▲ 2024년은 주택 공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기가 이어질 것으로 전망된다. <시잔=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 2023년에 이어 2024년도 주택 공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 지속될 것으로 전망된다. ▲신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입 ▲신생아특별공급제도 신설 ▲혼인 증여재산 공제 도입 등이 주목할 제도로 꼽히는 가운데 부동산R114 등은 달라지는 올해 부동산 제도를 한데 모았다.

[2024년 1월 시행 제도]

■ 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입

신생아 출산 가구에 주택 구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용ㆍ혼인 여부 무관)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5.06억 원 이하, 연 소득 약 1.3억 원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억 원까지(주택가액 9억 원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3.61억 원 이하, 연 소득 1.3억 원 이하, 연 1.1~3% 금리로 최대 3억 원까지(보증금 수도권 5억 원ㆍ지방 4억 원 이하) 가능하며 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 이에 더해 추가 출산 시 1명당 0.2%P의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 덜어줌으로써 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 계획이다.

■ 혼인 증여재산 공제 도입

신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억 원까지 받을 수 있게 되며 2024년 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여받는 경우, 기본 공제 5000만 원(10년간)에 1억 원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 고려해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.

■ 출산ㆍ양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설

출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만 원 한도 내에서 100% 감면한다. 출산ㆍ양육을 위한 주택 취득 시, 취득세 감면과 관련해 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다.

■ 주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대

주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만 원에서 300만 원까지 상향한다. 기존 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만 원이었지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보임에 따라 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위해 변경됐다. 다만, 「조세특례제한법」 개정이 필요한 사안으로 법이 통과될 경우, 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.

■ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대

주택담보대출(이하 주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억 원 이하인 주택을 대출받아 산 경우. 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데 공제금액이 최대 1800만 원에서 2000만 원으로 늘어난다. 상환 기간은 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만 원에서 600만 원으로 2배 늘어난다. 더불어 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억 원에서 6억 원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택 가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다.

■ 이월과세 필요경비 합리화

앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산ㆍ부동산에 관한 권리 등을 증여받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 도소득세를 계산하는 규정이다. 기존에는 월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

■ 「소득세법」상 주택 개념 정비

주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 「소득세법」상 주택은 ‘허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되는 실정이다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 주택 개념을 구체화할 계획이다.

■ 전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화

전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사 등으로 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하려는 조치이다. 만약 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만 원이 부과될 수 있다. 적용 대상은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터이며 이달 1일부터 적용된다.

■ 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화

역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 「도시 및 주거환경정비법」이 오는 19일부터 시행될 예정으로 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 때 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고 정비계획입안요청제도도 도입된다. 이는 도시정비사업의 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로 토지등소유자는 3분의 1 이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다.

[3월 시행 제도]

■ 재건축 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」상 재건축을 마치고 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만 원에서 8000만 원으로 높아질 예정이다. 이어 부과 구간을 2000만 원에서 5000만 원으로 완화되며 재건축 부담금 부과 개시 시점은 추진위구성승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%ㆍ15년 이상 60%ㆍ10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들 것으로 보이며 평균 금액은 8800만 원에서 4800만 원으로 감소할 것으로 예상된다.

[4월 시행 제도]

■ 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 1기 신도시 특별법)」

조성된 지 20년 이상 지난 100만 ㎡ 이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이며 1기 신도시 특별법 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시인 경기 성남시 분당ㆍ일산ㆍ중동ㆍ산본 등이 해당된다. 이 외에도 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역ㆍ총 103만 가구) 지역이 포함된다.

[5월 시행 제도]

■ 신생아특별공급제도 신설

정부는 저출산 극복 방안으로 출산가구를 위한 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택 정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피함으로써 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다는 방침이다. 이를 위해 연 7만 가구 수준의 공공ㆍ민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만 가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신ㆍ출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만 가구)은 생애 최초ㆍ신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다는 구상이다.

[7월 시행 제도]

■ 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화

등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택 가격 산정 시 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 이후 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 「민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)」에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증을 뜻하며 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화될 예정이다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다.

[2024년 상반기]

■ 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용

신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 같은 날 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨이 되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어진다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있어 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 예정이다.

■ 비상장 리츠 공모 활성화

비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육을 다음 달(2월) 17일부터 시행하도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모ㆍ상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 예상된다.

■ 입주자대표회의 투명성 강화 등 「공동주택관리법」 일부 개정

입주자 의사 결정의 투명성 강화를 위해 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한, 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우, 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 및 진단에 필요한 비용 일부를 지원할 수 있도록 하고 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.

■ 주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장

현재 관련 법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 「소득세법」에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금ㆍ보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 지난해 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(전용면적 40㎡ 이하 규모ㆍ기준시가 2억 원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세 대상에서 제외해왔다. 임대주택(소형)을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택 공급을 활발하게 하자는 취지에서 올해부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 증가하면서 해당 주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 커질 것으로 보인다.

■ 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장

연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용 기한을 연장한다. 총 급여액 3600만 원 또는 종합소득금액 2600만 원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만 원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다.

■ 경양이양보조금 지급 대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장

고령 농업인의 소득 안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급 대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주해야 하고 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년 이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속해 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논ㆍ밭ㆍ 과수원 등)하며 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.

[2024년 하반기]

■ 공시가격 검증센터 설치

부동산 공시가격에 대한 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 이어 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개할 예정이다.

■ 중소 규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합

일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 「공공주택 특별법 시행령」 개정 필요) 이하의 중ㆍ소 규모 공공주택지구는 지구 지정과 지구계획 승인 절차를 통합해 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다.

■ 공공택지 조기 인ㆍ허가 인센티브 추진

2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 6개월 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH는 올해 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 준다. 추첨 방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정으로 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형ㆍ이익공유형ㆍ설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다.

■ 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대

2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상 민간 공동주택에는 ‘제로에너지 건축’이 의무화된다. 제로에너지인증제도는 건축물의 5대 에너지(냉방ㆍ난방ㆍ급탕ㆍ조명ㆍ환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지자립률 기준을 맞추기 위해 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망된다.

[기타 일몰ㆍ유예제도]

신설되는 제도와 반대로 일몰되는 제도도 있다. ▲특례보금자리론 공급 중단 ▲전세보증금 반환 대출 ▲상생임대인지원제도 ▲생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 이에 해당한다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 2023년 9월 ‘일반형 특례보금자리론’의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억 원 이하이거나 주택 가격이 6억 원 이하를 대상으로 대출해주는 ‘우대형 특례보금자리론’은 이달까지만 공급된다.

이 밖에도 ‘상생임대인지원제도(임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제하는 제도)’는 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 이어 주거용으로 사용하는 ‘생활형 숙박시설’에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고 이행강제금 처분을 2024년 12월 31일까지 유예된다. 하지만 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.

한편, 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 해소를 위해 도입된 ‘전세 보증금 반환 대출’도 2023년부터 2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 이에 더해 ‘양도소득세 중과 완화’도 논의되고 있다. 현행 「소득세법」은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%P를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 올해 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 업계에서는 종료, 폐지, 연장 등 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다고 분석했다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

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