[아유경제=박재필/정훈 기자] 강남 재건축을 중심으로 돌기 시작한 정비사업의 ‘온기’가 국회를 지나면서 급격히 식고 있다. 사업성 제고 및 규제 완화 차원에서 사업시행에 도움이 되거나 ‘출구전략’을 원활하게 할 각종 법안들이 ‘낮잠’만 자고 있어서다. 이 때문에 업계에는 이를 성토하는 목소리가 점점 커지고 있다.

1~10월 발의·계류 도시정비법 개정안 11개
정쟁 탓 처리 지연…연말에 ‘대안’ 처리 반복?

정비사업에 있어서 가장 중요한 법률 중 하나가 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’이다. 2002년 12월 30일 제정돼 이듬해인 2003년 7월 1일 시행에 들어간 이 법은 지난 10년 동안 50여 차례나 개정됐다.

이러한 이유 탓에 “도시정비법은 ‘누더기 법률’”이란 얘기가 업계 한편에서 심심치 않게 흘러나왔다. 비록 다른 법률 개정, 혹은 유관 부처 개명 등에 따라 부득이하게 바꿔야 했던 측면도 있으나 여론에 휩쓸리거나 부동산 경기 활성화를 위한 정부의 ‘필요’에 따라 ‘난도질’ 당했던 것 또한 사실이다.

하지만 정작 ‘손질’이 시급한 때인 요즘 법 개정에 적극적으로 나서는 이를 찾기 어렵다. 특히 9월 정기국회 파행 운영으로 기대를 모았던 도시정비법 개정안의 처리가 불투명해졌다.

올해 1월 이후 발의돼 10월 현재 국회에 계류 중인 도시정비법 개정안은 모두 11개. 여야 정쟁으로 허송세월할 경우, ‘대안’으로 뭉뚱그려 처리되거나 폐기될 운명에 처해 있는 셈이다.

가까운 예로, 지난해(2012년)에는 6월 이후 발의된 도시정비법 15개 중 4개밖에 처리되지 못했다. 이 가운데 3개가 그해 11월 처리된 ‘대안’에 반영·폐기된 것인 만큼 개정안 14개 중 국회에서 온전히 처리된 게 없다는 게 업계의 대체적인 시각이다.

한 업계 관계자는 “사업을 하든 접든 그를 보다 쉽게 처리하는 데 도움이 되는 관련 법안들이 국회에 계류 중이라 일선 사업장에서는 이러지도 저러지도 못하는 상황이 이어지고 있다”면서 “정비사업은 하루하루가 돈인데 법제 미비로 허송세월하는 동안 개별 사업시행자와 이해관계인들은 피가 마른다는 점을 직시해야 한다”고 토로했다.

일례로, 지난 1월 이철우 의원이 대표발의한 도시정비법 개정안만 하더라도 정비사업조합(이하 조합)의 해산 신청을 사업시행인가 전까지만 허용하고 조합설립추진위원회(이하 추진위) 또는 조합 취소 시 ‘매몰비용’의 일부를 지방자치단체(이하 지자체)에서 보조할 수 있도록 하는 게 핵심이었다.

이 법이 시행될 경우, 이른바 ‘잘나가는’ 조합은 사업 안정성을 확보해 보다 편하게(?) 사업을 시행할 수 있게 된다. 반면, ‘문제 많은’ 조합은 신속하게 ‘출구전략’을 가동할 수 있다. 논란에도 불구하고 조합설립인가 취소에 따른 매몰비용의 일부를 지자체로부터 보전 받을 수 있기 때문이다.

하지만 이 법안은 지난 4월 국회 본회의에 부의되지 못했다. 상임위인 국토교통위원회 심사에서 ‘대안반영폐기’로 의결돼서다. 이 때문에 법의 공포와 시행도 자연스레 밀려 오늘에 이르고 있는 실정이다.

지난 4월 이노근 의원이 대표발의한 도시정비법 개정안도 사정은 마찬가지. 이 법안은 소형주택 공급 확대에 기여할 수 있는 내용을 담고 있다. 조합원에게 종전자산 가격 범위에서만 2주택 공급을 허용하던 것을 종전 주택의 주거전용면적 범위에서도 이를 가능토록 한 것.

하지만 이 역시 같은 달 국토교통위원회에서 본회의에 부의치 않기로 결정(대안반영폐기)됐다.

이들 두 법안의 내용을 반영한 도시정비법 개정안(대안)도 아직까지 처리되지 못하고 있다. 설령 지난해와 마찬가지로 11월께 처리돼 시행에 들어간다고 해도 일선 사업장 처지에선 법안 조기 처리에 따른 효과를 누릴 수 있는 시간을 잃어버린 셈이다.

이밖에 ‘대안’에는 ▲과밀억제권역 이외 지역에서 시행하는 재건축에 대해서도 용적률의 완화를 허용하면서 늘어난 용적률의 50% 이하로써 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택 건설을 의무화하는 내용 ▲분양신청 포기자와 분양 대상 제외자에 대한 현금청산 시기를 관리처분인가 시점으로 일원화해 그 기산일을 관리처분인가일의 다음 날부터 90일 이내로 단축하는 내용 등이 포함돼 있다.

이러한 내용들이 시행되면 과밀억제권역 이외 지역(특히 지방)의 재건축 활성화를 도모할 수 있게 되고, 조합의 원활한 현금청산 대금 조달 및 금융비용 절감 등의 효과도 기대된다.

그러나 국회 ‘늑장 부리기’ 탓에 법안들의 처리가 차일피일 미뤄지면서 기대 효과도 반감될 것이란 우려가 나오고 있다.

또 다른 업계 관계자는 “현재 국회에 계류 중인 도시정비법 개정안들은 대부분 4·1 부동산 종합대책 등의 후속 조치와 맞물려 시행될 경우 ‘시너지 효과’가 기대되던 내용들인데 국회의 벽에 막혀 시행이 늦어지고 있다”면서 “더 늦어지면 당초 기대됐던 효과가 나타나지 않거나 나타나더라도 그 수준이 미약할 것”이라고 우려했다.

앞서 언급한 내용 외에도 현재 국회에 계류 중인 다수의 도시정비법 개정안에는 ▲최근 사회적 이슈로 급부상한 ‘층간 소음’ 문제를 해결할 수 있도록 ‘대통령령으로 정하는 기준 이상의 바닥충격음이 발생하는 건축물’을 현행법 상 노후·불량 건축물에 포함하는 내용(장병완 의원 대표발의) ▲정비구역 등이 해제되거나 정비구역 등을 해제코자 하는 경우, 해당 구역 내 토지등소유자 1/2 이상 2/3 이하 범위에서 광역자치단체 또는 대도시 조례로 정하는 비율 이상이 주거환경관리사업으로의 전환 동의 시 기본계획 변경 없이 전환 가능토록 하는 내용 ▲시·도지사 또는 시장·군수가 도시정비법 제4조의3제4항에 따라 취소되는 추진위 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있도록 하는 내용(이상 김상희 의원 대표발의) ▲조합의 매몰비용도 지자체가 보조할 수 있게 하고 시·도지사 등이 정비구역 등을 해제한 경우에도 비용을 보조할 수 있게 함으로써 정체돼 있는 정비사업의 조속한 종결을 유도하고 (추진위-조합 간) 비용 보조의 형평성을 제고하는 내용(함진규 의원 대표발의) ▲지자체가 정비(기본)계획 수립 또는 변경 시 필요한 경우 조례로 정한 용적률에도 불구하고 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등에 따라 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있도록 하는 내용(이노근 의원 대표발의) ▲최초 사업시행인가 시점을 기준으로 종전자산 및 분양예정자산을 평가토록 하던 것을 사업시행인가 고시일 이후 3년 이내에 관리처분인가를 얻지 못할 경우 관리처분인가 고시일을 기준으로 평가할 수 있도록 하는 내용(이명수 의원 대표발의) 등이 담겨 있다.

이와 관련해 업계 전문가 A씨는 “정비사업 시행에 필요한 법률이 여러 개 있지만 도시정비법 개정안만 적기에 처리돼도 사업성 제고를 통한 사업시행 촉진이나 절차 간소화와 매몰비용 보전 등을 통한 출구전략 본격 가동이 이뤄질 수 있는데 국회가 이를 뒷받침해주지 못해 안타까울 따름”이라고 아쉬움을 나타냈다.

리모델링 활성화-분양가 상한제 폐지 담은 주택법 개정안도 통과 ‘절실’

더 큰 문제는 이러한 일이 도시정비법에 국한된 게 아니라는 데 있다. 주택법 개정안만 하더라도 도시정비법보다 상황이 더욱 심각하다.

지난 1월 이후 현재까지 발의된 주택법 개정안의 수는 40개에 달한다. 이 가운데 처리된 법안의 수는 불과 9개. 이를 구체적으로 살펴보면 ▲6개는 ‘대안반영폐기’로, ▲1개는 ‘철회’로 처리된 것이고, ▲나머지 2개는 ‘대안’으로서 처리됐다. 사실상 원안 그대로 가결된 게 없는 셈이다.

그나마 지난 6월 27일 국회 본회의에서 가결돼 8월 6일 공포된 주택법 일부 개정안(대안)의 경우, 지역주택조합사업의 활성화를 꾀할 수 있는 내용을 포함하고 있어 관련 업계의 환영을 받은 바 있다.

이 법안에는 ▲지역주택조합 조합원의 거주 요건을 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·도 단위의 동일한 생활권 거주로 완화하는 내용과 ▲지역주택조합의 경우에도 일반 주택사업과 동일하게 주택건설사업계획승인 신청 시 확보해야 하는 대지의 범위에 국·공유지가 포함된 경우 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하는 경우에는 이를 확보한 것으로 간주하는 내용 등이 포함됐다.

하지만 지역주택조합사업을 통한 주택 공급에는 한계가 있다. 보다 포괄적인 차원에서 주택 공급의 활성화를 도모키 위해서는 분양가 상한제의 폐지와 수직증축 리모델링의 허용 등을 담은 주택법 개정안의 처리가 시급하다는 데 업계의 의견이 모아지고 있는 것도 그 때문이다.

한 업계 관계자는 “재개발·재건축 등 정비사업이 침체에 빠져 있는 상황에서 서울을 비롯한 수도권 1기 신도시 요지에 산재해 있는 리모델링 대상 주택단지들에 눈을 돌릴 필요가 있다”면서 “이들 단지의 리모델링사업을 촉진하려면 수직증축 허용과 일반분양 세대수 증가 등을 골자로 하고 있는 주택법 개정안의 조속한 시행이 담보돼야 한다”고 지적했다.

이 관계자의 지적대로 현재 국회에는 이 같은 내용을 담고 있는 주택법 개정안이 계류 중이다. 심재철 의원(새누리당)이 지난 6월 대표발의한 법안에는 ▲리모델링 시 세대수 증가를 기존 세대수의 10%에서 15%로 확대하고 ▲최대 3개 층까지 수직증축을 허용하는 내용이 포함돼 있다.

심재철 의원실 등에 따르면, 2012년 말 기준 준공 후 15년 이상 돼 리모델링 대상인 아파트가 전국적으로 400만 가구에 달한다. 2012년 1월 주택법 개정으로 리모델링에서의 세대수 증가가 허용됐으나 그 대상이 수평·별동증축 및 세대 분할로 한정돼 리모델링 활성화에 실직적인 도움이 되지 못했다는 지적이 많았다.

이러한 현실을 타개코자 주택법 개정안이 발의됐으나 국회에서의 처리 지연으로 리모델링 활성화까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 예상된다.

분양가 상한제의 탄력 적용(사실상 폐지)을 핵심으로 하는 주택법 개정안도 여전히 국회에서 잠자고 있다. 관련 법안이 처음 국회에 상정된 게 2009년 2월인 점을 고려하면 4년이 넘도록 그 처리가 이뤄지지 않고 있는 셈이다.

주택법 개정안은 당시 한나라당 장광근 의원의 대표발의로 4월 임시국회에 상정됐지만 야당의 반대로 처리되지 못했다. 비슷한 상황은 2010년 10월과 2011년 3·4월, 2012년 9·11월에도 이어졌다.

주택시장이 바닥에 근접한 만큼 분양가 상한제 폐지를 통해 시장을 회복해야 한다는 여당의 논리와 분양가 상한제를 통해 분양가를 낮춰 시장을 안정시켜야 한다는 야당의 논리가 이견을 좁히지 못한 게 가장 큰 이유로 꼽혀 왔다.

지난 2월 여야가 분양가 상한제 폐지에 합의한 뒤 반년이 훌쩍 지났음에도 불구하고 상황은 여전하다. 이러한 이유 탓에 업계에는 국회가 도시재정비시장을 망치는 주범이란 비판마저 제기되고 있다.

또 다른 업계 관계자는 “부동산 시장 침체가 장기화하면서 전고점까진 아니더라도 시장 회복이 필요하다는 데에는 공감대가 쌓인 상황”이라면서 “도시정비법 개정안도 그렇지만 주택법 개정안만 해도 처리 시 수직증축 리모델링 허용에 따른 리모델링 활성화와 분양가 현실화에 따른 사업성 제고 등이 이뤄질 수 있는데 국회가 살아나기 시작한 정비사업의 ‘불씨’에 ‘찬물’을 끼얹고 있다”고 불만을 토로했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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