감정평가 제도의 이해

부동산은 토지공급이 제한적이고 가격형성요인이 복잡하여 시장에서 자동균형가격 성립이 어렵기 때문에 주로 수요변동에 의한 급 상승과 급 하락을 반복하는 특성이 있다. 따라서 감정평가가 필요하게 되는데 부동산은 개인의 사유재산이기도 하지만 국토공간이며 그 경제적 비중이 크고 높은 사회성과 공공성을 가지고 있어 감정평가의 기능이 더욱더 중요시되고 있다. 특히 ①부동산을 효율적으로 이용 관리 하도록 하거나 ②적정한 가격형성을 유도하고 ③합리적인 손실보상 그리고 감정평가를 통해 ④합리적 과세가 될 수 있도록 하는 등 감정평가는 정부의 정책적 기능 일부도 담당하고 있다.

얼마전 모 TV 방송국에서 이상한 감정평가라는 제목으로 감정평가에 대한 기획보도가 있었는데 그 주요내용은 ① 상가세입자의 영업 보상액이 새로운 곳으로 이전하려면 턱없이 적다는 문제점과 ② 개발사업에서 사업시행자인 LH나 시청이 감정평가사에게 보이지 않는 압력을 행사하여 보상금액이 적어질 수도 있다는 문제점을 다루었는데 마치 감정평가가 잘못되어 대다수 국민들이 피해를 보고 있다는 내용이었다.

①상가세입자 문제의 핵심은 권리금 보상인데 권리금은 우리나라 실정법뿐만 아니라 점포주인인 임대인도 인정하지 않고 있어서 감정평가시 이를 해결 할 방법은 없다.

재개발조합에서도 영업보상 때문에 마찰이 많이 발생하게 되는데 용산 사태이후 다라진 것은 영업보상기간이 3개월에서 4개월로 1개월 증가한 것 뿐이며 조합의 입장에서 영업보상대상자의 권리금까지 보상하라면 재개발 사업자체가 불가능하기 때문이다.

영업보상도 토지보상처럼 공익사업 목적으로 보상하는 것이기 때문에 토지가 사유재산이지만 공익목적으로 강제 수용되는 것처럼 영업장소도 영원히 해당 임차인의 전유물은 아닌 것이다. 상가 임차인의 영업보상이 헌법상 보장된 권리이므로 정당한 보상이 되어야하는 것은 당연하나 그렇다고 해서 방송 내용처럼 영업장소의 이전시에 이전한 장소에서 충분한 시간을 가지고 정착 할 수 있도록 1년간의 영업이익을 보상하라고 한다면 어떠한 공익사업도 시행하기 어렵다.

따라서 현재로서는 권리금 때문에 피해보는 새로운 상가 세입자가 발생하지 않도록 사업예정지역의 전체주민을 대상으로 사업진행상황을 충분히 고지하여 사업진행상황을 몰라서 피해를 보는 새로운 상가세입자가 없도록 해야 하는 것이 우선이다.

② 또 사업시행자의 압력이 있어서 보상금액이 적어질 수 있다는 보도는 현재 보상 대상지역에서 나타나고 있는 현상과는 전혀 다른 내용이다. 사업시행자는 토지소유자들이 보상금에 반발하여 사업이 지연되면 사업지연으로 인한 손실이 더 크기 때문에 가급적 토지소유자의 의견을 충분히 반영하여 평가하길 원한다.

또한 평가과정에서 감정평가가 공정하게 이루어질 수 있도록 사업시행자는 각종 정보를 감정평가사에게 제공하게 되는데 이러한 정보제공 행위를 압력으로 보는 것은 무리가 있다. 하지만 벌률규정 상 당해사업으로 인해 발생되었다고 인정되는 “개발이익을 배제”하고 평가하도록 하는 규정 때문에 보상평가금액이 개발이익을 포함해서 거래되는 싯가보다 작을 수는 있지만 오히려 “공익사업법”에서 규정한 토지소유자의 “감정평가업자 추천제도”로 인해 국고가 낭비되고 있다는 감사원의 지적이 있다는 사실은 오히려 토지소유자가 추천제도를 악용하여 감정평가업자로 하여금 사전에 높은 평가 예정금액을 제시하도록 하는 토지소유자 추천제도가 토지소유자의 기대치를 너무 높이는 것은 아닌지 검토해볼 필요가 있다.

감정평가는 공정성이 생명이다. 의원 입법된 토지소유자 추천제도가 마치 국민의 재산권 보호에 상당부분 기여하는 것처럼 보이나 오히려 국고가 낭비되어 전체국민의 입장에서 보면 오히려 부작용이 더 많은 제도이다. 어느 누구의 간섭도 받지 않고 공정하게 평가하여 국가경제발전에 기여 하도록 하는 감정평가의 제도적 뒷받침이 절실하게 요구 된다.

이동진 평가사  koreaareyou@naver.com

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