▲ ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/ 감정평가사/아유경제 편집인

지난 호에서는 매도청구의 법적 성격 규명과 더불어 현장에서 겪게 되는 매도청구의 진행과정을 개략적으로 살펴보았다.

또한 현재와 같은 부동산 침체기에 법원에서의 감정가는 특정 시점과 특정 평가 목적이 있기에 만일 현재 시점에서 예상하고 있는 가격보다 높은 가격으로 감정가가 결정되는 경우 많은 어려움을 초래할 수 있음을 이해하게 되었다.

그렇다면 이제 논란의 중심인 대법원 판례를 분석해 보고 이에 대한 해결책을 고민해 보고자 한다.

판례 변경의 필요성

매도청구 감정가와 관련된 대법원의 입장은 명확한 편이다. 간략하게 소개하면 2005년 지방에서 공동주택을 매입하여 상가로 재건축하는 사업을 진행하고 있던 중 공동주택 용지에서 상가 용지로 용도가 전환되는 재건축 결의는 무효라는 취지로 주의적 청구에 더불어 매도청구를 둘러싼 가격의 적정성을 다투는 예비적 청구에 대한 판결이 필자가 아는 한 오늘에 이르기까지 매도청구 감정가의 성격을 결정한 대법원 판례의 주를 형성하게 되었다.

판결에서 매도청구권은 2005년 성립되었다고 판단한 다음, 그 매매 시가에 관하여는 해당 공동주택이 대도시의 중심상업지역 내에 위치하고 건축된 지 30년이 지났기 때문에 이를 거래하는 자라면 누구나 가까운 시일 내에 상가 등의 형태로 재건축될 것임을 충분히 예견할 수 있는 점, 이 사건 공동주택에 대한 재건축사업은 이 사건 재건축 결의가 있기 전부터 추진되어 왔던 점에 비추어, 매도청구 무렵 해당 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상 가치에서 재건축비용을 공제한 개발 이익까지 포함되어 있었다고 봄이 상당하다고 적시하였다.

매도청구 감정가와 관련된 대법원의 판단에는 개발 이익의 발생이 전제되어 있음을 알 수 있다. 이러한 전제에 따라 개발 이익을 재건축 동의자나 미동의자도 공유하여야 한다고 판단한 것이다. 공유하여야 할 개발 이익(betterment, windfall)은 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제하여 구하는 것이라고 구체적으로 적시하고 있다.

하지만 대법원의 판단은 다음과 같은 중대한 결함이 있다.
첫째, 대법원이 규정하고 있는 개발 이익은 추상적 개념에 불과하여 소 제기 시점에서 확정적으로 산출할 수 있는가 하는 점이다. 최종적으로 개발 이익의 확정은 정비사업조합(이하 조합) 청산 단계에 이르러서야 이루어지게 되는 것이며 이는 관리처분, 철거, 이주, 분양, 입주 등 많은 과정을 거쳐야 가능하며 이 과정 중 법령의 개정, 행정청의 행정지도, 부동산ㆍ분양시장의 트렌드 변화 등 많은 변수가 뒤따르게 된다. 이토록 쉽지 않은 개발 이익을 조합 설립 직후 소 제기 시점에서 과연 정확하게 산정해 낼 수 있겠는가 하는 점이다.

법원에서 선정한 감정인이 그 책임을 수행할 당사자가 될 수밖에 없는 실정에서 필자가 보고 겪은 현장과 소송에서 법원에서 선임한 감정인이 개발 이익이 어떻게 얼마나 남게 되며 이에 따라 미동의자의 토지 가격은 이 정도가 적정하다고 의견을 밝히는 경우는 아직 보지 못하였다. 필자 역시 감정평가사인지라 아직 재개발·재건축사업 관련 감정평가에서 사업 중간 단계에서 개발 이익을 정확하게 구분해 내는 평가 기법은 아직 발달하지 아니하였음을 인정할 수밖에 없다.

둘째, 과연 정비사업은 ‘마이더스의 손’처럼 무조건 개발 이익만 발생하느냐는 하는 점이다. 대법원의 판결은 기준 시점이 2005년이며 그 당시는 부동산 가격이 상승세를 타고 있었으며 당시 참여정부는 8·31조치라는 강력한 수요 억제책을 발표하기에 이르렀었다. 부동산거래의 투명성 제고, 보유 부동산 관련 과세의 중과 방침, 양도소득세(제)의 강화 등 매우 파급효과가 큰 제도들이었다. 그러나 세월이 흘러 2008년 전 세계에 금융위기가 닥친 후 계속되고 있는 경기 침체는 부동산시장마저 수년간 얼어붙게 만들었고 이른바 착한 분양가까지 등장하기에 이르렀다.

따라서 개발 이익은 기대하기 어려운 상황에 처했다. 설상가상인 것은 그 사이에 서울시를 중심으로 국·공유지 비용 증가, 각종 영향평가를 통한 공사비 증가 등으로 인하여 비용 역시 큰 폭으로 증가하였다는 점이다. 결국 2005년 당시처럼 정비사업이 많은 수익을 창출하는 사업이 아니라 내 집을 내어 놓고 새로운 내 집을 건축하되 소요되는 비용을 규모의 경제로서 다소 적게 내고자 하는 이른바 ‘내 돈 내고 내 집 고치기’ 사업의 성격을 띠게 되었다.

그러므로 개발 이익을 전제로 한 당시의 대법원 판례는 이제는 변경되어야 할 필요가 있다. 개발 이익을 당연 전제로 하여 감정평가를 한 후 미동의자들에게 매매 대금을 지급하였을 경우 향후 현실적으로 확정된 개발 손익에서 만일 손실이 나는 경우에는 많은 문제점들이 발생하기 때문이다.

가깝게는 관리처분 시점에서 100%에 미치지 못하는 개발 이익 비례율이 요즈음 흔하게 되었고, 청산 시점에서는 그 손실은 더 커지게 될 것이 자명하다. 이미 추정된 이익을 전제로 지급한 미동의자들에게 그 차액을 청구하는 것은 거의 불가능에 가까운 것이며 향후 사업이 완료될 시 개발 이익이 예상에 미치지 못하는 경우에 그 손실 전부를 동의자들이 모두 떠안아야 하는 것이 공평한 것인지도 의문스럽기는 마찬가지이다.

현실적 대처 방안

지난 호부터 2회에 걸쳐 매도청구와 관련된 문제를 살펴보았다. 현시점에서 가장 필요한 점은 대법원 판례 변경의 필요성이다. 이는 뜻있는 법률 전문가들의 용기와 노력이 필요하다고 생각한다. 나머지 조합의 입장에서 할 수 있는 점들을 정리하며 글을 마무리하고자 한다.

먼저 매도청구와 관련된 소가 제기된 시점부터 조합에서는 적극적으로 대처하라고 당부드리고 싶다. 단순한 용역 업무로 판단하여 선정된 법무법인에만 맡길 것이 아니라 조합의 성패를 좌우할 수 있는 문제라고 규정하고 선정된 경험 많은 법률 전문가 및 감정평가사와 지속적으로 협의하여 업무를 진행하여야 할 것이다.

또한 조합의 예상과 달리 감당할 수 없는 수준의 감정가가 나오는 경우에는 해당 감정서를 발급받아 의문점에 대하여 사실조회 등을 통하여 적극적인 자세로 임해야 한다. 타당한 이유가 있다면 재판부에 재감정을 요청하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다.

현업에서 보면 미동의자들이 소송당사자로서 법원 감정인에게 개별적으로 연락을 하여 무언의 압력을 행사하는 경우도 보았다. 원고 측인 조합에서는 재판부에 요청하여 법원 감정인의 공정한 업무 수행을 보장하기 위하여 개별 접촉을 일체 금지하여 달라는 요청도 할 수 있을 것이다. 아무쪼록 조합의 현명한 대처를 당부드리고 싶다.

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>