▲ 김래현 법무법인 산하 수석변호사 (도시정비사업팀장)/아유경제 편집인

1. 옛 「도시 및 주거환경정비법(2013년 12월 24일 법률 제12116호로 개정되기 전의 것. 이하 도정법)」 제19조제1항은 시장ㆍ군수 또는 한국토지주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고, 제48조제2항은 관리처분계획 내용의 기준에 관하여 제1호에서 ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하면서, 제6호에서 ‘1가구 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정한 다음, 제7호 (가)목에서는 “2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다’고 규정하고, 제7항에서 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다.

2. 옛 도정법 제48조제7항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제52조제1항제3호는 관리처분의 방법 및 기준을 정하면서, 지상권자를 제외한 정비구역 등의 토지등소유자에게 분양하되, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 옛 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2014년 5월 14일 서울특별시조례 제5701호로 개정되기 전의 것. 이하 서울시 도정조례)」 제27조제1항제1호는 도정법 시행령 제52조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자에 해당하는 토지등소유자로 ‘종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합 정관 등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자’를 들면서도, 제4호에서는 ‘사업시행 방식 전환의 경우에는 전환되기 전의 사업 방식에 따라 환지를 지정받은 자’를 들고, 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다고 규정하고 있다.

3. 나아가 옛 서울시 도정조례 제27조제2항제3호가 ‘1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우(권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분 면적이 90㎡ 이상인 자 제외)’는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하였음에도, 제4항에서는 ‘제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행 방식 전환의 경우에는 환지 면적의 크기, 공동 환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다’고 규정하고 있다.

4. 이와 같은 옛 도정법과 같은 법 시행령 및 옛 서울시 도정조례의 관련 규정의 문언과 입법 취지 등에 비추어 보면 토지 또는 건축물의 소유권 등이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보아 그 공유하는 토지 또는 건축물에 대하여 하나의 주택만을 공급하는 것이 원칙이다. 따라서 사업시행 방식이 전환되었을 때에도 ‘종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합 정관 등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자’ 대신 ‘전환되기 전의 사업 방식에 따라 환지를 지정받은 자’를 조합원 및 분양대상자로 정하는 경우에는 하나의 환지를 지정받은 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고 그 환지 예정지에 대하여 하나의 공동주택만을 공급하는 것을 원칙으로 하되, 환지 면적의 크기나 공동 환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 단독의 분양대상자로 정할 수도 있는 것으로 해석할 수 있다.

5. 원심 판결 이유와 기록에 의하면, 피고의 정관은 ① 조합원의 자격에 관하여 ‘조합원은 사업시행 구역 안의 토지등소유자로 하되, 사업시행 방식이 전환된 경우에는 당해 사업시행 구역 안에 환지 예정지를 지정받은 자를 포함하고, 당해 환지 예정지의 소유자는 제외한다’고 규정하고(제9조제1항), ‘토지 또는 건축물의 소유권과 그 지상권, 환지 예정지가 수인의 공유에 속하는 때’나 ‘수인의 토지등소유자 및 환지 예정지 지정자가 한 세대에 속하는 때’에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정한(제9조제4항제1호, 제2호) 다음, ② 분양대상자를 ‘전환되기 전의 사업 방식에 따라 환지를 지정받은 자’로 정하되, 환지 면적의 크기나 공동 환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있고, 제9조제4항에 따라 1인의 조합원으로 보는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정한(제48조제1항)사실을 알 수 있다.

6. 따라서 피고가 관리처분계획에서 공동주택의 분양대상자를 분양신청을 한 조합원 가운데 관리처분계획 기준일 현재 이 사건 사업 구역 내에 환지 예정지를 지정받은 토지등소유자로 하면서 환지 예정지를 지정받은 자가 수인인 때에는 그 수인의 분양신청자에 대하여 하나의 공동주택을 분양하기로 정한 것은 옛 도정법, 같은 법 시행령, 옛 서울시 도정조례의 관련 규정 및 피고의 정관에 따른 것으로써 위법하다고 할 수 없다. 결국 원고(선정당사자)와 선정자들(이하 ‘원고 등’)이 각각 단독으로 공동주택 분양신청을 하였음에도 피고가 이와 같은 관리처분계획의 기준에 따라 환지 예정지를 공동으로 지정받은 원고 등에 대하여 각각 하나의 공동주택 분양권을 부여하지 아니하고 환지 예정지별로 각각 하나의 공동주택 분양권만을 부여한 피고의 조치에 위와 같은 관련 규정과 피고의 정관을 위반한 위법이 있다고 할 수 없다.

7. 그럼에도 원심은 원고 등이 옛 서울시 도정조례 제27조제1항제1호의 ‘종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합 정관 등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자’에 해당한다는 이유로 원고 등 각각에 대하여 하나의 공동주택 분양권을 부여하지 아니한 피고의 조치는 그 효력이 없다는 취지로 판단하였으니, 이러한 원심 판결에는 사업시행 방식이 전환된 재개발사업에서 분양대상자 자격에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

김래현 편집인  koreaareyou@naver.com

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