방배5구역, 지분제로 사업한다.
- 지분제 방식의 단점을 얼마나 보완할 수 있느냐가 관건
 

[아유경제=박재필 기자]사업 방식을 놓고 지분제냐 도급제냐 조합원들 간 의견이 나뉘어 이목이 집중됐던 방배5구역 재건축조합이 결국 지분제 방식을 선택했다.

지난 10일 개최된 임시총회 투표결과, 지분제 489표, 도급제 337표로 조합원들이 지분제 방식을 최종 선택함에 따라 향후 방배5구역은 지분제 방식으로 시공자선정 입찰공고를 낼 예정이어서 업계 관계자들의 관심이 증폭되고 있다.

특히, 도급순위 5위권 3개사가 임시총회 직전 공문을 통해 지분제 방식으로 사업할 경우에는 입찰에 참여할 수 없다고 밝혔음에도 불구하고 이곳 조합원들은 지분제 방식을 선택함에 따라 대형 건설사들의 경쟁입찰 성립 여부가 불확실해진 상황이다.

그러나 이곳 조합원들 사이에선 조합원들의 권익을 지키기 위해 지분제 방식을 선택할 수밖에 없었다는 여론이 높다. 또한 2013년 공공관리제도 하에서 시공자 선정을 앞두고 있는 구역 가운데 방배5구역만큼 사업성 있는 곳은 없다는 평가가 높기 때문에 대형 건설사들의 관심은 꾸준할 것이란 의견도 높아 향후 전망이 엇갈리고 있다.

지분제 방식, 방배5구역에 ‘득’ 될까 ‘독’ 될까

지분제 방식을 선택한 방배5구역을 바라보는 시선은 다양하다.

시공자 선정 입찰지침서가 어떻게 만들어질지에 대해서도 아직 정해진 것이 없는 만큼 좀 더 상황을 지켜봐야 한다는 의견이 높다.

한 재건축 관련 시민단체 관계자는 “고덕재건축단지를 비롯해 현재 진행되고 있는 확정지분제 방식의 사업장을 보더라도 사실상 확정지분제 방식이란 것은 존재하지 않는다고 말할 수 있다”며 “지분제 사업장들이 사업이 지연되면서 도급제 방식으로 바뀌는 일도 비일비재하고, 특히 변동지분제 방식으로 사업이 진행되는 게 관례처럼 되었다. 재건축사업의 성패는 사업 진행 속도에 달렸는데 방배5구역에서 지분제 방식을 선택한 것이 득이 될지 독이 될지는 좀 더 지켜봐야 할 것이다”고 전했다.

또 다른 협회 관계자는 “고덕3단지의 경우는 과거 지분제 방식을 선택하고 현대사업단을 시공자로 선정했지만 이후 사업 진행 과정에서 조합원들의 갈등이 심화됐고 수년의 사업 지연 끝에 결국 이달 말경 도급제로 사업 방식을 바꾸는 총회를 준비하고 있는 것으로 안다. 사업 방식의 선택이 그만큼 중요하다고 할 수 있다. 특히 부천 등 곳곳에서 재건축사업을 진행하면서 확정지분제 방식을 선택했을 때 사업이 지연되고 있는 점과, 최근 시공자를 선정한 고덕2단지의 경우에도 확정지분제 방식으로 사업을 진행하면서 수차례의 유찰 사태 후 결국 도급제로 사업 방식을 변경해 시공자를 선정한 사례를 봤을 때 ‘확정지분제 방식은 곧 사업 지연’이라는 공식이 성립될 정도다”며 방배5구역이 지분제 방식을 선택한 것과 관련해 부정적 견해를 전했다.

“해법은 도급제다” vs “지분제 선택 잘한 것”

도급제를 원했던 방배5구역의 한 조합원은 “단독주택 재건축 현장인 만큼 조합원들이 소유하고 있는 평형이 제각각인 상황에서 확정지분제 방식을 선택한 것은 일부 시공사들의 감언이설에 조합원들의 판단이 흐려진 것으로 밖에 해석할 수 없다”며 “지금처럼 분양시장이 냉각기인 상황에서 건설사들이 무상지분을 계산할 때 보수적으로 낮은 분양가격을 기준으로 개발이익을 계산할 텐데 과연 우리 조합원들이 원하는 개발이익을 얻어낼 수 있겠느냐”며 우려했다.

이와 달리 확정지분제 방식을 선택한 조합원들의 의견은 달랐다.

이곳의 한 조합원은 “우리 구역은 현재 재건축단지 중에서도 분양에 대한 걱정이 덜 한 단지라고 생각한다”며 “과천 재건축의 경우, 지분제 방식을 택한 3개 현장이 대형 시공사들의 경쟁 속에서 도급순위 10위권 건설사를 선정했다. 현 경기 상황 및 부동산 침체를 감안한다면 조합원들의 권익을 지키는 유일한 방식은 지분제 방식이다”고 말했다.

낮은 무상지분으로 사업이 지연될 것이란 의견과 확정지분제 방식의 선택으로 좀 더 조합원들의 권익을 지킬 수 있게 됐다는 의견이 공존하는 방배5구역. 이제 입찰지침서가 어떻게 만들어질지에 대한 관심과 함께, 대형 시공사들의 움직임에 이목이 집중되고 있다.

남은 과제는 지분제방식 단점 보완

현재 상황에서는 어느 쪽 주장이 옳은지 혹은 어느 결정이 시장상황에 적합한 지 단정 짓기 어렵다. 지분제로 결정하든 도급제로 결정하든 각각의 장단점을 잘 파악해 단점을 적절히 보완하는 것이 중요하다.

단독주택재건축에서 지분제방식을 채택했을 때 거론되는 문제는 두 가지로 집약될 수 있다. 첫째는 단독주택과 빌라가 공존함에 따라 소유하고 있는 대지지분이 각기 달라 입찰서상 지분율을 어떻게 표시할 것이냐의 문제다.

이에 대하여는 인근 단독주택 재건축단지에서 이미 시행되었듯이 입찰하는 건설사로 하여금 ‘개발이익총액’을 제시하게 해 무상지분을 보장받은 후, 조합원 감정평가금액 비율대로 개발이익을 배정받는 것이다. 이렇게 하면 대지지분이 천차만별인 단독주택의 특성을 반영하여 조합원들에게 공평하게 개발이익이 배분될 수 있다는 게 업계 관계자의 의견이다.

둘째는 현재 분양시장 침체에 따른 건설사들의 보수적인 낮은 분양가 적용으로 개발이익이 낮아지는 것을 어떻게 막을 것인가이다.

이 문제에 대하여 업계 관계자들의 대답은 의외로 간단하다. 향후 분양시장에 대하여 예측이 불가능하기 때문에 분양가격 자체를 입찰시 조합이 제시하여 건설사들이 분양가를 보수적으로 보는 것을 원천적으로 막으면 된다고 주장한다. 즉, 조합이 제시한 분양가격대로 건설사들이 개발이익을 제시하게 되면 그 분양가격에 대한 개발이익은 확정되기 때문에 충분이 지분제의 약점과 도급제의 특성을 부각 할 수 있다는 것이다.

물론 상기 방법이 정답은 아니다. 하지만 업계 관계자들은 방배5구역의 경우 지분제 방식이지만 단독주택 재건축의 특성을 살려서 지분제의 단점을 보완하면 얼마든지 도급제의 특성을 접목시켜 대형건설사들의 경쟁도 가능하고 정상적인 사업진행을 할 수 있다고 귀띔한다.

박재필 기자  pjp78@naver.com

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