▲ 김래현 법무법인 산하 수석변호사 (도시정비사업팀장)/아유경제 편집인

가. 모 재건축 조합의 조합원 ‘갑’은 적지 않은 기간 대의원회 진행이나 조합 사업 진행에 차질을 빚게 하고, 그로 인하여 조합의 금융비용 증대, 입주 지연 등 조합에 상당한 손해를 초래하였는바, 모 조합에서는 정관 규정에 의거 대의원회에서 소명 기회를 부여한 후 ‘갑’에 대한 제명 결의를 하였다.

나. 제명 결의 시점에서 모 조합의 경우 사업시행인가 후 분양신청 절차까지 마무리하였으며, ‘갑’의 경우에는 위 분양신청 기간 동안 분양신청도 완료하였다.

다. 모 조합은 위 제명 결의 직후 ‘갑’을 상대로 매도청구 소송을 제기하였다.

2. 매도청구권의 행사에 따른 매매계약의 성립

가. 관련 법리

조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데, 조합원이 재건축 조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산대상자가 된다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 사업시행자인 재건축 조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용 권한도 인정되지 않는 것이고, 같은 법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합 설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없으나, 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양 대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합 탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로, 매도청구에 관한 같은 법 제39조를 준용하여 재건축 조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 보아야 한다. 다만 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청 기간의 종료일 다음 날’이고, 분양신청 기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약 체결 기간의 종료일 다음 날’이며 현금청산의 목적물인 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준 시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고 절차 및 행사 기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.

나. 매매계약의 성립

이 사건에서 보건대, 피고가 원고의 조합원이었으나 정관이 정한 절차를 거쳐 대의원회에서 피고에 대한 제명 결의가 이루어짐으로써 조합원으로서의 지위를 상실함에 따라 현금청산 대상자가 되었고, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 매도청구권을 행사한 사실은 기록상 명백하고, 위 법리에 비추어 보면 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 조합원의 지위를 상실한 날로 봄이 상당하므로, 결국 원고와 피고 사이에는 피고에 대한 제명 결의 다음 날 이 사건 건물에 관한 매매계약이 체결되었다고 할 것이다.

3. 공동 담보의 경우 근저당권의 피담보채무액의 공제

가. 도정법 제39조에 의하여 매도청구권을 행사하는 경우 법원은 개발 이익이 포함된 해당 부동산의 시가에서 근저당권의 채권최고액 및 가압류의 피보전채권액을 공제한 나머지 금원의 지급과 상환으로 소유권이전등기 절차의 이행 및 부동산의 인도를 명하여야 하고, 공동저당권이 설정되어 있는 수 개의 부동산 중 일부가 양도된 경우에 있어서의 그 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 「민법」 제468조의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다.

4. 임대차 보증금 공제

도정법 제44조제1항, 제2항, 제3항에 의하면, 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 위 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 보증금 등의 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있으며, 이에 따른 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따르면, 매도청구의 대상이 되는 부동산에 관하여, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 사업시행자는 이후 임차인으로부터 보증금 등의 반환 청구를 요구받을 수 있다 할 것인데, 만약 토지등소유자가 사업시행자로부터 매매 대금을 모두 받아 간 뒤, 이를 임차인에게 지급하지 아니하는 결과가 발생하게 된다면, 사업시행자는 위와 같이 이중으로 임차보증금 상당액을 지급하게 되는 결과가 초래할 수도 있다고 보이는 점, 원칙적으로 소유권이 이전된 후에는 피고는 임차보증금 반환 채무를 부담하지 않고, 원고가 부담하는 점 등에 부처 사업시행자는 토지등소유자에게 청산금을 지급함에 있어 위 임차보증금 상당액을 공제할 수 있다고 봄이 상당하다.

5. 재건축 매도청구에서 영업 손실 보상이 인정되는지 여부

가. 도정법 제40조제1항에서 ‘정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용한다’고 규정하고 있고, 토지보상법 제77조제1항에서 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업 손실에 대하여서는 영업 이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하도록 정하고 있기는 하나, 위 규정은 도정법 제38조 소정의 수용 또는 사용이 이루어진 경우에 적용되는 것으로 봄이 상당하도, 재건축사업에서 수용 또는 사용이 이루어진 것이 아니라 매도청구권이 행사된 경우에, 토지보상법이 유추 적용된다고 보기 어렵다.

김래현 편집인  Lostem_bass@naver.com

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