▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제10조제1항에서 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만 일부 구분 소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분은 구분소유자의 공유에 속한다고 규정하고 있다.

지하주차장의 사용에 관해 상가와 아파트 소유자 사이에 사용권 분쟁이 발생한 사례가 있다. 이 사안의 경우 해당 단지는 공동주택 용도의 아파트 10개동 1036가구, 근린생활시설 용도의 상가 1개동, 관리사무소, 주민공동시설, 경로당, 보육시설과 지하주차장 등으로 구성된 집합건물이고 원고들은 상가의 구분소유자나 임차인이다. 피고는 집합건물법 제51조에 따라 아파트의 공용부분 관리 등을 하는 단지 관리자다.

이 사건 단지는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가의 후면에 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장의 자동차 진출입로는 이 사건 단지의 정문과 후문 2곳에 설치돼있고 후문은 진입이 제한되고 진출만 가능하다. 피고는 지하주차장 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기를 설치하고 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입하도록 하고 원고를 포함해 상가에 입점한 상인이나 고객 등의 자동차 출입을 제한하고 있다. 지상주차장은 이 사건 단지 정문 옆에 상가로 연결된 진출입로를 통해 누구나 이용할 수 있다. 이에 원고는 피고를 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 이 사건 소송을 제기했다. 이는 지하주차장이 아파트 구분소유자 일부 공용부분에 해당하는지 문제가 됐다.

이에 대해 원심은 지하주차장이 아파트 구분소유자만 공용에 제공되는 일부 공용부분이라고 판단해 원고의 청구를 배척한 바 있다.

대법원은 판결(지난 1월 13일 선고ㆍ2020다278156 판결)에서 “집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도ㆍ계단을 비롯한 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분과 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물 부분은 공용부분이다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용으로 제공되는 일부 공용부분은 구분소유자 공유에 속한다(집합건물법 제3조 및 제10조제1항). 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지는 일부 공용부분이라는 취지가 등기돼 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고 그렇지 않다면 건물의 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다”라며 “이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이뤄진 단지 내 특정 부분의 구분 소유 대상이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2018년 10월 4일 선고ㆍ2018다217875 판결, 대법원 2021년 1월 14일 선고ㆍ2019다294947 판결)”라고 판결했다.

이어서 재판부는 “상가는 이 사건 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속 상가로 건축됐지만 아파트 10개동과 상가는 별개의 건물로 신축ㆍ분양되고 구조나 외관상 분리ㆍ독립돼 있으며 기능과 용도가 다르다. 지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비춰 아파트 구분소유자만 공용에 제공되고 있다. 지하주차장은 이 사건 단지 정문의 출입구로만 들어갈 수 있고 차단기가 설치돼 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있지만 지상주차장은 누구나 이용할 수 있다. 지하주차장에는 아파트 10개동 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입 통제 장치가 있지만 지하주차장과 상가는 직접 연결돼 있지 않다”면서 “아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례해 분할ㆍ산출한 면적을 공용부분으로 분양받았다. 아파트의 집합건축물대장에는 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만 공유하고 위와 같이 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재돼 있다. 이러한 공용부분 면적을 계산할 때 상가의 연면적은 고려되지 않았다. 반면 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재돼 있지 않다. 따라서 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다”라고 원심을 파기했다.

이처럼 상가와 아파트 간의 지하주차장의 사용권 문제가 발생한 경우 위와 같은 법리를 통해 해결할 수 있을 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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