▲ ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/ 감정평가사/아유경제 편집인

다리만 건너면 강 건너 강남이 보이는 위치에 더블 역세권인 재건축 구역이 있다. 토지등소유자 숫자 대비 두 배가 넘는 신축 세대수로 재건축이 예정되어 있는 곳이다.

그 위치에, 그 분양가에 소유자 수의 두 배를 넘는 세대수를 건축한다고 하면 듣는 사람들 모두는 ‘편안하게 재건축을 하겠구만!’ 하고 예상하게 될 것이다.

그러나 해당 구역은 사업시행인가를 득하고도 매도청구라는 복병을 만나 지금까지 수년간 사업 진행에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이하에서는 이렇듯 심각한 부작용을 낳고 있는 매도청구의 문제점을 현실의 눈높이로 함께 고민해 보고자 한다.



매도청구의 법적 성격

현 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」하에서는 재개발사업과는 달리 재건축사업에 수용권을 부여하지 않고 있다. 이에 따라 정비사업조합(이하 조합)과 미동의자 간 매도청구는 소유권이전 청구라는 사적 영역에 머물고 있다.

이는 법적으로 재개발사업과는 달리 재건축사업은 공익사업적 성격을 부여받고 있지 못하기 때문이기도 하다. 그러나 엄밀히 볼 때 도정법의 탄생 과정상 양자를 한 바구니에 담는 과정에서 준비하고 대처하지 못한 탓이지 사업을 진행하는 과정에서 여러 행정청에서의 행정지도나 규제, 사회적 관심 정도는 이미 공익사업의 일부라고 보아도 무방할 정도가 되어 버렸다 할 것이다.

현실에선 ‘산 넘어 산’

매도청구를 논할 때 즈음이면 이미 재건축 조합은 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 득하였을 때가 되고 이 시기에는 조합 집행부 및 전임 조합설립추진위원회 집행 임원들은 험한 산을 몇 개를 넘어 이 지점까지 도달하였다고 말하여도 부족함이 없을 것이다.

돌이켜 보면 기본계획에 편입시키려고 얼마나 많은 노력을 했을 것인지, 구역 지정을 위하여 얼마나 구청과 구의회, 시청까지 문턱이 닳도록 찾아다니며 사업성 제고를 위해 노력을 했을지 더 나아가 이제는 ‘출구전략’이라는 용어로 익숙해진 정비사업 해제라는 터널을 빠져나오기 위해 얼마나 많은 사람을 만나고 설득하고 홍보해야 하는지 미루어 짐작할 수 있을 것이다. 게다가 조합 설립 동의라는 문턱에서는 동별 요건, 토지 면적 요건, 전체 동의자 수 요건 등을 맞추기 위하여 얼마나 많은 노력을 했을 것인가? 천신만고 끝에 조합설립인가라는 1페이지짜리 서류를 받아들고 기쁨을 만끽하는 것도 잠시…. 매도청구가 현실이 되어 조합에 나타나기 시작한다.

현업에서 관찰하여 보면 이 즈음에는 대부분의 조합 집행부, 조합장이나 상근이사들은 조합 설립이라는 힘든 과정을 이제 막 거쳐서 인지 매도청구 문제를 그리 큰 문제로 보고 있지 않는 듯하다. 아니 정확히 말하면 그리 큰 문제가 아니라고 믿고 싶어 하는 눈치이다. 필자는 바로 이 시점에서 조합 집행부가 힘이 들더라도 큰 문제의식, 잘못되면 사업의 존폐에 처할 수도 있다는 위기의식을 다시 한 번 가져주기를 꼭 당부하고 싶다.

매도청구는 거래의 성격을 지니고 있기 때문에 법원에서 지정한 법원 감정인의 감정가액에 기준하여 소유권이전이 일어나게 되며 만일 이 과정 중에 뜻하지 않게 고가의 매도청구 감정액이 나오게 되는 날에는 그야말로 조합의 입장에서 시한폭탄을 떠안게 되는 형국이 되어버린다.

그 이유는 사업에 동의하지 않고 조합의 사업을 부정적으로 보는 미동의자가 자신의 판단에 따라 고가의 대금을 받아 조합에 소유권을 넘겨 버리게 된다면 현재의 부동산 경기 상황을 고려하여 보건대 남은 조합원들은 과연 사업에 참여해야 할 것인지 많은 갈등을 겪게 될 것이고 이는 사업 진행에 어려움을 가져올 수 있기 때문이다.

이로 인하여 파급되는 연쇄효과는 먼저 조합원들이 사업 참여에의 확신 결여로 인한 분양신청률 저조, 이로 인하여 현금청산자 수 증가, 따라서 시공자의 대여금 부담 증가로 인한 시공자의 어려움(공공관리제도를 적용받지 않는 경우는 시공자의 대여금 부담 증가 및 이로 인한 재무 상태 악화를 초래하고 조합 입장에서 볼 때 사업성 저하와 공사비 증가 물론 시공자와 사업 진행에 갈등을 초래하기도 하며, 공공관리제도하에서는 해당 시기를 즈음하여 시공자 선정을 하게 되므로 시공자 입장에서 매도청구 대여금이 커지게 되면 이 상황을 극복하고 수익을 낼 수 있을지에 대한 많은 고민을 하게 되므로 입찰 참여를 망설이게 되는 상황)을 초래하게 되며 사업이 장기간 표류하게 될 수도 있게 된다.

서두에서 언급한 재건축 구역 역시 소위 시세가 꼭지인 시점에서의 매도청구 가격으로 인하여 방금 언급한 많은 어려움을 지금껏 겪고 있는 실정이다.

논란의 꼭짓점에 있는 법원 감정가

그러면 법원에서의 감정가는 어떤 과정을 거쳐서 나오게 되는 것일까? 이를 살펴보도록 하자. 조합에서 미동의자에게 재건축사업에 참여할 것인지 최고를 한 후 일정 기간이 경과하여 동의의 의사표시가 없는 경우 조합이 원고가 되고 미동의자들을 피고로 하여 소유권이전 청구의 소를 제기하게 되는 데 이 경우 반대급부로 지급되는 미동의자들의 부동산 가액은 법원에서 지정한 감정인이 감정한 감정평가액으로 결정된다. 이 소송에서 법원의 감정인은 판사의 명령에 따라 판사를 대신하여 감정액을 결정한 후 이를 평가서로 제출하게 되므로 일종의 ‘확정력’이 발생하게 된다.

평가서에는 평가 목적과 평가 기준 시점이 매우 중요한 데 이 경우에는 부동산 시장에서의 시가를 구하되 그 시점은 조합에서 소를 제기한 시점이 된다. 감정평가는 동일한 부동산이라 할지라도 그 평가 목적에 따라 표시되는 평가액은 다를 수 있다.

예를 들어 동일한 부동산을 은행에서 대출을 받을 목적으로 평가받는 경우에는 채권자인 금융기관이 채무자인 부동산 소유자가 제때 상환을 하지 않는 경우에 담보로 제공된 부동산을 급히 처분하여(이론적으로는 3개월 이내에 환가처분 가능 금액) 채무를 상환할 수 있을 정도의 금액으로 평가하여야 하는 것이며, 매도청구와 관련된 시가 평가는 대법원 판례에 의하면 시가로 구하되 이때의 시가란 ‘매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래 가격으로서, 노후하여 철거될 상태를 전제로 하거나 재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래 가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격’이라고 설시한바 있다.

또한 평가의 기준 시점은 조합에서 소를 제기한 시점이 평가의 기준 시점이 되는데 여기에는 매우 중요한 의미가 내포되어 있다. 조합에서 소를 제기하는 시점에는 조합 설립이 된 지 얼마 경과되지 않은 시점이기 때문에 아직 사업계획이 구체화되거나 현실화되지 않는 시기이다. 이는 향후 건축심의나 사업시행인가 시점이 되어야 비로소 건축 예정 세대수가 확정될 수 있게 된다.

따라서 법원 감정평가 시 소 제기 시점에서의 가격 수준의 의미는 조합에서는 아직 현실화되어 피부에 구체적으로 와 닿지는 않기 때문에 이를 무심히 여기는 경우가 다소 있는 것 같다. 사실 현재와 같은 부동산 침체기에는 시간이 경과할수록 부동산 가격이 하향 안정 또는 하향세를 보이는 것이 보통이기 때문에 이 시기에 매도청구 관련 소송을 진행하는 조합에서는 법원에서의 진행 절차가 다소 시간이 소요되기에 법원에서의 감정액이 나오는 시점에서 조합이 체감하는 부동산 시장의 가격 변화가 큰 경우에는 심각한 문제를 불러오게 되는 것이다.

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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