“단언컨대, 대세는 역시 江南입니다”
- 강남·서초 재건축 움직이자 시장도 ‘꿈틀’

[아유경제=정훈 기자] 명불허전(名不虛傳). 이름날 까닭이 있음을 이르는 말로, 도시재정비시장에선 강남(江南)을 일컫는 말로 통용된다.

특히 강남3구(강남·서초·송파구)는 지역 특성상 재건축이 활발하게 진행돼 ‘강남 재건축’을 비유할 때 자주 쓰인다. 최근 업계 분위기는 “단언컨대, 대세는 역시 강남 재건축이다”란 문구로 요약된다. 이 일대 재건축사업이 활기를 띄면서 전체 정비사업에도 ‘온기’가 돌기 시작해서다.

개포동, 강남發 재건축 훈풍 ‘중심’

최근 강남발(發) 재건축 훈풍의 진원은 단연 강남구 개포지구다. 특히 개포동에 위치한 주공1~4단지와 시영아파트 등이 과거에 비해 빠른 사업 속도를 보여주면서 그 어느 때보다 기대감이 높아진 상황이다.

주공1단지의 경우 조합장이 철거업체 D사의 비리와 관련해 수사를 받았다는 소식에도 흔들림이 없다. 개포동 S공인 관계자는 “악재 하나에 흔들릴 만큼 현재 형성돼 있는 재건축 기대 심리가 약하지 않다”며 “이는 악재가 등장할 때마다 동요하던 조합원과 투자자들이 과거 경험을 바탕으로 이 일대 재건축을 보다 장기적인 관점에서 인식하고 있다는 방증”이라고 설명했다.

지난달(9월) 24일 주공2·3단지와 시영 재건축조합이 신청한 건축심의가 서울시 건축위원회에서 ‘보류’됐음에도 이 일대 조합(원)들은 차분한 것으로 알려졌다. 이미 지구단위계획·정비계획 등의 결정 과정에서 인허가 지연을 숱하게 겪었던 터라 웬만한 악재에는 동요치 않을 만큼 의식이 성숙했기 때문으로 풀이된다.

주공4단지가 지구 내 주요 저층 단지(개포주공1~4단지·개포시영·일원현대) 가운데 마지막으로 조합을 설립하고, 이들 모두 사업시행인가 이전 단계인 건축심의 절차를 밟고 있다는 점도 고무적이다.

비록 주공2·3단지와 시영의 심의가 보류됐지만 이곳 조합(원)과 업계 이해관계인들은 “3곳 모두 단지 규모가 커 한 번쯤은 보류될 것으로 예상했기 때문에 시 건축위의 보류 결정에도 특별한 영향을 받지 않고 있다”고 입을 모으고 있다.

이들보다 늦게 건축심의를 신청한 주공1단지의 경우 이달 중 건축심의도서가 시 건축위에 상정될 것으로 예상된다. 개포동 주요 저층 5개 단지 중 가장 늦게 조합을 설립한 주공4단지는 조합설립인가 및 법인설립등기를 마치는 대로 건축심의 단계에 돌입할 것으로 보인다. 4단지의 경우 이미 상가와의 협의를 원만히 마친 데다 건축심의를 위한 사전 검토도 끝낸 것으로 알려져 향후 사업에 가속도가 붙을 전망이다.

대치동, 말[馬]은 달리고 용(龍)은 날고
‘쌍용1·2차’ 정비구역 지정… ‘은마’는 시세 반등

모처럼 돌기 시작한 ‘온기’는 인근 대치동으로까지 이어지는 모습이다. 특히 오랫동안 강남 재건축의 ‘바로미터’로 불렸던 은마아파트가 ‘바닥론’에 힘입어 시세 반등에 성공했고, 인근 쌍용1·2차 재건축도 강한 사업 의지를 표출하며 ‘기대주’로 급부상하고 있다.

서울시는 지난 4일 ‘대치쌍용1·2차 재건축 정비구역 지정(안)’을 고시했다(서울시 고시 제2013-325호). 2006년 3월 재건축 정비예정구역으로 지정된 이후 7년 반만의 일이다.

이에 따르면, 강남구 대치동 66 일대 4만7659㎡(쌍용1차)와 대치동 65 일대 2만4416㎡(쌍용2차)는 각각 재건축 정비구역으로 지정됐다.

쌍용1차는 제3종일반주거지역(100%)으로, 용적률 210%와 건폐율 50%를 각각 적용 받게 된다. 공동주택이 들어서는 4만3469㎡에는 용적률 299.63% 이하(예정법정상한)와 건폐율 30% 이하를 각각 적용한 최고 35층(110m 이하) 규모의 아파트 1105가구(임대 155가구 포함)가 신축된다. 면적별로 ▲60㎡ 이하 368가구 ▲60~85㎡ 372가구 ▲85㎡ 초과 365가구 등으로 구성될 예정이다.

쌍용2차 역시 100% 제3종일반주거지역으로서 공동주택 부지 2만2290㎡에는 용적률 299.92%(예정법정상한)와 건폐율 30% 이하를 각각 적용한 최고 35층(110m 이하) 규모의 아파트 620가구(임대 81가구 포함)가 들어선다. 면적별로 ▲60㎡ 이하 218가구 ▲60~85㎡ 199가구 ▲85㎡ 초과 203가구 등으로 구성된다.

고시된 계획대로 사업이 완료되면 쌍용1·2차는 1725가구의 대규모 주택단지로 탈바꿈하게 된다. 기존 세대수가 994가구(1차 630가구/2차 364가구)에 불과해 일반분양 물량이 500가구에 달할 전망이다. 이곳의 입지와 교육환경, 사업성 등을 고려하면 쌍용1·2차 재건축 시공권을 놓고 치열한 각축전이 벌어질 것으로 업계는 내다보고 있다.

정비구역 지정 효과는 시세에 호재로 반영될 전망이다. 쌍용1차의 경우 102㎡(공급면적)가 올 상반기 ‘매매가 8억 원’이 무너졌지만 지난 7월 ‘정비구역 지정(안)’이 서울시 도시계획심의를 통과하면서 이를 다시 회복한 전례가 있어서다.

10월 현재 쌍용1차 ▲150㎡ ▲173㎡는 각각 12억 원과 13억 원 선을, 쌍용2차 ▲102㎡ ▲141㎡는 각각 8억 원대 초반과 11억 원대 중·후반 선을 유지하고 있다.

지지부진한 사업 탓에 세간의 관심에서 멀어졌던 은마아파트에서도 미세하나마 ‘부활’ 조짐이 보였다. 이곳은 재건축추진위가 구성(2003년 12월)된 후 10년의 세월이 흐르는 동안 이렇다 할 진전을 보이지 못한 데다 부동산 경기 침체가 맞물리면서 가격이 하락 추세에 있었다.

하지만 최근 ‘가격이 바닥을 쳤다’는 분위기가 팽배해지면서 시세 반등에 성공하고 있는 모양새다. 부동산114에 따르면, 은마아파트의 가격은 10월 첫째 주에만 1000만 원 올랐다.

은마아파트 115㎡(전용면적 84㎡)는 2006년 11월 평균 매매가격이 13억2500만 원에 달했다. 하지만 현재는 9억 원에도 미치지 못하고 있다. 하지만 전통적인 비수기인 7월 8억8000만 원 선이 무너졌던 것에 비하면 사정이 나아졌다는 게 일선 공인중개사사무소 관계자들의 공통된 전언이다.

한 업계 관계자는 “지난 6월 말 취득세 한시적 감면 혜택이 종료되면서 ‘거래 절벽’을 경험했을 때만 하더라도 강남 재건축 단지들의 가격이 더 떨어질 것이란 전망이 우세했다”면서 “하지만 8·28 전월세 대책 발표에 강남권 재건축 단지들의 가시적 성과가 더해지면서 최근엔 가격이 오름세를 타고 있다”고 전했다.

대치동이 주목을 받는 이유는 이뿐만이 아니다. ‘알짜배기’로 꼽히는 구마을1·2·3지구 단독주택 재건축사업도 정비구역 지정에 한걸음 더 다가갔기 때문이다.

서울시에 따르면, 지난달 13일 개최된 시 도시계획위원회에서 ‘구마을1·2·3지구 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)’이 수정 가결됐다. 해당 안건이 고시되고, 이대로 재건축을 마치면 ▲대치동 963 일대 2만9532㎡에는 454가구(임대 24가구 포함) ▲대치동 977 일대 1만4593㎡에는 268가구(임대 21가구 포함) ▲대치동 964 일대 1만4833㎡에는 257가구(임대 35가구 포함)가 각각 들어선다(3개 지구 979가구).

강남에서 계획적인 개발이 이뤄지지 않은 몇 안 되는 곳인 구마을1·2·3지구는 정비구역 지정이 초읽기에 들어가면서 시세가 오르는 등 기대감에 휩싸여 있다.

이곳은 ‘교육 메카’ 대치동 한복판에 위치해 있는 데다 트리플 역세권(2호선 삼성역-3호선 대치역-분당선 한티역)이라 일찍부터 투자 대상 상위권에 이름이 올려진 상태다.

실제로 3.3㎡당 2500만~2700만 원이던 시세는 도시계획심의 통과 후 3.3㎡당 3000만 원 수준을 회복한 것으로 파악됐다.

무한한 가능성에 반포동은 여전히 ‘핫 플레이스’
삼호가든4차, 사업시행인가 ‘눈앞’… 반포주공1단지 등 ‘로열패밀리’ 즐비

서초구 반포동도 만만치 않은 저력을 뽐내고 있다. 이곳은 재건축 열풍의 두 주인공 ‘반포자이(구 반포주공3단지)’와 ‘반포래미안퍼스티지(구 반포주공2단지)’가 존재한다는 것만으로도 이미 ‘핫 플레이스(hot place)’다.

하지만 반포동의 가치는 양대 산맥의 존재에서 끝나지 않는다. 반포주공1단지(1·2·4주구/3주구)와 삼호가든4차, 신반포1차 등 장차 재건축 ‘왕좌’ 자리를 노릴 만한 단지들이 즐비하기 때문이다.

특히 유례를 찾기 힘든 속도로 사업을 추진 중인 삼호가든4차의 경우 지난 10일자로 재건축조합(조합장 채석찬)이 신청한 사업시행인가가 서초구(청)에 접수됐다. 서울시 공공관리제도의 적용을 받는 이 사업의 시공자 선정이 가시권에 들어온 셈.

채석찬 삼호가든4차 재건축 조합장은 지난 10일 “얼마 전 신청한 사업시행인가가 오늘 날짜로 구청에 접수됐다”며 “인가가 나는 대로 시공자 선정에 돌입할 계획”이라고 밝혔다. 채 조합장은 이어 “우리 삼호가든4차는 이제까지의 계획대로 착착 진행돼 타 단지에 비해 빠른 속도로 오늘에 이르렀다”면서 “재건축을 성공적으로 이끌어 재건축을 예정 또는 추진 중인 타 단지들이 우리가 진행했던 과정을 참고할 수 있도록 (삼호가든4차를) 일종의 ‘텍스트’로 만들고 싶다”고 덧붙였다.

실제로 삼호가든4차는 타 단지에 비해 엄청난 속도로 사업을 추진 중이다. 이곳은 2011년 11월 추진위를 구성한 데 이어 2012년 2월 첫 주민총회를 개최했다. 이로부터 불과 1년도 지나지 않은 지난 1월 조합설립인가를 획득했으며, 지난 6월에는 시 건축심의 통과라는 쾌거를 이뤄 냈다.

사업 규모나 입지, 교육환경, 한강변 조망 등에 있어 최고라 평가 받는 반포주공1단지도 ‘대권’을 노리기에 충분하다. 특히 반포주공1단지 1·2·4주구는 지난달 10일 서초구청(장)으로부터 조합설립인가를 받았다. 덕분에 구내 재건축 단지들의 매매가가 9월 0.11% 하락할 때 이곳은 되레 소폭 올랐다(공급면적 105㎡ 1000만 원 상승, 15억5000만~17억4000만 원)

신반포1차도 지난 8월 재건축조합(1~19동)과 그동안 조합과 대립각을 세웠던 20·21동이 ‘통합 재건축’에 합의하면서 연내 분양에 대한 기대감이 높아진 상태다.

인근 잠원동에서도 소리 소문 없이 앞으로 나아가고 있는 단지가 꽤 있다. 반포한양(잠원동 66 일대)은 지난달 12일부터 30일까지 ‘사업시행 변경인가를 위한 공람·공고’를 진행했다. 신반포5차(잠원동 64-8 일대)도 지난 10일부터 사업시행 변경인가를 위한 공람·공고에 들어갔다. 이들 두 단지는 신축 세대수가 500가구(반포한양 606가구/신반포5차 581가구) 이상인 ‘알짜’ 재건축 단지로 꼽혀 최근 분양에 나선 잠원대림(래미안 잠원)과 함께 잠원지구의 미래를 견인할 ‘블루칩’이 될 전망이다.

이밖에 송파구 재건축의 ‘제왕’으로 불리는 잠실주공5단지도 내달 조합창립총회를 계획하고 있어 강남발 재건축 훈풍에 힘을 더하고 있다.

이처럼 강남권 곳곳에서 재건축이 활기를 띄는 데 대해 또 다른 관계자는 “강남권 재건축 단지들이 ‘재건축초과이익 환수’를 피하기 위해 2014년 말까지 관리처분인가 신청을 목표로 사업에 박차를 가하면서 도시재정비시장의 전반적인 분위기도 좋아졌다”며 “이러한 분위기가 언제까지 이어질 지는 예단하기 어렵지만 ‘강남이 움직여야 시장이 산다’는 명제가 다시 한 번 입증됐다는 데에는 이견이 없을 것”이라고 말했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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