관리처분을 위한 아파트 종후 감정평가에서 고려사항

여기서 관리처분계획의 의미는 종전에 토지 등 소유자가 가지는 토지 및 건축물에 대한 권리를 정비사업 시행으로 새로이 조성되는 대지 및 건축물에 대한 권리로 전환시키는 계획을 말한다.

관리처분계획의 수립을 위한 종후아파트의 감정평가는 토지 등 소유자가 자신이 취득하여야할 건축물과 대지지분이 얼마인지를 알 수 있는 중요한 기준이 된다. 또 동일한 단지에서도 동별, 위치별, 층별, 향별로 입지조건이 다르기 때문에 가격이 다를 수 밖에 없다. 따라서 종후아파트 감정평가를 위해서는 컴퓨터 시뮬레이션 기법이 도입된다. 다시말해 컴퓨터상에서 준공을 가정하여 설계도면을 바탕으로 한 동별 건물을 건축하고 주변상황을 입력하여 일반조망과 한강 조망도를 계산해내고 향별로 일조시간과 건물 높이별 층별 소음과 프라이버시침해도 등을 수치로 계산하여 이를 감정평가에 반영하는 기법을 말한다. 이를 구체적으로 살펴보면

1. 향별효용 - 향별효용은 거실창 중 주방 반대편 창으로 주된 창의 방향을 말하며 일조시간과 연관되어 나타나게 되는데 일조시간은 동지날을 기준으로 오전8시부터 오후4시까지 총8시간(480분)을 기준하여 세대별로 창문을 통한 일조시간을 측정한다. 따라서 최단 0분에서 최장480분까지 측정하되 창문별로 합산 효용도를 산정한다. 같은 평형의 아파트라고 하여도 향별로 일조시간에 따라 수억원씩 차이가 있는 것을 볼 때 신설 아파트 감정평가의 중요한 평가요소 중 하나이다.

2. 일반조망과 경관조망 - 5층이하 저층아파트는 엘리베이터도 없고 계단을 통해 접근해야하지만 중고층 아파트는 엘리베이터시설이 되어있고 위층으로 올라갈수록 일반조망과 경관조망이 우수하여 높은 가격수준을 형성한다. 이때 일반조망은 주로 천공을 의미하게 되는데 하늘을 통한 개방감이 좋을수록 높은 점수를 주게되며 경관조망은 주변의 경관 예를 들어 공원이나 한강조망 등 특별한 경관이 있는 경우 높은 점수를 배정하되 한강 조망같은 특수한 경관조망은 가중치를 부여하여 계산한다. 도시화가 심해질수록 한강 뷰의 가치가 증가하여 현실 거래가격수준에서 많은 차이를 보이고 있으므로 종후평가에서 반드시 반영해야한다.

3. 평형별 효용 - 평형별 효용은 아파트 크기별로 평당 평균단가를 비교해서 수치화하는데 과거에는 평당 단가가 평형이 클수록 높게 형성되는 경향이 있었으나 부동산 경기침체를 격으면서 소형평형 선호도가 높아 최근에는 강북지역을 중심으로 20평형대 평당 단가가 가장높게 형성되는 경향이 있고 강남서초의 경우는 40-50평형대 가격이 가장 높게 형성되는 경향이있다. 따라서 종후아파트의 감정평가시 지역별로 평형별 효용비를 달리 적용할 필요가있다.

4. 사생활 침해 - 사생활 침해도는 밖에서 안으로 들여다보이는 정도를 말하는데 아래층으로 갈수록 침해도가 높고 위층으로 갈수록 침해도가 낮아진다. 또한 판상형 아파트에서는 동 간격이 멀수록 침해도가 낮으나 탑상형 아파트는 “Y"자 형태일 경우 고층이라 하여도 마주보는 주택간 프라이버시 침해가 나타날 수 있다.

5. 교통시설 및 상가와의 접근성 - 아파트 위치별로 지하철과 버스정류장 등 교통시설과 상가 중심과의 접근성에 차이가 있고 나홀로 아파트의 경우 인근 교통시설과의 접근성 또는 중심지 상가와의 접근성이 불량 할 경우가 있어서 이를 수치화 계량화하여 평가에 반영한다. 교통시설과의 접근성에 따라 임대료차이도 크게 발생하고 있어서 이를 수익화하면 원본가격에도 많은 영향을 주고 있음을 알 수 있다.

6. 구조와 전용비율 및 통풍 - 판상형 아파트의 경우는 평형별로 구조와 전용비율이 동일하여 통풍에도 차이가 없으나 탑상형 아파트의 경우 평형별로 전용비율과 방배치 등 구조에서 차이가 있고 창문의 위치에 따른 통풍도 많은 차이가 발생한다. 이러한 차이는 시장에서 반영되어 가격차이로 나타나게 되는데 동일한 단지에 유사한 평형의 아파트라 하여도 구조에 따라 수억원씩 가격 격차가 나고 있으므로 이를 평가에 반영하여야 한다.

7. 내부인테리어와 마감재 수준 - 사업시행인가 도서에 따른 설계도면과 그를 바탕으로 하는 공사비 협상과정에서 시공사로부터 약속받은 내부인테리어와 마감재 수준에 따라 준공 후 아파트의 가치가 달라지므로 사업비에 비용이 반영되어 있는 경우 이를 반영하되 층별로 차별화된 부분이 있는 경우 반드시 평가에 반영한다.

8. 커뮤니티 및 주차장 등 생활 편의시설 - 최근에는 정비사업을 통해 1000세대이상 대규모단지가 신규아파트로 변모하고 있다. 대규모 단지는 소규모 단지에 비해 주민을 위한 수영장시설과 운동시설 등 주민 공동체를 위한 커뮤니티 공간이 마련되어있고 대형차를 위한 폭2.4미터 이상 지하주차장 등 생활 편의시설이 다양하게 준비되어 있다. 이러한 공동체 커뮤니티공간과 편의시설은 주거의 쾌적성과 주민 만족도가 높아 아파트 선호도에서 높은 선호도를 보이고 있어서 단지규모와 그에 따른 커뮤니티 공간도 감정평가에 반영한다.

9. 층별효용에 따른 가중치 - 최근의 아파트거래동향을 살펴보면 저층의 경우 선호도가 낮아 미분양으로 남는 경우가 많이 발생하고 있다. 결국 조합은 자금회수를 위해 할인분양을 해야하고 그러다보면 경우에 따라서는 조합원 분양가보다 더 낮은 금액으로 일반분양하는 경우가 발생할 수 있으므로 층별효용에 따른 평가금액을 종후 아파트 감정평가에 반영하되 선호도차이가 분명한 저층은 보다 낮은 금액으로 하고 그 차액분을 고층부분에 반영하여 평가하는 것이 원만한 관리처분을 위해서 반드시 필요하다.

이동진 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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