임대주택 일반분양 전환 수익은 ‘조합 몫’이다(!)

도시정비법 ‘제30조의2’ 삭제 후 지속됐던 논란 ‘일단락’

- 중원종합법률사무소(대표변호사 김재철), 조합 ‘승소’ 이끌었다
- 서울동부지방법원, 길동 진흥아파트 재건축조합 손 들어줘

[아유경제=정훈 기자] 재건축 임대주택 건설 의무를 규정한 법 조항의 폐지로 당초 계획했던 임대주택을 일반분양으로 전환 분양해 얻은 수익은 정비사업조합(이하 조합)의 몫이라는 법원 판단이 나왔다.

유사 문제로 시공자와 갈등을 겪고 있는 일선 조합들에겐 ‘가뭄 끝 단비’와 같은 소식인 만큼 이번 판결의 파급효과가 상당할 것으로 예상된다.

서울동부지방법원 민사 제12부는 지난 9월 13일 정산금을 구하는 본소(本訴)와 정산금 지급 청구를 구하는 반소(反訴=민사소송에서, 소송 도중 피고가 원고를 상대로 제기하는 소송. 자신을 방어키 위해 본소의 절차에 병합해 새로운 소를 제기하는 것)를 병합한 사건의 선고에서 “임대주택 제공 의무의 변동에 관해 예상 외 수익이 발생하는 경우 그 수익은 (원고인) 재건축조합에게 귀속토록 하는 것이 타당하다”는 취지로 원고 승소 판결을 내렸다.

이로써 2009년 4월 22일 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’ 제30조의2가 삭제된 이후 임대주택의 일반분양 전환으로 발생한 수익의 귀속을 놓고 벌어졌던 조합-시공자 간 다툼에서 조합이 유리한 고지를 선점할 수 있게 돼 귀추가 주목된다.

이제까지는 조합과 시공자가 이를 놓고 서로 자기 몫이라 주장하며 줄다리기를 벌여 왔다. 실제로 이번 사건의 원고(반소피고)인 강동구 길동 진흥아파트 재건축조합과 피고(반소원고)인 A건설 사이의 법적 다툼도 이와 비슷하게 전개됐던 것으로 전해졌다.

진흥아파트 재건축조합과 시공자인 A건설은 공사가 한창이던 2009년 4월 도시정비법 제30조2가 삭제됨에 따라 당초 임대주택으로 계획했던 27가구를 일반분양으로 전환 분양했다.

이후 이 수익의 귀속을 놓고 주장이 엇갈렸고, 이는 양측이 서로에게 지급하라고 주장하는 추가 분양수입의 산정에 있어서도 상당히 민감한 부분이었던 것으로 알려졌다.

진흥아파트 재건축조합은 “(공사)계약 당시 임대주택으로 계획됐다가 관련 법 규정의 삭제로 인해 일반분양 된 부분(이하 ‘임대주택 전환분’)에서 발생한 분양수입 전부를 ‘A건설에 원래부터 귀속되기로 약정한 분양수입(이하 ‘일반분양부담액’)’에 산입해서는 안 되고 이에 대해서는 당초 약정했던 임대주택 분양가를 기준으로 산입해야 한다”고 주장했다.

아울러 조합 측은 “계약 당시 조합원분양분으로 예상됐다가 해당 조합원이 현금청산을 선택함에 따라 조합원에게 분양되지 않고 일반분양 된 부분(‘이하 현금청산 전환분’)에서 발생한 분양수입은 일반분양부담액을 산정함에 있어서 제외돼야 한다”고 덧붙였다.

반면 A건설은 “임대주택 전환분 및 현금청산 전환분 모두 일반분양 된 이상 그로부터 발생한 분양수입도 모두 일반분양부담액에 포함시켜야 한다”고 맞섰다.

이에 대해 재판부는 진흥아파트 재건축조합과 A건설이 체결한 공사계약과 합의서를 근거로 “임대주택 전환분의 분양수입은 조합에 귀속되는 것이 타당하다”고 판단했다.

재판부는 “이 사건 공사계약은 ▲임대주택 세대수의 변동이 있는 경우 조합원 분담금은 변동된다고 규정하고 있고 ▲A건설의 수입을 조합원 부담금, 잉여건축물의 일반분양으로 인한 수입, 임대주택의 기부채납으로 인한 수입으로 고정한 채 이를 초과하는 수익금이 발생하는 경우 조합에게 반환하는 것을 기본 틀로 하고 있으며 ▲임대주택 제공 의무가 삭제되기 전의 관리처분계획(안) 상에 별도로 임대주택 평균 분양가를 정하고 있었던 점 등을 종합하면 임대주택 제공 의무의 변동에 관해 예상 외 수익이 발생하는 경우 그 수익은 조합에 귀속토록 하는 것이 타당하다”고 판시했다. 이어 “따라서 총 분양수입에서 공제해야 할 일반분양부담액을 산정함에 있어서 임대주택 전환분의 분양수입은 이 사건 합의서에서 정한 일반분양분의 평균 분양가가 아닌 임대주택의 평균 분양가를 기준으로 산정해야 한다”고 결론지었다.

조합 측 주장을 거의 그대로 인용한 셈이다. 이에 대해 조합 측 변호를 맡았던 중원종합법률사무소의 김재철 대표변호사는 “임대주택 전환분의 수익을 놓고 4년이 넘도록 격렬히 대립했던 조합-시공자 간 싸움이 이번 판결로 조합에 유리한 쪽으로 결론 내려지게 됐다”고 평가하며 “본 사건의 승소로 임대주택의 일반분양 전환에 따른 약 100억 원 이상의 이득을 조합 측에 안겨주는 결과를 이끌어 내게 돼 매우 뜻 깊게 생각한다”고 밝혔다. 김 변호사는 이어 “우리 중원종합법률사무소는 앞으로도 이와 비슷한 상황에 처한 조합들을 도와 조합(원)이 마땅히 가져가야 할 권익을 가져갈 수 있도록 하는 데 최선을 다할 것”이라고 덧붙였다.

그의 말대로 임대주택 전환분의 일반분양을 통해 발생한 수익을 조합에 귀속토록 한 이번 판결은 유사한 고민에 빠져 있는 조합에게 일종의 ‘나침반’ 역할을 할 것으로 보인다.

아울러 자칫하면 빼앗길 수 있는 조합(원)의 권익을 되찾는 데 지대한 영향을 준 본 사건 담당 법률사무소가 향후에도 든든한 ‘조력자’로서의 역할을 할 수 있으리란 기대감 또한 커질 전망이다.

한편, 조합-시공자 간 작성·체결한 계약서 및 합의서가 이번 판결의 주요 근거가 된 만큼 이의 중요성이 다시 한 번 부각될 것으로 예상된다. 그동안 대다수 조합들이 시공자에 유리하게 작성된 계약서를 근거로 상당한 권익을 침해당해 왔다. 하지만 이번 사례는 계약서만 잘 작성하면 ‘을’인 조합도 ‘갑’인 시공자를 이길 수 있다는 사실을 보여줬다는 점에서 큰 의미가 있다는 게 업계의 대체적인 평가다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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