▲ 공공이 50% 넘게 출자했더라도 「공공주택 특별법」 제4조제1항제6호 요건에 못 미친 부동산투자회사는 공공주택사업자로 지정 가능한 대상에 포함되지 않는다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 공공이 총지분의 절반을 초과해 출자했더라도 「공공주택 특별법」 제4조제1항제6호에 따른 요건을 충족하지 않은 부동산투자회사는 공공주택사업자로 지정할 수 없다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 국토교통부가 「공공주택 특별법」 제4조제1항에서 국토교통부 장관은 같은 항 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다고 규정하면서, 같은 항 제5호에서는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과해 출자ㆍ설립한 법인을 규정하고 있고, 같은 항 제6호에서는 주택도시기금 또는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자해 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사를 규정하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제4조제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과해 출자하고, 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하지 않는 자가 100분의 50 미만으로 출자해 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 부동산투자회사의 경우, 이 사안 부동산투자회사가 「공공주택 특별법」 제4조제1항제5호에 따른 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 포함되는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석을 한 이유로 법제처는 “먼저 「공공주택 특별법」 제4조제1항에서는 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자와 관련해 같은 항 제5호에서는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자{국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등}가 총지분의 100분의 50을 초과해 출자ㆍ설립한 일반 법인을 규정하고 있고, 이와 구분해 같은 항 제6호에서는 법인 중 부동산투자회사의 경우에는 출자 주체 및 그 비율에 관해 특별한 규정을 두고 있다”며 “만약 이 사안 부동산투자회사가 「공공주택 특별법」 제4조제1항제5호의 규정을 적용받아 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 포함된다고 본다면, 같은 항 제6호에서 부동산투자회사에 관한 별도의 규정을 마련할 필요는 없었을 것이라는 점을 고려하면, 이 사안 부동산투자회사에 대해서는 같은 항 제5호가 아니라 같은 항 제6호의 규정이 적용된다”고 말문을 열었다.

이어 “그리고 「공공주택 특별법」 제4조제1항제6호에 따르면 부동산투자회사의 경우에는 원칙적으로 주택도시기금 또는 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자해 설립한 경우에만 한정해 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 하면서, 예외적으로 공공주택사업이 도심공공주택복합사업인 경우에만 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하지 않는 자가 총지분의 100분의 50 미만으로 출자한 부동산투자회사에 대해서도 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 허용하고 있다”면서 “이런 점을 고려하면 이 사안과 같이 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과해 출자하고, 같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하지 않는 자가 100분의 50 미만으로 출자해 설립된 부동산투자회사는 같은 항 제6호에 따라 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 해당되지 않는다고 해석하는 것이 「공공주택 특별법」의 문언 및 법령 체계에 비춰 타당하다”고 설명했다.

법제처는 “더욱이 2015년 1월 20일 법률 제13050호로 일부 개정된 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제4조에서는 당시 LH의 부채 과다 및 부동산 경기 침체 등을 고려해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하기 위해 같은 조에 제1항제6호를 신설해 공공주택사업의 시행자로 지정할 수 있는 자에 주택도시기금을 출자해 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사를 추가했고, 이후 2015년 8월 28일 법률 제13498호로 일부 개정된 「공공주택 특별법」 제4조에서는 종전의 ‘공공주택사업의 시행자’를 현행과 같이 ‘공공주택사업자’로 변경하고, 부동산투자회사 중 공공주택사업을 할 수 있는 대상을 명확히 구분하기 위해 공공이 전부 출자한 부동산투자회사를 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 했으며, 이후 2021년 7월 20일 법률 제18311호로 일부 개정된 「공공주택 특별법」 제4조제1항제6호에서는 민간의 자본과 기술, 전문성을 적극 활용하기 위해 새롭게 도입되는 ‘도심공공주택복합사업’에 한해 특별히 공공기관 등이 총지분의 전부를 출자하지 않은 부동산투자회사도 공공주택사업자가 될 수 있도록 해 출자비율에 대한 예외를 인정한 것”이라며 “입법 연혁상 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자로 지정할 수 있는 부동산투자회사에 대해서는 같은 법 제4조제1항제6호에서 별도로 규정해 왔다는 점에서, 이 사안 부동산투자회사가 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 포함되는지 여부는 같은 항 제6호의 공공 출자 비율(총지분의 전부)을 기준으로 판단해야 한다”고 짚었다.

또한 “「공공주택 특별법」 제4조제1항제5호에서 공공이 총지분의 100분의 50을 초과해 출자ㆍ설립한 법인을 공공주택사업자로 지정할 수 있도록 한 것은 대규모의 사업비가 투입되는 주택지구조성사업에 민간 자본을 활용하기 위한 방안으로, 특정 사업의 수행을 위해 설립돼 사업 완료 후 해당 법인을 청산하는 특수목적법인의 형태로 운영되는 법인을 고려해 마련된 규정인 반면, 같은 항 제6호의 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사의 경우에는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자ㆍ수익을 배당하는 간접투자기구로서, LH의 부채 증가 없이 공공임대주택의 공급을 확대하기 위해 주택도시기금의 출자 및 설립을 통한 새로운 주택공급의 방식으로 도입된 것”이라며 “「공공주택 특별법」 제4조제1항제5호 및 제6호의 규정은 해당 제도의 도입 배경 및 입법 취지가 서로 다른 규정으로서, 해당 규정의 입법 취지를 고려하면 공공주택사업자로 지정할 수 있는 부동산투자회사의 범위에 관해는 같은 항 제6호를 적용해 판단해야 할 것이므로, 이 사안 부동산투자회사는 같은 항 제5호에 따른 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 포함되지 않는다”고 덧붙였다.

따라서 법제처는 “이 사안 부동산투자회사는 「공공주택 특별법」 제4조제1항제5호에 따른 공공주택사업자로 지정할 수 있는 자에 포함되지 않는다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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