▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

도시정비사업을 둘러싼 제도 변화의 방향은 분명하다. 사업 절차는 앞당기고 행정처리 기간은 줄이되, 그 과정에서 조합 집행부가 부담하는 절차적 책임과 의사결정의 투명성은 한층 강화하는 방향이다. 현재 국회에 계류 중인 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안(의안번호 2216781)도 이러한 흐름을 그대로 보여준다. 개정안은 아직 본회의 의결과 공포를 거친 확정 법률은 아니지만, 조합설립동의 의제 확대, 사업시행인가와 관리처분인가의 병행, 해임총회신고제, 공사비 증액 계약에 대한 총회 의결 의무 등 조합 운영에 직접 영향을 미치는 내용을 다수 포함하고 있다. 조합 임원은 이를 단순한 ‘사업기간 단축 법안’으로 볼 것이 아니라, 결정 시점이 앞당겨지는 만큼 그 결정의 적법성과 설명 책임도 함께 무거워진다는 관점에서 살펴볼 필요가 있다.

먼저 동의 절차가 크게 달라진다. 개정안은 정비계획 입안 요청이나 추진위 구성 단계에서 받은 동의가 일정한 요건을 갖추면 조합설립동의 등으로까지 의제될 수 있도록 범위를 확대한다. 이는 단계마다 동의서를 다시 받는 중복을 줄이려는 취지지만, 조합 입장에서는 최초 동의서 1장의 하자가 이후 조합 설립 단계까지 영향을 미칠 수 있다는 점을 더 중요하게 봐야 한다. 법정 기재사항의 누락, 고지 내용의 흠결, 철회기간 계산의 오류 등으로 일부 동의서가 무효가 되면 동의율 자체가 흔들릴 수 있다. 대법원 역시 법정사항이 빠진 동의서를 제외한 결과 법정동의율에 미달한 경우 조합설립인가의 하자가 사후적으로 쉽게 치유되지 않는다는 입장을 취해 왔다. 따라서 시행 이후에는 동의서를 많이 받는 것보다 처음부터 적법한 양식으로 받고, 철회 가능성을 고려한 충분한 여유가 있는 동의율을 확보하는 관리가 더욱 중요해진다.

사업시행인가ㆍ관리처분인가를 동시에 신청할 수 있도록 하는 특례도 주목할 부분이다. 동시 신청을 선택하면 분양공고와 종전자산 감정평가 등의 기준일이 사업시행인가 고시일이 아니라 통합 심의 완료일로 앞당겨진다. 인가를 기다리지 않고 분양 절차를 진행할 수 있어 사업 기간 단축 효과가 기대되지만, 종전자산 평가 기준일의 변경은 조합원별 권리가액과 분담구조에 영향을 줄 수 있다. 특히 공동주택ㆍ단독주택ㆍ상가 등 자산 유형별 가격 움직임이 다른 사업장에서는 조합원 사이의 유불리 문제로 번질 가능성이 있다. 따라서 집행부는 ‘빨리 갈 수 있다’는 이유만으로 동시 신청을 선택할 것이 아니라, 기준일 변화에 따른 영향을 미리 검토하고 그 결과를 조합원에게 설명한 뒤 의사결정을 하는 것이 바람직하다. 아울러 관리처분계획 관련 30일 이상의 공람도 총회 개최 전에 마쳐야 하는 구조로 바뀌므로 관리처분총회 일정을 앞당겨 설계해야 하고, 동시에 신청 사업에서는 조합원 명부와 주소 정비도 통합 심의 단계에서 끝내 두는 것이 안전하다.

조합 임원들에게 가장 직접적인 부담은 공사비 증액 규정이다. 개정안은 공사비 검증 결과를 조합 총회에서 공개하도록 하고, 그 결과를 반영해 공사비 증액 계약을 체결하려면 총회 의결을 거치도록 명시한다. 또한 이를 총회 의결사항으로 별도 규정함으로써 총회 의결 없이 임의로 증액 계약을 추진한 임원은 형사처벌과 직접 연결될 수 있는 구조가 된다. 현행에서도 예산 범위를 벗어나 조합원에게 새로운 부담을 지우는 계약은 총회 의결 여부가 문제돼 왔지만, 개정안이 시행되면 검증 결과를 반영한 증액 계약은 그 성격에 관한 다툼이 크게 줄어들 가능성이 높다. 특히 “예비비가 있으니 총회가 필요 없다”거나 “대의원회에서 의결하면 충분하다”는 식의 접근은 위험하다. 예비비가 편성돼 있더라도 실제 잔액과 해당 계약의 법적 성격을 확인해야 하고, 총회 의결사항을 대의원회가 대신할 수 있는지도 별도로 검토해야 한다. 총회 안건 역시 계약 상대방, 증액 금액, 산정 근거와 검증 결과 등을 조합원이 판단할 수 있을 정도로 특정해야 한다.

공사비 문제는 계약의 민사상 효력에 그치지 않는다. 개정안 구조상 총회 의결 없는 공사비 증액 계약의 추진은 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있고, 벌금형은 경우에 따라 향후 조합 임원 결격사유와도 연결된다. 따라서 집행부는 시공자와의 협상 단계에서부터 검증 대상 여부, 검증 결과, 총회 의결 범위, 실제 계약 내용이 의결 범위를 벗어나지 않는지 등을 단계별로 확인하고 기록으로 남겨야 한다. 사후 추인으로 모든 문제가 해결될 것이라는 생각도 피해야 한다. 앞으로 공사비 증액은 일부 임원이 시공자와 협의한 뒤 사후 보고하는 업무가 아니라, 검증ㆍ정보공개ㆍ총회 의결ㆍ계약 체결ㆍ행정청 보고의 각 단계를 문서화하면서 진행하는 업무로 바뀌게 된다.

해임총회제도도 달라진다. 개정안은 조합 임원 해임총회를 소집하려는 경우 개최계획을 시장ㆍ군수 등에게 신고하도록 하고, 신고 없이 개최하는 경우 과태료를 부과하는 내용을 담고 있다. 또 신고된 해임총회에서 임원이 해임돼 조합이 정상적으로 총회를 소집하기 어려운 경우, 행정청이 전문조합관리인을 선정하거나 임원 선출 총회를 소집할 수 있는 정상화 장치도 마련한다. 현 집행부 입장에서는 해임 움직임 자체를 막는 데 집중하기보다 정관상 소집ㆍ통지 절차, 의사정족수와 의결정족수, 조합원 명부 관리 등 기본 절차를 평소 철저히 관리하는 것이 중요해진다. 이번 개정안의 흐름은 결국 “빠른 사업은 가능하게 하되, 임원의 재량은 정해진 절차 속에서 행사하라”는 것으로 요약된다. 도시정비사업 분쟁은 결과보다 중요한 결정을 어떤 자료와 절차에 근거해 내렸는지가 불분명할 때 커진다. 앞으로 조합 임원에게 요구되는 핵심 역량은 단순히 빨리 결정하는 능력이 아니라, 빨리 결정하되 그 결정을 조합원과 법원 앞에서 나중에도 설명할 수 있도록 만드는 능력이라고 할 수 있다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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