▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

재건축 조합의 설립 당시 2개의 부동산을 ‘갑’과 ‘을’이 각각 1/2지분씩 공유하다가 조합설립인가 이후에 각 1/2지분을 상호 교환적으로 이전해 각자 1개의 부동산에 대한 단독소유자로 변경됐다.

이런 경우 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제1항제3호(조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때)에 해당되는지 여부가 문제됐다.

이에 관해 수도권 하급심 법원에서는 “도시정비법 제39조제1항제3호에 의하면, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봐야 한다. 따라서 상호 지분 이전이 위 규정에서 정한 1명의 토지등소유자로부터의 양수가 되려면, 우선 2개의 건축물을 고유한 공유자 2인을 1인의 토지등소유자로 볼 수 있어야 한다”라며 “그런데 동법 제39조제1항제3호의 1인의 토지등소유자는 2개의 건축물을 공유한 공유자 2인을 포함하는 것으로 해석할 수 없으므로(서울고등법원 2022년 5월 20일 선고ㆍ2021누69136 판결), 원고들의 상호 지분 이전에는 위 규정이 적용되지 않는다”라고 짚었다.

이어서 재판부는 “동법 제2조제9호나목은 재건축사업에서의 ‘토지등소유자’를 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 그 부속토지의 소유자’라고 명확하게 정의하고 있으므로, 이에 따르면 2개의 건축물을 공유하는 공유자 2명은 모두 토지등소유자에 해당함이 명백하다. 또한 동법 제39조제1항제3호의 1명의 토지등소유자에서 ‘1명’은 일반적으로 자연인 한 사람을 뜻하는 것으로서, 법은 전체적으로 ‘1명’을 그와 같은 의미로 사용하고 있을 뿐 그 어디에서도 공유자 여러 명을 토지등소유자 1명으로 의제하는 규정을 두고 있지 않다”면서 “다만, 동법 제36조제4항에 따라 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법을 정한 동법 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)제1항제2호다목은 ‘둘이 상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것’이라고 규정해, 일정한 요건 아래에서 여러 명의 공유자를 1인의 토지등소유자로 산정하도록 하고 있다. 그러나 이는 조합 설립 등의 단계에서 그 동의요건 충족을 판단하기 위한 ‘동의자’ 수의 산정 방법을 정한 것으로서, 일단 조합이 설립돼 재건축사업을 시행하는 과정에서 ‘조합원’으로서의 ‘토지등소유자’의 지위나 그 재산권의 내용 형성에 관한 규정이 아니므로, 조합원 자격에 관한 도시정비법 제39조제1항과 그 입법 취지나 성격이 다르다”라고 명시했다.

또 재판부는 “위 시행령 규정을 ‘유추 적용’해 동법 제39조제1항제3호의 1명의 토지등소유자에 ‘둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인’이 포함되는 것으로 해석하기는 어렵다”며 “개정된 도시정비법이 다주택자에게 1주택만 공급하도록 하는 동시에 조합설립인가 이후 다주택자의 주택 양도로 토지등소유자가 증가하는 경우 그 조합원 지위를 제한하는 취지는, 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것이다. 그러나 2개의 건축물을 공유한 공유자 2인이 상호 지분을 양수해 각각 1개 건축물의 단독소유자가 되는 경우는 동일한 토지등소유자 사이에서 그 소유 형태만 변경될 뿐 여기에 어떠한 투기 세력의 유입이 수반되는 것이 아니고, 그 밖에 투기 거래 등으로 인해 도시정비사업의 사업성이 저하되거나 기존 조합원의 재산권이 침해될 우려가 있다고 보기도 어렵다”고 설명하며 원고들 각자가 단독 조합원(분양권자)의 지위에 있다고 봄이 타당하다고 판결한 바 있다.

결국, 도시정비사업 진행 과정에서 2개의 부동산을 2인이 공유하다가 서로 교환 또는 매매로 각자 1개의 부동산을 소유하게 되는 경우는 현행 도시정비법하에서는 명확한 규정이 없으므로, 각자 단독 조합원의 지위에 있다고 해석할 수밖에 없음을 유의해야 한다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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