이미 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 규정에 의거하여 추정 분담금 산정 제도가 한창 시행 중이었던 때였지만 시행 결과 사회적으로 이미 몇 가지 문제점이 도출되었던 점을 알고 있던 터라 추진위원장과 담당 공무원에게 몇 가지 다짐을 받아 두고 용역을 수행하기로 하였다. 그 조건은 이러하였다. 먼저 세부적인 사업성 분석을 수행할 것. 이를 통해 분양 가능한 가격 수준과 예상 비용 자료를 확보할 것(특히 확보 가능한 자료들 중 비용의 대부분을 차지하는 인근 구역의 공사비와 공사 조건). 둘째, 추정 종전자산과 추정 종후자산 가격 산정을 위한 업무 수행은 일관성을 유지하기 위하여 가능하다면 한 업체에게 맡겨줄 것과 소위 ‘보정률’을 현실화하여 적용하는 데 이의를 달지 않을 것이었다.

약속을 수차례 다짐을 받았기에 용역을 수행하였지만 업무 수행 과정 중에 필자가 요구했던 일들은 시 담당자에게서부터 어긋나기 시작하였다. 분양 예상 가격은 타 업체에게 용역을 발주하여 지은 지 10~20년이 다 되어 가는 아파트 단지를 기준하여 산정하는 것은 물론이고 추정 종전자산 가격 수준을 둘러싸고도 많은 이견이 도출되어서 필자는 마치 벽에다 대고 말하는 듯한 느낌을 받았었다. 더욱이 답답했던 것은 부동산 감정평가의 기본적인 이론에 따라 부동산의 용도와 도시계획 제한에 따른 가격 차이가 발생하고 이에 따라 추정 분담금 산정 시 기본 자료로 사용하는 공시가격에 적용하는 보정률도 달라질 수 있다는 사실조차 인정하려 하지 않는 것이었다. 구두로 설명하기를 수차례, 문건으로 보내기를 수차례. 힘든 시간을 보내고 나서야 시 담당자와 협의가 완료되어 조합설립동의서를 징구하기 시작하였고 동의서 징구 완료 후에도 반대자들의 민원에 수개월을 보낸 후에야 해당 조합은 인가를 받게 되었다.

상기 사례에서의 문제점은 시 담당자가 정비사업 업무에 이해가 부족하다는 점도 있었지만 업무 진행 과정 중에 소위 튀는 보정률을 인정하려 하지 않는다는 것이 특히 원활한 업무 진행을 가로막는 벽과도 같았다. 부동산은 경제적으로 일반 재화와 구별되는 특징 중의 하나가 ‘개별성’이다. 이에 더하여 해당 구역의 사업 여건도 전국의 수백, 수천의 정비사업 구역 중 동일한 사업 구역이 없다. 그러함에도 사업 구역의 상황을 고려하지 않고 획일화된 틀 속에서 수학 공식을 만들어 내듯이 업무를 진행하려 했던 것이 추정 분담금을 둘러싼 문제의 가장 큰 원인일 것이다. 독자들은 정비사업의 수익률을 나타내는 용어로 ‘비례율’과 ‘무상지분율’이라는 단어를 들어본 적이 있을 것이라 생각한다. 이는 사업적인 측면에서 보면 이익률 개념으로 볼 수 있다.

과연 정비사업에서 이익률을, 소요 비용을, 공시가격과의 보정률을 통계적으로 도출하여서 적용할 수 있을까? 필자는 불가능하다고 생각한다. 국세청에서 개인사업자의 소득을 파악하기 힘들므로 편의를 위해 적용하는 제도 중 ‘표준소득률’이라는 것이 있다. 어느 분야의 어느 업종의 경우 개인사업자의 소득은 전체 매출액 중 몇 %로 적용하겠다는 취지이다. 국세통계연보에 따르면 2013년 한 해의 창업자 수만 103만 명이다. 국세 행정은 이미 긴 시간에 걸쳐 시계열적으로 방대한 양의 데이터가 축적된 터이다. 정비사업에서의 이익률인 ‘비례율’과 ‘무상지분율’을 추정해 내기 위해서는 (그 특성상 본질적으로 어렵거니와) 수십 년간의 연구와 방대한 데이터가 축적되어도 쉽지 않을 일이다. 이 비례율의 영향을 받는 공시가격 보정률을 획일적으로 적용하려는 생각은 너무나도 편의주의적인 발상일 뿐이다. 또 한 가지 중대한 차이점은 개인사업자나 40여 만 개를 상회하는 중소기업 등 기업에서는 사업 추진을 위한 의사결정이 정비사업에서처럼 ‘1인 1표(정확히 표현하면 ‘1부동산1표’)’가 아닌 대주주의 의지와 계획에 따라 추진이 가능하다는 점이다. 따라서 기업이나 개인사업자는 오로지 경제적 이익을 효율적으로 단기간에 추구할 수 있다는 장점이 있다.

그러나 정비사업에서는 그러하지 못하다. 어느 조합장이 또는 추진위원장이 ‘내가 생각할 때 이러저러한 방법으로 하면 좋은 결과가 나니 이렇게 하기로 했다’라며 일방적으로 업무를 추진할 수 있을까? 물론 불가능한 일은 아닐 것이나 필자가 지난 15년이 넘는 세월을 지켜봤지만 이 같은 업무 추진이 가능했던 조합은 그야말로 손에 꼽는 정도이니 오로지 ‘워너비’일 뿐이다. 대다수의 구역에서 이러한 방식으로 업무를 추진했다가는 험한 모양새만 나오게 될 것이다. 사정이 이렇기에 작금의 방식처럼 추정 분담금 산정을 획일화된 방식으로 추구하는 것은 제도가 의도했던 갈등의 해소보다는 또 다른 갈등의 주범이 되는 역설적인 상황을 맞게 한다.

또 한 가지 현재의 추정 분담금 제도는 연속성이 없다는 데 문제점이 있기도 하다. 도정법 제16조(조합의 설립인가 등)제6항에 따르면 ‘추진위원회는 조합 설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다’고 되어 있으며 같은 법 시행령에는 ‘토지등소유자별’로 분담금 추산액과 산출 근거를 제시하도록 되어 있다. 또한 법 제16조의2(조합설립인가 등의 취소)제2항에 따르면 구역 해제 내지는 조합의 해산을 위하여 시ㆍ도 조례가 정하는 비율의 토지등소유자의 동의가 있는 경우에는 개략적인 정비사업비와 추정 분담금 등을 조사하여 제공하도록 되어 있다. 즉 조합 설립을 하고자 할 때(구역 지정 직후)와 해산 등을 하고자 할 때로만 되어 있기 때문에 향후 수년이 지난 상태에서 관리처분을 하는 경우 달라진 사업 여건을 반영하지 못하는 상태가 되어 조합과 조합원 간에 갈등을 가져오는 원인이 되고 있다. 이는 서울시에서도 문제점을 인식하고는 있는 것으로 알고 있다.

다른 문제점으로는 현실적인 부면으로서 추정 분담금 용역과 관련되어 책정된 사업비가 전문성을 지닌 업체의 시각에서는 매우 비현실적으로 책정되어 있다는 점도 있다. 결국 받은 만큼만 일하는 것이 업체의 속성이니 상세하고 고품질의 용역을 기대하기는 어려운 점도 있을 것이다.

고금의 역사를 통해 규제 만능주의가 부동산시장에서 통하지 않음은 이미 입증되어 왔다. 서울만 보더라도 인구 1000만 명에 세대수가 400만 가구를 초과하고 있는 대도시이다. 수년간 규제와 부동산 경기 침체, 정책 변경 등으로 인하여 주택시장이 왜곡되어 2015년 초 강남권에서만 1만3000가구 이상의 재건축 이주 수요가 몰려 실수요자들은 큰 곤경에 빠져있고 ‘전세난민’이라는 신조어도 탄생하였다. 추정 분담금 공개 제도는 애초에 토지등소유자에게 양질의 정보 제공이라는 순기능을 가지고 있다. 많은 문제점이 드러난 지금 부동산시장의 자율성과 자생력을 확보하여 주는 원칙을 훼손하지 않는 범주에서 개선책이 시급하다고 본다.