▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인

“하나의 주택단지인지 여부를 판단하는 기준은 해당 주택의 건설사업 또는 주택이 건립된 토지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부”

「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제2조제7호에서는 주택단지란 ‘주택 및 부대복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다고 규정하여 「주택법」에 의한 주택단지와는 내용상의 차이를 두고 있다.

여기서 각 목에서 정한 사항은 ‘① 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대복리시설을 건설한 일단의 토지, ② ①항에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지 ③ ①항에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지 ④ 제41조의 규정에 의하여 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지 ⑤ 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지’를 말한다.

도정법이 위와 같이 주택단지의 개념을 명문으로 규정한 것은 정비사업의 대상으로 지정되는 단지의 범위를 명확히 함으로써 정비사업의 범위를 결정할 수 있는바, 이는 대부분 기존에 형성되어 있는 주택단지를 기준으로 정비구역이 지정되기 때문이다. 특히 재건축사업의 경우 하나의 주택단지인지 여부가 중요한 관건이 되는데, 이는 사업 초기 단계에서 조합설립동의율을 결정하는 중요한 전제가 되기 때문이다.

또한 하나의 주택단지 내에서 재건축을 분리하여 추진하려는 경우와 별개의 주택단지로 건설되었지만 기반시설 및 단지 통합관리 등의 이용 상황에 비추어 하나의 사업으로 추진하려는 경우에 하나의 주택단지인지 여부가 중요한 쟁점이 된다.

이와 관련하여 대법원은 하나의 주택단지인지의 판단 기준을 판시한바 있는바 “이 사건 아파트 단지가 하나의 주택인가에 관하여, 옛 「주택건설촉진법」 제3조제8호는 ‘주택단지의 범위는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조는 ‘법 제3조제8호의 규정에 의한 주택단지의 범위는 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 일단의 토지를 말한다’고 규정하고 있는데, 위 규정들을 종합하여 볼 때 하나의 주택단지인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 있는 것으로 해석된다고 전제하고, 적법하게 조사된 증거를 종합하여 원심 판시와 같이 위 각 아파트 단지에 대한 토지구획정리사업과 국민주택건설사업계획에 따른 주택의 건립 경위를 인정한 후 이에 비추어 보면 이 사건 아파트 단지와 329-2 지상 아파트 단지는 하나의 주택단지가 아니라고 판단하였는바, 기록과 관련 규정을 면밀히 검토하여 보니 원심의 사실 인정과 판단은 모두 옳은 것으로 인정된다(대법원 2005년 6월 24일 선고 2003다55455호 판결)”고 판시한바 있다.

한편 도정법 제16조제3항에서는 주택단지와 주택단지가 아닌 지역을 구분하여 동의율을 정하고 있는바, ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의를 얻어야 한다’고 규정하고 있으므로, 재건축 정비구역 내에 주택단지가 아닌 지역이 포함될 경우 그 동의율이 주택단지와 차이가 있음을 인식하고 동의서를 징구하여야 할 것이다.

※ 「주택법」 제2조(정의)제6호

: ‘주택단지’라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만 다음 각목의 시설로 분리된 토지는 이를 각각의 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차 전용도로

 나. 폭 20m 이상인 일반도로

 다. 폭 8m 이상인 도시계획예정도로

 라. 가목 내지 다목의 시설에 준하는 것으로 대통령령으로 정하는 시설

남기송 편집인  koreaareyou@naver.com

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