▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제74조제1항7호라목에서는 ‘제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다’고 규정하고 있는바, 2주택의 공급이 구체적인 조합원의 권리로 되기 위해서는 어떤 절차가 선행돼야 할 것인가 문제된다. 결론적으로는 관리처분계획(안)의 인가를 통한 행정 처분으로서의 효력이 발생될 때에 구체적인 권리로 보장받을 가능성이 커지게 된다.

A조합이 1+1로 주택 공급하는 내용의 분양신청 안내를 하면서 분양신청을 받았는데, 2024년 1월 정기총회를 개최했으나 ‘추가 1주택(1+1) 조합원 분양가 공급의 건(제6-1호 안건)’에 대해서는 의결이 성립하지 않았고, ‘추가 주택(1+1) 공급 취소의 건’과 위 안건이 가결될 경우 기존에 2주택 분양신청을 했던 조합원의 경우 희망하는 평형이 변경될 수 있으므로, 조합원들 간 형평성을 위해 기존의 분양신청을 한 조합원들에게 평형변경의 기회를 부여하는 내용의 ‘조합원 평형변경 기회 부여의 건’에 대해 각 가결이 되자 평형변경을 반영해 기존 2주택 분양신청자들에 대해 1주택을 분양하는 내용의 관리처분계획(안) 승인의 건을 가결하게 되자, 2주택을 분양신청한 조합원들이 관리처분계획(안)에 대한 무효여부를 다퉜다.

이에 서울행정법원(2024구합65744)에서는 “신뢰보호의 원칙 위반 여부에 관해 조합이 조합원들에게 종전자산에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 것인지 여부는 종국적으로 관리처분계획(안)에 대한 조합원총회 결의에 의해 결정되는 것이지 조합 임원이나 대의원회가 임의로 결정할 수 있는 것이 아니고, 실무적 필요에 의해 2주택 분양이 허용될 수 있음을 전제로 분양신청 안내를 하고 조합원들로부터 2주택 공급 희망 여부 등에 관한 분양신청을 받았다고 해 그 이후에 반드시 2주택을 공급하는 내용의 관리처분계획(안)을 작성하거나 그러한 관리처분계획에 대한 승인 의결을 할 의무가 있는 것은 아니다. 조합은 관리처분총회 결의를 통해 2주택 공급 여부를 결정하거나 결의한 관리처분계획(안)을 변경할 수 있다고 할 것”이라며, “그러한 총회 결의가 2주택 공급을 신청한 조합원들의 이익을 침해해 위법한지 여부는 2주택 공급을 전제로 분양신청을 받게 된 경위, 조합원들의 분양신청 전에 2주택 공급에 관한 조합원총회 결의가 있었는지, 2주택 공급에 관한 조합 정관의 내용, 2주택 공급을 신청한 조합원들의 재산권에 미치는 영향을 최소화하기 위한 노력, 2주택 공급을 하지 않기로 한 이유, 2주택 공급을 하지 않음으로써 얻는 이익과 2주택 공급을 신뢰한 조합원의 불이익 사이의 경중 등을 고려해 판단해야 한다”라고 짚었다.

이어서 재판부는 “①도시정비법에 의하면 조합원 1인에게 1주택만 분양하는 것이 원칙이고(제76조제1항제6호), 1인에게 2주택을 분양하는 것은 제76조제1항제7호라목에 따라 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이뤄지는 것(대법원 2023년 9월 21일 선고ㆍ2022두56142 판결). 원고들이 2주택 수분양권을 부여받을 것인지는 피고가 분양신청의 현황을 기초로 조합원총회 결의에 의해 수립하는 관리처분계획(안)에 따라 결정되는 것이므로, 2주택 분양을 하는 내용의 관리처분계획(안)에 대한 총회의 결의가 성립하지 않은 단계에서 원고들에게 2주택 수분양에 관한 구체적인 권리 또는 법적으로 보호되는 이익이 발생했다고 보기 어렵다. ②피고가 분양신청 안내책자에서 ‘일정한 요건이 충족될 경우 2주택을 공급할 수 있다’는 내용을 포함했고 2주택 공급을 전제로 조합원들로부터 2주택 분양의 희망 여부 등을 포함한 분양신청을 받았으나, 분양신청 안내책자에 의하더라도 2주택 공급은 조합에게 재량이 부여된 사항이고 조합원들에게 2주택 공급을 하는 것이 이 사건 분양신청만으로 확정됐다고 보기 어렵다”는 취지로 판결했고, 서울고등법원에서도 이러한 판결 내용이 인정되고 대법원에서 심리불속행 기각으로 확정됐다.

따라서 2주택의 공급과 관련해 무조건 조합원에게 분양권이 발생하는 것이 아님을 유의해야 한다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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