▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제20조제1항제2호다에서 ‘추진위가 추진위구성승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우’ 정비구역을 해제할 수 있도록 규정하고 있고 최초의 추진위가 성립되면서 준비하던 조합설립동의서 내용에 경제 사정 등으로 변경이 발생할 수 있다.

이같이 장기간에 걸쳐서 징구하던 조합설립동의서의 내용 중 예컨대 공사비의 증액이나 물가상승률이 급속히 증가한 경우 동일한 내용의 재건축으로 볼 수 있을 것인지 문제가 됐다.

이에 관해 대법원의 판결(2005년 6월 24일 선고ㆍ2003다55455)은 “재건축에서 동의 여부를 판단하는 기본 사항인 재건축사업의 개요는 처음부터 확정하기 곤란해 재건축 추진위의 활동, 의견수렴, 조합 설립 준비, 사업관계자와 절충ㆍ협의 등 과정에서 단계적 또는 발전적으로 형성돼 사업시행계획의 승인단계에 이르러 건축설계나 사업계획 등이 완성되면서 비로소 구체적인 모습을 드러내는 것이 통례로 특히 재건축에 있어서 비용 등의 변경은 어느 정도는 피할 수 없는 것이므로, 이 경우에는 변경된 내용이 사회 통념상 동일성이 인정되는지 여부로 결의 대상이 동일한가를 따져야 할 것”이라며 “원고 조합이 추진한 이 사건 분리 재건축의 경우 구분소유자들이 동의서를 제출할 당시에는 구분소유자들 사이에 ‘(주소 1 생략) 지상에 24평형 368가구, 32평형 1104가구, 42평형 364가구의 지상 23~25층 아파트 연면적 26만8554.13㎡를 재건축하고 구건물의 철거 및 신건물 건축에 소요되는 총비용 2322억5100만 원을 기존 가구 대지지분에 비례해 조합원이 분담해 부담하며 조합원 1가구당 1가구의 주택소유권을 귀속시킨다’라는 등의 공통 인식이 형성, 그것이 근간이 돼 그 이후에도 큰 변화 없이 재건축이 추진됐다”고 짚었다.

이어서 재판부는 “예상 공사비와 예상 철거비가 다소 변동이 있었으나 공사비는 당초 예상했던 공사비 240만 원을 기준으로 15%의 범위까지 증액됐다가 결국 10%도 안 되는 금액이 증액되는 것으로 결정됐다. 예상 철거비는 3만 원에서 12만 원까지 증액된 바 있으나 이로 인해 추가 지출되는 금액은 11평형은 99만 원, 17평형은 153만 원에 불과하고 결국에는 이도 지출하지 않게 됐다”면서 “그러므로, 원고 조합이 추진한 이 사건 분리 재건축에 동의한 구분소유자들 사이에 동의의 대상이나 재건축 내용의 동일성에 차이가 있는 경우라고 볼 수 없다”라고 판결했는데 이러한 판결에서 정한 기준은 도시정비법이 시행된 이후에도 동일하게 적용이 될 수 있을 것으로 판단된다.

다만, 도시정비법에서 조합설립동의서를 법정된 양식으로 규정하고 있고 동법 시행규칙 별지제6호의 서식 일부 ‘다. 나목에 따른 비용의 분담 1) 조합 정관에 따라 경비를 부과ㆍ징수하고, 관리처분 시 임시청산하며, 조합 청산 시 청산금을 최종 확정한다. 2) 조합원 소유 자산의 가치를 조합 정관이 정하는 바에 따라 산정해 그 비율에 따라 비용을 부담한다. 3) 분양대상자별 분담금 추산 방법 (예시) 분양대상자별 분담금 추산액=분양예정인 대지 및 건축물의 추산액-(분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격×비례율)×비례율=(사업 완료 후의 대지 및 건축물의 총수입-총사업비)/종전의 토지 및 건축물의 총 가액’을 기준으로 제시하고 있으므로 추진위가 이러한 법정 기준에 따라 조합설립동의서를 작성하게 되는 한 조합 설립 동의상에 하자는 발생하지 않을 것으로 판단된다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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