▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

최근 서울을 비롯해 수도권 내에서 로또 당첨이 됐다는 분양신청자가 위장전입으로 분양계약이 해제되는 경우가 종종 발생하고 있는데, 그중 한 사례를 중심으로 문제가 된 쟁점에 관해 살펴보기로 한다.

‘갑’은 ‘을’ 주식회사로부터 공공주택지구의 아파트 1가구를 공급받기로 하는 계약을 체결했다. 그 해당 공급계약서 제2조1항7호는 ‘갑’이 「주택공급에 관한 규칙」, 「주택법」, 「주택법 시행령」 등 관련 법규에 위배되는 행위를 했을 때’를 ‘을’의 공급계약 해제 사유 중 하나로 정하고 있고, 제3조1항은 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 ‘을’에게 귀속된다고 정하고 있다(이하 이 사건 위약금 조항). ‘을’은 ‘갑’으로부터 계약금과 1차 중도금을 지급받았으나, 이후 경찰 수사 결과 ‘갑’이 청약에 당첨되기 위해 위장 전입하는 등 「주택법」을 위반해 부정한 방법으로 아파트 공급계약을 체결했던 사실이 밝혀졌다. 그러자 ‘을’은 ‘갑’에게 아파트 공급계약을 해제하고 이 사건 위약금 조항에 따라 이미 납부된 대금 중 위약금 등을 공제해 반환하겠다고 통보한 후 해당 금액을 변제ㆍ공탁했다. 이에 ‘병’이 ‘갑’으로부터 아파트 분양권을 매수했고 소송 계속 중 ‘을’에 대한 공급대금 등 반환채권도 양수했다고 주장하면서 이 사건 위약금 조항의 효력이 없다는 등의 이유로 ‘을’이 위약금으로 몰취한 금액의 반환을 청구한 사안이다.

이에 관해 대법원(2022년 4월 28일 선고ㆍ2020다281602 판결)은 “①이 사건 위약금 조항이 불공정한 약관으로서 「약관의 규제에 관한 법률(이하 약관법)」 제8조 또는 제6조제1항, 제2항제1호 등에 따라 무효인지에 관해, 피고가 거래상 지위를 남용해 ‘갑’의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반해 형평에 어긋나도록 이 사건 위약금 조항을 작성ㆍ사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 부당하게 불이익을 줬다고 인정하기 어렵다고 판단했고, ②이 사건 위약금 조항이 법령에 위반돼 무효인지에 관해, 구 「주택법」 제65조제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 같은 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택 등을 공급받는 등 시장 내 공급질서를 교란하는 행위를 금지하고, 같은 조 제2항제2호는 제1항을 위반해 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택 등을 공급받은 자에 대해 사업 주체가 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있다고 정하고 있다”면서 “같은 조 제3항은 ‘사업 주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다’고 정하고, 같은 법 시행령 제74조제2항은 이때의 주택가격을 입주금과 융자금의 상환 원금, 여기에 생산자물가상승률을 곱한 금액을 합산한 금액에서 감가상각비를 공제하는 방식으로 산정하도록 정하고 있다”고 밝혔다.

이에 따라 재판부는 “원심은 이러한 법령 조항이 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란 행위를 한 경우 사업 주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고, 이를 넘어 사업 주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들었는데, 원심의 판결이 정당하다”라는 취지의 판결을 했다.

현재 서울 등 수도권 내의 신축 아파트 분양 과정에서 청약자가 분양에 당첨되기 위해 위장전입 등의 부정한 방법으로 공급질서를 교란하는 행위를 하는 경우 형사적인 책임은 별론으로 하고 위약금 조항에 따른 위약금 몰취(沒取)까지 하고 있는바, 분양자와 분양신청자 모두 이러한 사항을 인지하고 불측의 손해가 발생하지 않도록 주의를 기울여야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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