[아유경제=송하성기자]서울시설공단은 강남터미널지하도상가 대부료 9% 인상 수용 거부하며 잘못된 사실을 상인들에게 전파하고 있는 수탁법인 (주)강남터미널지하쇼핑몰에 대한 계약을 해지하며 기본원칙 및 향후 추진사항에 대해 입장을 밝혔다.

서울시에는 29개 지하도상가에 총 2,738개 점포가 있으며 이중에서 2개 이상의 점포를 가진 상인을 포함하면 실제 임차인은 2,620여명이 된다.

강남터미널지하도상가의 대부료는 4.25일까지 납부토록 되어 있고, 계약해지일 현재 104일로 연체율 14% 적용되어 개별 상인들의 부담이 커지는 등 부작용이 있어 공단에서는 그동안 수탁법인 대표와 수차례 면담(이사장면담 포함)을 통해 대부료의 분납 등 합리적인 방안을 설득하였으나 법인대표들은 5%의 인상만을 주장하며 납부를 계속 거부하였다고 공단은 밝혔다.

대부료의 조정은 공유재산법에 따라 전년도 보다 10% 인상되는 경우에 조정하거나 천재지변 등 불가피한 경우에만 감액 조정이 가능함에도 수탁법인(상인)대표들은 마치 공단이 임대료 조정이 가능함에도 이를 조정하지 않고 일방적으로 인상하였다고 주장하는 등, 공유재산관리 질서를 어지럽혀서 불가피하게 계약해지가 불가피함을 설명하였다.

지하도상가는 시민의 세금으로 운영되는 공유재산으로 공정하고 투명하게 관리되어야 함에도, 시세보다 저렴한 임대료로 인해 그간 불법전대행위의 만연 등 ‘12년도 국정감사(행정안전위원회)에서 지적되었고 ’11년도부터 중앙일보 등 각종 언론매체에서도 불법전대의 문제점이 보도된 바 있다고 시설관리공단은 밝혔다.

공유재산인 지하도상가의 대부료는 관련법에 따라 지가상승률, 물가상승률 등을 종합적으로 고려하여 감정평가를 실시, 그 결과를 반영하여 산정하는데 강남터미널의 경우 감정평가 결과를 그대로 반영할 경우 대부료를 30% 인상하여야 했음에도 불구하고 ‘상가건물임대차보호법’에 따라 9%의 제한된 인상률만을 적용하였음을 공단에서 밝혔다.

실제 강남터미널 지하도상가의 ㎡당 월 임대료는 2012년 기준 6만3천원으로, 지하도상가와 인접한 지하철상가의 1/4 수준이며, 상대적으로 상권이 열악한 강북권 지하도상가에 비해서도 낮은 수준이다.

또한 당초 공단의 대부료 인상안에 대해 강남터미널 지하도상가를 포함, 강남역, 영등포역 등 총 4개 지하도상가 수탁법인들이 연대하여 반대하려는 움직임도 있었으나, 타 상가는 공단의 관련법에 의거한 정상적인 대부료 부과 행정을 이해하고 수용한 바 있으며, 특히 강남역 지하도상가의 경우, 대부료를 3년 연속 9% 인상하였음에도 불구하고 수탁법인측은 이를 수용하여 납부 완료했다.

주요 쟁점사항

첫째, 법인 대표자들은 서울시지하도상가관리조례 제8조 제4항 ‘임대료의 청구기준은 상가건물임대차보호법시행령 제4조에서 정한 범위 안에서 경제적 사정의 변동으로 인한 물가변동률 등을 참작하여 관리인이 정한다.’ 라는 규정을 공단이 위반하고 있다고 주장하고 있다.

그러나 대부료(임대료) 산정방법은 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조(대부요율과 대부재산의 평가 등), 대부계약서 및 협약서 제33조(대부료 및 관리비 결정)에 의거, 첫째년도 대부료는 입찰당시의 입찰가액으로 하고, 2차년도 대부료는 ‘첫째년도 대부료 × 해당년도의 재산가액 ÷ 입찰당시의 재산가액’ 산식으로 산출하며 서울시지하도상가관리조례 제8조에 의거 상가건물임대차보호법에서 정한 상한율 9% 이내에서 관리인인 공단이 정하는 것이다.

둘째, 지하도상가 대부료 산정 관련 이해당사자 등 협의체 구성·운영을 요구하는 수탁법인의 제안에 관한 사항이다.

대부료(임대료)는 공유재산 관련 법령, 조례, 계약서 및 협약서, 감정평가에 관한 법률에서 정한 방법으로 외부 전문 감정평가법인에 의뢰하여 재산가액 평가 후, 산정하는 것으로서 협의체 등의 형식을 통해 감액 및 조정될 수 있는 대상이 아니며, 공유재산 및 물품관리법 제33조 제1항 및 동법 시행령 제34조, 지하도상가관리조례 등에서 정한 사유에 해당되지 않으면 대부료의 감액 및 조정이 불가하다.

셋째, 수탁법인 계약해지에 따른 기존 임차인 보호조치 사항이다.

서울시 및 공단의 정책에 적극적으로 협조하는 대다수의 선량한 기존 임차인에 대해서는 임차인의 지위를 인정하고 승계토록 법률 검토를 거쳐 추진할 계획임을 밝혔다.

그러나 공단의 승인을 받지 않고 불법전대 등 공유재산법 및 지하도상가관리조례 위반을 한 임차인에 대하여는 법에 따라 계약해지 등 조치를 할 예정이라고 밝혔다.

강남터미널지하도상가 수탁법인인 (주)강남터미널지하쇼핑몰의 주장에 대해서 공단의 기본 원칙과 입장은 다음과 같다.

첫째, 지하도상가 상인들은 적정한 대부료를 내고 영업하여야 한다.

공유재산은 넓은 의미로는 지방자치단체가 소유하는 현금 이외의 모든 재산적 가치가 있는 물건 및 권리를 지칭하며, 좁은 의미로는 공유 재산 및 물품관리법 제4조에 규정된 부동산과 동산의 일부 및 권리를 지칭한다.

공유재산 관리는 관련된 상위법부터 자치조례에 이르기까지 모든 시민에게 기회균등과 형평성, 공유재산의 효용가치 증대에 그 활용의 초점을 두고 있다.

그동안 수십 년간 임차인을 선정함에 있어 수의계약으로 진행되어 공익목적은 물론 수익적 목적도 제대로 달성하지 못함으로서 공적자원 관리의 비효율성을 초래해 왔다.

특히 공유재산은 사유재산과 달리, 관리에 사용되는 재원은 서울시민들의 세금으로 충당되어 유지되고 있는 만큼, 입찰방법 및 대부료 부과·징수의 중요성은 매우 크다.

‘기회 균등과 형평성’이라는 법 정신을 실현하는 기회로 삼아 상인들도 정당한 대부료를 내고 점포에서 영업할 수 있어야 한다. 우리공단도 관리중심의 지하도상가 정책에서 탈피하여 활성화 위주로 정책변화를 시도하는 등 상가 발전과 이용시민 만족도 향상을 위해 최선을 다하고 있다.

둘째, 불법행위에 대해서는 엄정하게 법을 집행할 것이다.

현재 지하도상가 임대료는 동일 상권 지하역사내의 지하철상가에 비해 1.8배 ~16.6배나 저렴하여 임차상인들은 그만큼 혜택을 보고 있는 실정이다.

또한 저렴한 임대료와 장기간의 독점적 수의계약을 통해 부당 이득을 취하고 있으며 이러한 이점을 이용하여 고액의 불법·탈법 전대행위가 만연되었다고 ‘12년도 행정안전위원회 국정감사에서도 지적된 바 있다.

지하도상가내 불법전대 발생의 근본적인 원인은 △20~40년간 장기 수의계약과 양도·양수 허용에 따른 사유재산 인식 △시세보다 저렴한 임대료로 인한 전대차익 발생 때문이다.

공단은 불법전대로 인한 폐단을 없애기 위해 △자진신고제 후 48개 점포를 직영전환 △전대확인 7개 점포는 퇴거완료(2개), 명도소송 및 계약해지 추진(5개) △전대의심 400여개 점포는 국세청에 세무조사 의뢰 △서울시와의 공조로 지하도상가 인근 부동산업소 단속 및 적발 업소에 대한 행정처분 등의 노력을 기울이고 있다.

불법전대는 공단(서울시)이 인수하기 이전부터 발생되어 온 것으로 일시 해소는 불가하나 다수의 시민에게 공평한 임차기회 부여 등 투명행정 및 사회정의 구현 차원에서 관련법과 원칙에 입각하여 지속적으로 해소방안을 강구할 것이다.

공단은 앞으로 지하도상가 관련 시책에 적극 협조하는 상인들에 대해서는 활성화 정책으로 지원하고 계약사항 불이행 등 공유재산법 등을 위반하는 행위에 대해서는 엄정하게 법 집행하는 것을 원칙으로 할 것이다.