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| ▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인 | ||
1. 재건축 조합의 조합원 중 분양신청을 하지 않은 조합원들이 분양신청 기간이 종료한 후 개최되는 조합원총회 의사정족수 산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되는지 여부에 관하여 문제가 되고 있고, 이에 관하여 관할관청에서는 청산 조합원을 조합원 명부에서 변경하지 않을 경우 조합원으로 취급하라고 요구하는 경우도 있기 때문에 정확한 해석이 필요하다고 판단된다.
이에 관하여, 대법원(2010년 8월 19일 선고 2009다81203 판결)은 “재건축 조합의 조합원들 중 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실하고, 이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산 관계가 성립되어 조합의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점과 마찬가지로 분양신청 기간 종료일 다음 날로 보아야 한다”고 판시하였으므로, 분양신청을 하지 아니한 기존의 조합원들은 분양신청 기간이 종료한 후 개최되는 조합원총회의 의사정족수 산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되어야 할 것이다(대법원 2012년 3월 29일 선고 2010두7765 판결 참조).
결론적으로 현금청산 대상자가 된 조합원은 분양신청 기간 종료일 다음 날로부터 조합원의 지위를 상실하게 되므로 총회 개최 시 의사정족수 산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되어야 하는 것이 타당한 해석이라 하겠다.
“청산자의 조합원 지위 상실 시점은 분양신청 기간 종료일 다음 날… 청산자에 조합원 자격 재부여 가능한 만큼 이들을 분양자로 흡수하는 방안도 검토 필요해”
2. 한편 조합원의 자격에 관한 사항은 정관의 필수적인 기재 사항인데, 조합원의 자격을 재부여하는 내용의 조합 정관이 가능한가와 가능하다면 그러한 조합원 자격의 부여를 위한 정관 변경의 동의 요건은 어떻게 되는지 문제가 된다.
2. 한편 조합원의 자격에 관한 사항은 정관의 필수적인 기재 사항인데, 조합원의 자격을 재부여하는 내용의 조합 정관이 가능한가와 가능하다면 그러한 조합원 자격의 부여를 위한 정관 변경의 동의 요건은 어떻게 되는지 문제가 된다.
우선 도정법 제20조제1항에서는 정관의 기재 사항을 규정하면서 ▲제2호 ‘조합원의 자격에 관한 사항’ ▲제3호 ‘조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항’을 정관의 필수적 기재 사항으로 규정하고 있으므로 조합원의 자격을 재부여하는 내용의 정관도 가능하다고 판단된다. 이에 관하여 대법원(2014년 8월 20일 선고 2012두5572 판결)은 “조합원의 자격에 관한 사항은 정관에 규정할 수 있도록 법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하나, 정관의 규정에 의하여 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있다고 할 것이므로, 분양신청을 하지 아니하여 분양신청 기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한하였다고 하여 그 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다”고 판시하여 정관에 따른 조합원 자격 부여가 가능한 것으로 판단한 바 있다.
이러한 경우 정관에 기재된 조합원 자격에 관한 사항을 변경하고자 할 경우에 동의 요건은 출석 과반수인가 아니면 조합원 2/3 이상의 동의가 필요한가 문제인데, 대법원(2014년 8월 20일 선고 2012두5572 판결)은 “재건축 조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용 부담’이 당초 재건축 결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의 요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 옛 도정법 제20조제3항, 제1항제2호 및 제8호의 규정을 유추 적용하여 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다(대법원 2009년 1월 30일 선고 2007다31884 판결, 대법원 2012년 8월 23일 선고 2010두13463 판결 등 참조). 다만 이미 위와 같은 특별다수에 의한 결의 방법에 따라 의결된 ‘조합의 비용 부담’ 등을 경미한 범위 내에서 수정하는 경우나 다른 안건에 관한 결의 등을 통하여 위 사항에 관하여 특별다수에 의한 결의에 준하는 조합원의 총의가 확인된 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 때에는 법령 또는 정관의 규정상 해당 안건의 결의에 필요한 의결정족수를 충족하면 된다고 할 것이다(대법원 2012년 11월 15일 선고 2010다7430 판결, 대법원 2014년 5월 29일 선고 2011두33051 판결 참조)”고 판시하여 ‘조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우’에는 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다는 점을 명확히 하였다.
3. 따라서 조합에서는 청산자들에 대한 청산금이 지급되지 않아 청산자가 남아 있는 경우에는 새로운 사업시행 변경인가를 득하여 새로이 분양신청 절차를 진행해야 하는 경우가 발생할 수 있는데, 이러한 절차에서 남은 청산자들에게도 분양신청 통지를 하고 조합원으로 가입할 수 있는 기회를 부여(도정법 제46조제1항 참조)하면서 위 대법원의 판시 내용과 같이 조합원 자격을 새로이 부여하는 방안도 함께 검토하여 진행한다면 청산 대상자를 분양자로 흡수할 수 있을 것으로 판단된다.
남기송 편집인 koreaareyou@naver.com
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