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[아유경제_부동산] 가로주택정비 사업시행총회 의결정족수 산정 시, ‘분양미신청 토지등소유자’는 조합원 미포함
▲ 조합이 사업시행인가 신청 전 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원 수 산정 시 분양미신청 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않는다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 조합이 사업시행인가를 신청하기 전에 조합 총회 의결을 거치는 경우, ‘조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원’의 수를 산정할 때 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 및 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않는다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 국토교통부와 민원인이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 」 제29조제1항 본문에서 사업시행자가 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 동법 제30조에 따른 사업시행계획(안)에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해 시장ㆍ군수 등에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서 ‘사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 동법 제26조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 한다’고 규정하고 있는데, 같은 항 제2호 본문에서는 사업시행자가 ‘조합’인 경우 조합 총회에서 ‘조합원 과반수의 찬성으로 의결’한다고 규정하고 있는 한편, 소규모주택정비법 제28조제3항에서는 ‘대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 해야 한다’고 규정하고 있는바, 가로주택정비사업을 동법 제23조에 따른 조합이 직접 시행하는 경우로서, 동법 제29조제3항에 따라 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 신청하기 전에 조합 총회 의결을 거치는 경우, 총회 의결정족수 산정을 위한 조합원 수를 산정할 때 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 및 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자가 조합원에 포함되는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 “먼저 소규모주택정비법 제29조제1항 본문에 따라 사업시행자가 사업시행인가를 신청할 때 제출해야 하는 사업시행계획(안)에는 동법 제30조제1항제10호에 따른 ‘분양설계 등 관리처분계획’이 포함돼야 하는데, 관리처분계획은 사업시행자가 조합원의 분양신청 현황을 기초로 해 ▲분양설계 ▲분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ▲사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담 규모 및 분담 시기 등을 포함해서 수립하는 계획”이라며 “가로주택정비사업의 시행 결과 조성되는 건축물 등의 권리 귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항을 정함으로써 조합원의 재산상 권리 및 의무 등에 구체적으로 직접적인 영향을 미치는 계획이라는 점을 고려하면 관리처분계획을 포함한 사업시행인가를 신청하기 위해 총회에서 찬반 의결을 할 수 있는 조합원은 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자를 의미한다고 봐야 한다”라고 말문을 열었다.

이어서 “그런데 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 주거환경을 개선하기 위해 인가받은 사업시행계획(안)에 따라 주택 등을 건설해 공급하거나 보전 또는 개량하는 사업으로서 해당 사업을 통해 공급되는 주택 등에 대한 분양신청권은 가로주택정비 시행을 위해 설립된 조합의 조합원이 가지는 가장 주된 권리라고 볼 수 있는데 소규모주택정비법 제28조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있다”며 “동법 제33조제1항에서 가로주택정비 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 시점에 분양신청의 현황을 기초로 분양설계(제1호) 등을 포함해 관리처분계획을 수립해야 한다고 하면서 같은 조 제3항제5호에서는 관리처분계획(안) 수립 기준의 하나로 ‘분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 해 수립한다’고 규정하고 있으므로 분양 대상 조합원의 확정 등 분양설계는 분양신청기간 종료일을 기준으로 결정돼 분양신청기간 종료일 후에는 분양미신청 토지등소유자는 조합원으로서 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되고 그에 대응해 의무도 면하게 된다는 점을 고려하면 소규모주택정비법에 명시적인 규정이 없더라도 분양미신청 토지등소유자는 분양신청기간 종료일의 다음 날에는 조합원 지위를 상실한다고 보는 것이 가로주택정비 조합의 성격 및 관련 규정의 체계에 부합하는 해석일 것”이라고 설명했다.

법제처는 계속해서 “소규모주택정비법 제36조제1항에서는 가로주택정비 사업시행자는 동법 제29조에 따라 사업시행인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자 등과 토지등소유권의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다고 하면서(본문), 사업시행자는 ‘분양신청기간 종료일’의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 규정(단서)하고 있다”라며 “이는 분양미신청 토지등소유자가 분양신청기간 종료일의 다음 날부터는 조합원 지위가 상실됐음을 전제로 이후 분양대상자인 조합원을 중심으로 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 함과 동시에 더이상 분양청구권을 행사할 수 없게 된 토지등소유자에게 조합원 권리ㆍ의무를 갖게 하는 것은 해당 토지등소유자 의사에도 부합하지 않음을 고려해 분양미신청 토지등소유자와 조합과의 법률관계를 조기에 종료시키려는 취지라고 할 것인바, 분양미신청 토지등소유자는 특별한 사정이 없는 한 분양청구권을 분양청구기간 내에 행사하지 않거나 철회함으로써 그 분양신청기간 종료일 후 조합원 자격을 상실하는 것으로 보는 것이 동법 제36조제1항의 규정 취지에도 부합한다고 할 것이다”라고 덧붙였다.

또한, “더욱이 소규모주택정비법 제33조제1항에서는 관리처분계획(안)에 포함해야 하는 사항으로 분양설계(제1호), 분양대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제3호) 및 사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담 규모 및 분담시기(제6호) 등을 규정하고 있는바, 분양미신청 토지등소유자는 분양대상자에서 제외돼 사업 시행과 관련해 조합원으로서 사업비 분담 의무 등을 면하게 되는 등 관리처분계획(안)이 포함된 사업시행계획(안)에 따른 권리ㆍ의무의 귀속 및 비용 분담에 직접적 이해관계를 가지지 않게 되므로 분양미신청 토지등소유자를 관리처분계획(안)을 포함한 사업시행총회의 의결정족수 산정 시 ‘조합원’에 포함하는 것은 타당하다고 볼 수 없다”라고 지적했다.

이에 따라 법제처는 “이 사안의 경우, 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원 수 산정 시 분양미신청 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않는다”라고 결론 내렸다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

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