▲ 임차인 과반의 동의를 받아 감정평가에 이의신청이 제기된 경우, 이에 동의하지 않은 임차인이라면 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환은 불가하다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 임차인 과반수 이상 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대해 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 없다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 민원인이 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에서는 공공주택사업자는 공공건설임대주택을 우선 분양전환 자격을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정해 시행하도록 규정하면서 감정평가에 대해 대통령령으로 정하는 사항에 해당해 임차인 과반수 이상 동의 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 한 차례만 재평가하게 할 수 있다고 규정하고 있는바, 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상 동의 받은 임차인이 감정평가에 대해 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가 시 산정한 금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 있는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 “먼저 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서는 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정해 시행하도록 규정하면서, 감정평가에 대해 ‘관계 법령을 위반해 감정평가가 이뤄진 경우’ 또는 ‘부당하게 평가됐다고 인정하는 경우’에 해당해 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 한 차례만 재평가하게 할 수 있다”며 “동법 시행령 제56조, 동법 시행규칙 제40조, 제42조 및 별표 7에서는 분양전환 가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등을 상세히 규정하고 있다”고 말문을 열었다.

이어서 “이처럼 「공공주택 특별법 시행령」에서 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 시행하도록 한 것은 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 공공주택사업자 및 임차인과 독립된 제3자의 지위에서 공정하고 객관적인 감정평가를 하도록 하려는 것”이라며 “공공주택사업자와 임차인의 합의에 의해 자율적으로 결정돼야 할 분양전환 가격에 일정한 제한을 둬 공공주택사업자가 자의적으로 분양전환 가격을 정하는 것을 방지하고, 합리적인 분양전환 가격에 임대주택의 분양이 이뤄지도록 하려는 것이다”라고 짚었다.

그는 “그리고 최초 감정평가금액에 이의가 있을 경우 한 차례만 재평가할 수 있도록 하면서 이의신청 사유를 관계 법령을 위반해 감정평가가 이뤄지거나 부당하게 평가됐다고 인정하는 경우로 규정하고 있고, 재평가 절차 및 기한은 최초의 감정평가 절차를 준용하며 재평가 비용도 이의신청을 한 자가 부담하도록 하고 있다”며 “「공공주택 특별법 시행령」에서 재평가를 실시할 수 있는 별도의 요건 및 최초의 감정평가에 준하는 절차를 규정하고 있다는 점을 고려할 때, 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있어 재평가를 한 경우 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양가격을 산정해야 한다”고 설명했다.

또한 법제처는 “만일 이의신청에 동의하지 않은 임차인이 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 있다고 해석한다면, 동일한 분양전환 시점에 해당 공공건설임대주택에 거주하고 있는 임차인 각각의 이의신청에 대한 동의 여부에 따라 임차인별로 유효한 감정평가액이 달라지는 결과가 발생한다”면서 “이는 객관적이고 공정한 분양전환 가격 산정을 위해 엄격한 절차와 기준을 두고 있는 「공공주택 특별법」상 분양전환가격 산정을 위한 감정평가제도 취지에 비춰 타당하지 않다”고 지적했다.

아울러 “「공공주택 특별법」 제50조의3제4항에서는 공공주택사업자는 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 않는 경우 등 일정한 요건에 해당하면 분양전환 가격 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 수 있다고 규정하면서, 이를 위반해 임차인에게 통보한 우선 분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각한 자에게는 그 위반행위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과하도록 규정하고 있다”며 “이의신청에 동의하지 않은 임차인에 대해 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환할 수 있다고 한다면, 제3자에 대한 매각 기준이 되는 우선 분양전환 가격이 최초 감정평가금액인지, 재평가한 감정평가금액인지 불분명해 제3자에게 매각할 때 혼란을 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.

따라서 법제처는 “「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대해 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 없다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>