공유자도 다른 일반 조합원 또는 공유자와의 상호 관계에 있어

형평에 맞게 개발 이익을 분배 받을 권리가 있으므로

조합은 관리처분 때 이를 고려해 형평에 반하지 않도록 해야

▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항에서는 조합원의 자격과 관련하여 ‘정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 그 사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 국토교통부의 표준 정관 제9조제3항에서는 ‘하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지 2의 대표조합원 선임 동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다’고 규정하고 있다.

그리하여 대부분의 재건축 정비사업조합(이하 조합)은 위 내용을 그대로 원용하여 조합의 규약에 삽입ㆍ규정하고 있는데, 위 규정이 어떠한 의미인지와 만약 조합이 대표조합원 1인에게 그 공유지분에 관한 개발 이익을 초과하여 분배하기로 하는 결의를 하였을 경우 그 결의의 효력은 무효인지 여부에 관하여 논란이 제기된다.

이러한 문제와 관련하여 A조합이 다세대주택의 공유자 2인에게 조합원 자격을 주어 신축아파트 2가구를 부여하였고, 추후 임원 회의에서 나머지 공유자들에게도 조합원분양가로 1인당 신축 아파트 1가구씩 총 7가구를 분양해 주기로 결의를 하였는데, 대법원에서 ‘통상 조합에서는 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 대표조합원으로 등록하도록 하고 있으나, 이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축 조합과의 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합 규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리 분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다. 따라서 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유함으로써 공유자 전원이 1인의 조합원으로 취급되는 경우에도, 공유자 전원의 합의에 의하여 재건축사업에 따른 개발 이익 등을 공유자 중 대표조합원 1인이 모두 분배받기로 하여 그러한 의사를 재건축 조합에 표시하였다거나 조합 규약 등에서 그 분배에 관하여 달리 정하고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 대표조합원을 비롯한 공유자들은 다른 일반 조합원에 대한 관계에서뿐 아니라 공유자들 상호 관계에서도 형평이 유지되도록 개발 이익 등을 분배받을 권리가 있다. 그러므로 재건축 조합은 공유자들에게 개발 이익 등을 분배함에 있어 다른 일반 조합원에 대한 관계에서나 공유자들 상호 관계에서 형평이 유지되도록 하여야 하고, 대표조합원 1인에게 그 공유지분에 관한 개발 이익을 초과하여 다른 공유자에게 분배하여야 할 개발 이익까지 임의로 분배하는 등 형평에 현저히 반하는 권리 분배를 내용으로 하는 재건축 조합의 결의는 무효’라고 판시한바 있다(2009년 2월 12일 선고 2006다53245 판결).

다만 재건축 조합이 대표조합원에게 다른 공유자들에게 분배되어야 할 개발 이익까지 분배하도록 협의한 것이 공유자들의 요구에 따른 것일 때에는 공유자들이 재건축 조합을 상대로 위와 같은 결의의 무효를 주장하면서 개발 이익의 분배를 요구하는 것은 허용될 수 없고, 재건축 조합으로부터 개발 이익을 분배받은 대표조합원을 상대로 하여 공유자들의 합의 등을 근거로 재분배 내지 정산을 구할 수 있을 것이다.

따라서 재건축 조합의 경우 공유자들에 대한 관리처분계획을 할 때 형평에 반하지 않도록 각별히 유의하여야 할 것이다. 

남기송 편집인  koreaareyou@naver.com

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