강남 재건축 최대어 ‘개포지구’가 들썩인다

[아유경제=정훈 기자] 대치동 은마아파트가 강남 재건축의 ‘상징’이었다면, 개포지구는 강남 재건축의 ‘최대어’로서 오랫동안 도시재정비시장의 ‘풍향계’ 역할을 했다. 최근 강남 지역에서 불기 시작한 재건축 훈풍의 근원도 개포지구다. 이곳에서 가시적인 성과가 있어야 강남 재건축, 나아가 전체 도시재정비시장이 돌아간다는 얘기다. 이런 상황에서 최근 이 일대에서 사업시행과 관련한 다양한 움직임이 포착돼 관심이 쏠리고 있다.

개포주공4단지, 조합行 ‘막차’ 탑승
주공1~3단지·시영은 건축심의 돌입

가장 ‘뜨거운’ 소식은 개포지구 내 주요 저층 단지(개포주공1~4단지, 개포시영, 일원현대) 중 유일하게 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 단계에 머물러 있던 개포주공4단지의 조합 설립이다.

이곳 재건축추진위(위원장 장덕환)는 지난 13일 강남구 대치동 소재 한 웨딩홀에서 조합창립총회를 개최했다. 관할 구청(장)으로부터 조합설립인가를 받고 법인설립등기를 마치게 되면 조합으로의 체제 전환이 마무리된다.

이렇게 되면 지구 내 주요 6개 구역은 사업 추진에 박차를 가할 수 있는 기본 여건을 갖추게 되는 셈이다. 불과 1년 전까지만 해도 6곳 중 조합이 설립된 데가 2곳(개포주공1단지·일원현대)에 불과했던 점을 고려하면 ‘격세지감’이다. 주공3단지(1월)-주공2단지(6월)-시영(8월) 순으로 조합설립인가를 받은데 이어 주공4단지가 ‘조합행(行) 막차’에 오름에 따라 2013년은 개포지구 재건축사(史)에 있어서 한 획을 긋는 해로 기록될 전망이다.

게다가 주공1~3단지와 시영은 이미 건축심의 단계에 돌입했다. 주공2단지와 주공3단지는 각각 지난 8월 5일과 16일 강남구(청)에 건축심의를 신청했다. 관련 서류는 같은 달 30일 서울시로 넘겨졌으며, 지난달(9월) 24일 시 건축위원회에 상정됐다.

주공1단지도 2·3단지의 뒤를 이어 지난달(9월) 6일 구에 건축심의 신청을 마쳤다. 시 건축위에는 이달 중 상정될 것으로 예상된다.

이들 중 가장 늦게 조합을 설립하는 주공4단지도 조합 설립 절차가 마무리되는 대로 건축심의 절차를 밟을 것으로 보인다. 업계 관계자 등에 따르면, 주공4단지 추진위는 이미 조합창립총회 개최 전부터 건축심의를 위한 검토를 마친 것으로 알려졌다. 또 주공4단지는 타 단지와 달리 상가와의 협의도 원만히 마무리해 한번 상승세를 타기 시작하면 앞선 단지들보다 가속도를 낼 가능성이 높다.

이러한 일련의 움직임에 대해 업계는 과거에 비해 ‘상당한 진척’으로 평가하고 있다.

한 업계 관계자는 “개포지구 내에는 주택단지의 수가 30개가 넘기 때문에 어차피 지구 전체에 대한 재건축 완료까지는 상당한 세월이 필요할 것”이라면서 “하지만 현재 가장 앞서 있는 저층 6개 단지가 최근 1년 새 가시적인 성과를 내면서 분위기가 그 어느 때보다 고무적”이라고 전했다.

또 다른 관계자는 “불과 2년 전만 해도 개포지구는 지구단위계획 결정 문제로 몸살을 앓았다”면서 “하지만 서울시가 ‘개포지구 (공동주택) 제1종지구단위계획’ 결정(변경)·고시를 한 2011년 6월을 기점으로 구체적인 개발 내용을 담은 정비계획이 하나둘씩 마련되면서 상승 무드를 타고 있다”고 말했다. 그는 이어 “물론 당시에도 ‘개포지구 재건축은 이제 시작’이라는 진단이 많았지만 그 이전까지 이렇다 할 가시적 성과가 보이지 않던 것에 비하면 최근 1~2년은 괄목할 만한 사업 속도를 보여주고 있다”고 평가했다.

이와 관련해 업계 한편에서는 최근 성과를 ‘평가절하’ 하는 목소리도 나오고 있다. 내년 말까지 관리처분인가를 신청해야 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 따른 재건축부담금 부과를 피할 수 있는 만큼 이를 위해 속도를 내는 것이란 설명이 뒤따랐다.

하지만 이유가 어찌됐든 개포지구 주요 저층 단지들이 최근 보여주고 있는 사업 속도는 수년 전에 비해 ‘비약적’이라는 게 업계의 다수 의견이다. 게다가 ‘조합 설립-건축심의 통과’가 빠르면 연말, 늦어도 내년 상반기 중엔 완료될 것으로 보여 개포지구 재건축이 중대 전환기에 접어들었다는 데에도 이견이 없다. 이들 절차가 사업시행인가 및 관리처분인가라는 중요 인가를 얻기 위한 전제이자 필요조건이기 때문이다.

개포주공2·3·시영, 건축심의 보류에도 ‘차분’
미래가치 좋고 ‘외풍’에 내성 생겨 사업의지 ↑

개포지구는 과거 서울시가 지구단위계획 결정을 미루는 등 ‘악재’가 있을 때마다 그 실망감 탓에 시세가 떨어지고 사업 추진 의지가 꺾이는 등 심한 후유증에 시달렸다. 타 지역과 달리 ‘내분’보다는 ‘외풍’에 따라 사업 속도가 좌지우지됐던 셈이다.

하지만 최근 분위기는 과거와 사뭇 다르다는 게 업계 관계자들의 공통된 의견이다. 개별 사건에 일희일비하는 게 아니라 보다 장기적인 관점에서 사업을 바라보고 “한번 가 보자”는 분위기가 대세로 자리 잡았다는 이야기가 주를 이뤘다.

한 업계 관계자는 “최근 개포주공2·3단지와 개포시영 재건축조합이 신청한 건축심의가 서울시 건축위에서 ‘보류’ 결정을 받았다”면서 “예전 같았으면 소식을 들은 소유자들이 반발하거나 부동산(공인중개사사무소)에 집을 내놓는 일이 있었지만, 이제는 그러한 일들이 발생하지 않고 있다”고 전했다.

이 관계자는 이어 “3개 단지 모두 기존 세대수가 1000가구 이상(▲2단지 1400가구 ▲3단지 1160가구 ▲시영 1970가구)이라 한 번 정도는 ‘보류’ 결정을 받을 것으로 예상했던 조합원들이 많았다”며 “또 외부 환경 변화에 따라 동요했던 경험에서 얻은 교훈을 바탕으로 사업을 보다 장기적으로 바라보는 조합원들이 늘어났다는 점도 최근의 변화를 가능케 한 요인 같다”고 설명했다.

이곳 조합원들이 ‘외풍’에 ‘내성’이 생겨 웬만한 바람엔 눈 하나 깜짝 안 하는 평정심을 갖게 됐고, 그 때문에 이번 건축심의 보류 결정에도 흔들리지 않는다는 의미로 풀이된다.

실제로 이번 악재는 이 일대 시세에도 별다른 영향을 주지 못했다. 대표 주자라 할 수 있는 주공1단지의 경우, 이달 초 ▲11평형 5억8000만 원 ▲13평형 6억6500만~6억7500만 원 ▲15평형 7억6000만 원 ▲17평형 9억 원 등에 시세가 형성돼 건축심의 보류 이전 수준과 비슷한 것으로 나타났다.

매수 문의도 꾸준한 상황이다. 개포주공1단지 내 에이스공인중개사사사무소의 임미경 대표는 “매수 문의는 꽤 있다”라며 “대기 수요가 계속 있기 때문에 가격 조정만 되면 (실제) 거래까지 연결되는 편”이라고 전했다.

심지어 철거업체 D사와 관련된 비리로 주공1단지 조합장이 수사를 받았다는 소식에도 불구하고 별다른 동요가 없는 것으로 파악됐다.

임 대표는 “(영향이) 많이 있을 줄 알았는데, 재건축 단지이기 때문에 계속 어떠한 문제가 발생하면서도 추진은 되기 때문에 가격에 미치는 큰 영향은 없다”고 말했다.

물론 업계 한편에서는 이번 건축심의 보류 결정이 박원순 서울시장이 강조해 왔던 ‘공공성(소형·임대주택 확대 공급)’에 기인한 것이라 우려할 만하다는 의견도 흘러나온다.

하지만 대다수 업계 관계자들은 시의 공공성 강화 정책도 이곳 조합원들의 강한 사업 의지를 꺾지 못할 것으로 예상하고 있다. 조합원들 사이에 “이번엔 제대로 가 보자”는 분위기가 팽배한 데다 조합 집행부 역시 ‘2014년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축부담금 징수를 면하자’는 생각으로 사업을 추진하고 있어서다.

에이스공인 임미경 대표 역시 “관점에 따라 다르겠지만 개포지구는 강남 재건축 단지라 기대 심리 때문에 매력적이고, (가격이) 떨어졌을 땐 또 떨어진 대로 (저평가) 매력이 있어서 사업 속도만 빨라지면 그 가치가 더욱 높아질 것”이라고 예상했다.

서울시 건축위가 요구한 ‘공공성 강화’ 뭘까?
상위 계획과의 정합성-공공 디자인-임대주택…

개포지구 재건축은 기존 세대수도 많고 신축 세대수가 타의 추종을 불허해 오래전부터 서울시의 주목을 받아 왔다. 입지나 교통, 교육환경, 미래 가치 등의 측면에서 최고로 평가 받는 개포지구에 공급되는 신규 주택은 시 주택정책에서 간과할 수 없는 부분이기 때문이다.

일례로, 2012년 8월 시는 ‘개포시영 재건축 정비계획 및 정비구역 지정 재공람(안)’을 공개하면서 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 비율을 전체 신축 세대수의 30% 이상으로 맞추는 이른바 ‘재건축 소형 30% 룰’을 꺼내 들었다. 공공성 강화의 첫 번째 타깃으로 개포지구를 정조준 한 셈.

실제로 그해 9월 초 시 도시계획심의를 통과한 ‘개포주공4단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)’과 같은 달 27일 고시된 ‘개포주공2·3단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)’ 역시 이 같은 ‘소형 30% 룰’의 적용을 피하지 못했다. 이들 4개 단지가 ‘소형 30% 룰’을 수용하면서 마지막까지 이를 기피했던 주공1단지도 고개를 숙였다. 같은 해 11월 시 도시계획심의에서 조건부 가결된 ‘개포주공1단지 재건축 정비계획 및 정비구역 지정(안)’에 따르면, 주공1단지에 신축되는 6662가구 중 소형주택은 1999가구에 달한다.

시의 이번 건축심의 보류 결정에도 이 같은 공공성 강화 의지가 투영됐다는 게 업계의 전반적인 평가다. 건축위는 먼저 ▲주공2단지에 대해 지구단위계획 상 고층(평균 30층)과 저층(평균 7층) 배치 구간과 실제 배치될 주동들의 층수 상충 문제 해결, 대모산 방향의 통경축 확보, 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등을 요구했다. 이어 ▲주공3단지에 대해서는 건물 배치에 있어서 정비계획-상위 도시계획 간 상충 문제 해결, 삼성로에서 개포근린공원으로의 통경축 확보 등을 요청했다. 마지막으로 ▲개포시영에게는 상위 도시계획과의 정합성 및 공공성 관점에서의 단지 경계부 디자인 검토 등이 필요하다고 했다. 아울러 3곳에 대해 공통적으로 “임대주택의 위치 및 소셜믹스(social mix)에 대한 자료 제출을 바란다”며 “대규모 재건축 추진에 따라 도시 형상이 바뀌는 등 주변에 미치는 영향이 대단히 크므로 (위원회) 지적 사항들에 대해 심도 있는 검토를 거쳐 차기 위원회에 보완 또는 미보완 사유를 명기해 제출하라”고 주문했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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