▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제81조제1항은 따르면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분인가의 고시가 있을 때는 제86조에 따른 이전 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 등으로 규정하고 있다. 이에 따라 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분인가ㆍ고시만으로는 부족하고 토지보상법에 따른 손실보상이 완료돼야 한다.

이 경우 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 주거이전비 등)도 위 도시정비법 제81조제1항제2호에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상에 해당한다. 그러므로 재개발사업의 시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결 절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구되는데 재개발사업의 사업시행자가 관리처분인가ㆍ고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대해 토지나 건축물에 관한 인도청구소송을 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못했다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우 어떻게 처리해야 할 것인지 문제가 됐다.

이에 대해 대법원 판결(2022년 6월 30일 선고ㆍ본소 2021다310088 판결ㆍ반소 2021다310095 판결)에서 “주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계 법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상청구소송은 「행정소송법」 제3조제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다(대법원 2008년 5월 29일 선고ㆍ2007다8129 판결). 사업시행자는 협의나 재결 절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나 현금청산대상자나 세입자가 지급받지 않거나 받을 수 없을 때는 「민법」 제487조에 따라 변제 공탁을 할 수도 있다”라며 “재개발사업의 사업시행자가 관리처분인가 · 고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대해 토지나 건축물에 관한 인도청구소송을 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못했다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결 절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급하거나 공탁했다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급 절차가 선행됐다고 간주돼 사업시행자의 인도 청구를 인정할 수 있다”라고 판결했다.

따라서 재개발 조합이 재결 절차를 진행할 경우 현금청산대상자나 세입자의 주거이전비에 대한 보상까지 포함해 재결하는 방법이 가장 간명한 방법일 것이나 만약 주거이전비에 대한 재결 절차를 거치지 못했더라도 법률상 인정된 주거이전비를 계산해 지급하거나 공탁한다면 이러한 사정도 주거이전비 등의 지급 절차가 선행됐다고 해석돼 사업시행자의 현금청산대상자나 세입자에 대한 토지나 건축물의 인도청구소송에서 승소할 수 있다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>