합원 자격을 일률적으로 제한할 것이 아니라 위와 같은 결과가 발생했을 때 관해 의결권 산정과 주택 공급 등의 기준을 정함으로써 문제를 해결해야 한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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