[아유경제=정훈 기자] 정부가 전월세 시장 안정화를 위해 매매 시장을 활성화하기 위한 조치를 대거 내놨다.
국토교통부(이하 국토부)는 취득세 인하와 장기 주택 모기지 및 월세 소득공제 확대 등을 통한 매매시장 활성화를 유도키 위한 ‘8ㆍ28 전월세 시장 안정을 위한 대응 방안(이하 8ㆍ28대책)’을 확정ㆍ발표했다.

이는 지난 6말로 취득세 감면 혜택이 종료된 이후 시장에서 나타난 ‘거래 절벽’ 현상의 심화와 그로 인한 전세 수급 불균형으로 전셋값이 고공 행진을 이어가고 있다는 인식에서 비롯된 조치로 풀이된다.

하지만 이번 대책을 놓고 한편에서 “‘빚을 내 집을 사라’는 기존 대출 문법과 다르지 않다”는 이야기와 “지난 정부에서 실패한 정책의 되풀이”라는 우려가 나오고 있어 정책 실효성 확보에 초점을 맞춰야 할 필요성이 높아 보인다.

전세 수요를 매매 수요로 돌린다!

8ㆍ28대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환해 현재 진행 중인 전세 대란을 불식시키는 데 초점이 맞춰져 있다.

먼저 전세 수요에 머물러 있는 주택 구입 가능 계층의 구입을 촉진키 위해 ▲4ㆍ1 부동산 종합대책에서 언급됐던 법제 개선의 차질 없는 추진 ▲취득세 인하 ▲저리의 장기 모기지 공급 확대 등을 시행키로 했다.
 

구체적으로 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등을 위한 관계 법령 처리에 속도를 더할 계획이다.

또 취득세율도 현행 ‘9억 원 이하 1주택 2%, 9억 원 초과ㆍ다주택자 4%’에서 ‘6억 원 이하 1%, 6~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%’로 인하된다.

주택금융공사의 장기ㆍ고정금리 분할 상환 방식의 주택 모기지 공급도 확대(2013년 21조 원→2014년 24조 원)된다. 장기 주택 모기지에 대한 소득공제 요건 역시 현행 ‘무주택자가 기준시가 3억 원 이하 주택을 구입할 경우 공제’에서 ‘기준시가 4억 원(시가 5~6억 원 상당) 이하’로 상향키로 했다. 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우 과세 종료일 기준으로 기존 주택을 처분한 경우까지로 공제 대상도 확대될 예정이다.

국민주택기금의 ‘근로자ㆍ서민 구입 자금’ 지원도 확대된다. 대출 대상에 주거용 오피스텔을 포함하고 소득 요건(현행 부부 합산 4500만 원→6000만 원), 대상 주택 가액기준(3억 원→6억 원), 대출 한도(가구당 1억 원→2억 원) 상향 조정 등이 이에 해당한다. 적용 금리는 현행 ‘4%’에서 ‘2.8~3.6%(소득ㆍ만기별로 차등화)’로 크게 낮춰 지원할 방침이다.

新개념 주택 구입 지원 제도 도입

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원 제도도 도입된다.

수익ㆍ손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 올해 안에 3000가구 시범사업(수도권, 지방 광역시)을 추진할 계획이다.

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각 시(또는 만기 시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리 부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.

손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분 성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

정부는 금리 부담 경감으로 ‘내집’ 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값 상승 이익도 향유할 수 있어 전세 수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

아울러 모기지 보험(모기지보험 가입 시 LTV 최대 85%까지 대출 가능)의 가입 대상을 현행 ‘무주택자ㆍ1가구 1주택자에서 다주택자까지’ 확대(1년간 한시 적용)할 계획이다.

전월세 수급 불균형-서민ㆍ중산층 주거비 부담 완화

전월세의 수급 불균형을 완화하고 서민ㆍ중산층의 전월세 부담을 완화하는 방안도 이번 대책에 포함됐다.
 

임대주택 공급 확대가 핵심이다. 우선 기존 주택 매입ㆍ전세를 오는 9~12월 사이에 집중 공급한다. 수도권 1만3000가구를 포함해 총 2만3000가구에 달할 전망이다.

이를 위해 LH가 보유 중인 ‘준공 후 미분양’ 주택 2000가구(연내 1300가구, 내년 상반기 680가구)를 9월부터 임대주택으로 활용한다. 아울러 가을 이사철에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월(조기 입주 물량 1만6000가구) 앞당겨 공급할 계획이다.

단기적인 공급 확대뿐 아니라, 시장 구조 변화에 대응해 중ㆍ장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진된다.

연 11만 가구의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심 내 소형 임대 수요 충족을 위한 ‘행복주택’ 건설을 지자체ㆍ주민 설득 절차를 거쳐 추진할 방침이다.

또한 지구별 여건 등을 고려해 공공 분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, 올해 2500가구를 비롯해 내년 말까지 총 8100가구를 임대주택으로 공급할 예정이다.

민간 임대주택의 공급 활성화도 추진된다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대키 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출 한도(6000만 원→최대 1억5000만 원) 및 매입 대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다.

또한 매입 임대사업자가 5년 이상 임대 시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건 충족(기준시가 3억 원 이하의 신축ㆍ매입 주택 3가구 이상을 5년 이상 임대 시, 주택 규모는 국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔) 시 소형 주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세를 20% 감면할 방침이다.

아울러 ‘전세 보증금 반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공 후 미분양의 임대주택 활용을 유도한다.

‘전세 보증금 반환 보증’은 건설 회사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대한주택보증(이하 대주보)이 임차인의 보증금 반환을 보증하는 것이며, ‘모기지 보증’은 대주보가 준공 주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환 책임을 부담하는 것을 말한다.

리츠가 준공 후 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안이 정기국회에서 통과되면 올해 안에 설립인가ㆍ매입을 추진할 계획이다.

그 밖에 중ㆍ장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입해 민간의 참여 기회를 넓히고, 리츠ㆍ펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원을 강화할 계획이다.

월세 세입자의 주거비 부담을 완화하기 위한 방안도 추진된다. 이를 위해 월세의 소득공제 한도를 현행 ‘연 300만 원’에서 ‘500만 원’으로 확대하고 공제율도 현행 ‘50%’에서 ‘60%’로 10%p 늘린다.

저소득층의 월세 부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

또 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세 자금 지원 요건도 완화된다. 수도권 과밀억제권역의 경우, 보증금 한도를 기존 1억 원에서 1억2000만 원까지, 대출 한도는 5600만원에서 8400만 원으로 늘린다.

이번 대책과 관련해 업계의 반응은 ‘기대 반 우려 반’으로 나타났다.

한 부동산 전문가는 “주택 가격 상승에 대한 기대 심리가 메마른 상태에서 전세 수요는 느는데 공급이 뒷받침되지 않으면서 지금의 전셋값 급등세가 형성됐다는 점에서 매매 시장 활성화에 초점을 둔 8ㆍ28대책의 방향은 옳다”면서도 “하지만 이를 위한 세부 내용이 대부분 이전 정부에서도 나왔던 것인 만큼 정책의 실효성을 다지는 일이 어느 때보다 중요해 보인다”고 지적했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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