▲ 오학우 ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/감정평가사/아유경제 편집인

이제는 경기도까지도 도(道) 통계상 주택 매매량이 최고치를 경신했다는 뉴스를 접하기에 이르렀으며 건설사 간 공공택지 매입 경쟁과 기존의 재고 주택에도 프리미엄이 조금씩 붙고 있는 모습이 감지되고 있다.

이에 약한 불씨가 되어 다시 꺼져 버리는 부동산시장이 되어 가는 상황은 피해야 한다는 마음으로 현존하는 부동산시장의 리스크를 기술하고 각 정비사업조합(이하 조합)의 입장에서 처한 여건은 모두 다르지만 리스크를 피할 수 있는 방법을 찾는 데 도움이 될 목적으로 이 글을 쓰고 있다.

지난 호에서는 미국 금리 인상을 머지않아 발생 가능한 현실로 상정하고 개별 조합에서는 사업 진행을 속개하는 것이 낫겠다는 점과 국토교통부에서 격년으로 발표하는 주거실태조사의 내용을 토대로 하여 주택을 매입하는 연령대의 변화 및 주택 소유 의식에 변화를 맞추어 이를 고려한 평면 설계 내지는 시공을 하도록 노력하는 것이 좋겠다는 내용을 언급한바 있다.

이번 호에서는 지난 시간에 이어 평면 설계와 관련된 내용을 추가적으로 기술한 후 또 다른 잠재적 위험 요인 2가지(분양시장 과열 문제, 행정상의 엇박자 문제)를 언급하고자 한다.

새로운 평면 설계 적용의 필요성

최근 동탄2기 신도시에서 분양하는 아파트 단지는 수백 대 일의 경쟁률을 기록하고 있는 단지들이 나오고 있다. 이는 여러 가지 요인들, 이를 테면 ▲입지 ▲가격 ▲교육 여건 등이 주원인일 테지만 새로운 평면 설계를 적용하려는 노력이 소비자들의 눈높이를 만족시켰다는 점도 무시할 수 없다. 요즘 분양하는 아파트들은 소형평형임에도 불구하고 4베이(bay), 알파룸(서재 등으로 활용 가능), 가변형 벽체, 통풍과 채광을 고려한 3면 발코니, 주부들의 동선을 고려한 ‘ㄷ’자 주방 설치, 식품 보관을 용이하게 하는 팬트리(pantryㆍ식료품 저장실) 등을 복합으로 적용시킨 평면을 갖추고 있다. 설계하는 입장에서 보면 쭉쭉 뻗은 도시계획도로, 장방형으로 구획된 획지를 지닌 택지개발지구 내 필지를 설계하는 일이 구릉지에, 주변 도로 폭도 좁고 필지 모양도 일정치 않은 재개발ㆍ재건축사업보다는 쉬울 것이다. 하지만 부동산시장의 활기를 살려 낸다는 취지로 설계를 담당하는 분들의 배전의 노력을 지면으로 나마 부탁드려 본다.

현존하는 리스크 요인 ③ 분양시장 과열 문제

서울, 수도권의 분양 아파트는 길게는 지난 참여정부 시절부터 시작된 부동산 수요 규제책으로 인하여 억눌렸던 때를 지나 올해는 활기를 띠고 있다. 이는 지친 전세난 탈출 욕구, 초저금리시대 돌입, 분양가상한제상 전매제한 폐지 내지는 완화(수도권 등 일부 지역 6개월) 등이 복합적으로 작용한 결과라 할 것이다.

특히 올해 서울에서 공급되는 약 70% 내외의 물량은 재개발ㆍ재건축사업이다. 조합원 분양권 매매는 중도금 대출 시 저금리가 가능하므로 전매제한 기간을 경과하여 가수요, 투자 수요가 가능한 상황이 되었다. 일반분양 물량부터 시작되는 입주권 매매는 조합원 물량까지 이어질 수 있을 것이며 이에 따라 분양가 상승을 견인하게 될 가능성도 있다. 이에 따라 부동산 과열을 우려하는 사회 분위기가 형성될 위험도 있으며 이는 바람직한 상황은 아닐 것이다.

반면 지방에서는 서울, 수도권의 부동산 수요 규제책으로 인하여 시작된 투자 수요의 이동이 2012년을 기점으로 과열 여부에 대한 논쟁이 시작된 상황이며 현재는 수도권 시장이 살아나는 기미가 있자 수도권의 투자 수요들은 리턴을, 지방의 투자 수요는 지방을 떠나 서울ㆍ수도권으로 옮겨 오는 상황이라 할 수 있다.

이 과정 중에 늘어난 지방의 공급량 증가는 그 파급효과가 올해부터 나타날 수 있으며 향후 수년간 공급 증가로 인한 어려움은 계속될 것으로 예상된다. 공급량 증대로 인한 가격 조정과 미분양은 불가피할 것으로 보이며 이는 전체 부동산시장의 위험 요소로 작용할 수 있을 것이다. 따라서 현 시점에서 2~3년 내 분양이 가능한 개별 조합이라면 속도를 내어 업무를 추진하는 과정이 필요할 것으로 사료된다.

현존하는 리스크 요인 ④ 행정상의 엇박자

현 정부에서 의욕적으로 추진하고 있는 부동산시장 활성화 대책 및 일부 법안들은 지자체와의 불통으로 인하여 잠자고 있으며 일부 법안은 아직 국회 논의조차 개시되지 못하고 있는 상황이다. 현 상황이 이어진다면 어렵게 법안을 마련하고 의욕적으로 수십조 원이나 되는 서민을 위한 부동산 정책금융을 시행해야 할 이유가 무색해지게 될 것이고 만일 부동산시장이 다시 어려움을 겪는다면 차기 정권을 차지하는 정당은 물론이고 국민들 모두 정말 큰 어려움을 겪게 될 것이다.

대표적으로 개선되어야 할 문제로는 ⓛ완화된 기부채납 비율 지침(8~9%, 최대 15%)에 따른 시행 ②임대주택 건설 비율 하향(국토교통부 고시) 적용 ③공공관리제의 공공지원제로의 전환 ④기업형 임대사업자 제도 시행 등이다.

최근 서울 용산구 후암동에서는 정비사업을 시행하기 위한 사전 단계로 지구단위계획을 수립할 필요가 있는데 이 과정 중에 기부채납 비율을 27% 이상을 요구하는 안이 수립되어 있다고 한다. 층수 제한과 더불어 이러한 과도한 기부채납 비율은 사업을 하지 말라는 이야기와도 같은 것이다. 27%는 국토교통부 지침의 약 3배에 해당하는 숫자이기도 하다.

인천시는 최근 재개발 임대주택 건설 의무를 폐지키로 했다. 재개발 조합의 손해를 고려하겠다는 것이 그 명분이었다. 반면 서울시는 20%였던 임대주택 비율을 언급하고 있다니 ‘중앙정부 따로, 지자체 따로’인 상황이다. 이에 더하여 서울시는 공공지원제(시공자 선정 시기 조정)를 극구 반대하고 있으면서 그 이유로 공공성 훼손을 들고 있다. 최근 조합의 분양 걱정을 덜어주고 임대사업자의 적정 이익도 보장하려는 기업형 임대사업자 제도 논의는 국회의 문턱을 넘지 못하고 있는 상황이다. 현 서울시장의 주도로 이뤄졌던 구역 해산 제도는 일부 재개발 구역에서는 토지등소유자들끼리의 가처분 신청, 소송으로 얼룩져 있는 상황에서 그 누구 하나 책임지려 하지 않고 있다.

일부 지자체장들의 정치적 소신이 국민 대다수의 주거 복지보다 더 중요한 것은 아닐 것이다. 때로는 국가경제의 회생이라는 큰 명제 앞에서 겸손을 나타내어 진정 부동산시장을 살리는 길이 무엇인지 치열하게 고민하여 속히 이 혼란을 해결해주기를 기대해 본다.

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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