▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」 제20조제1항제3호에서는 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항을 정관 작성 사항으로 규정하고 있다. 이와 관련하여 표준 정관 제9조제4항에서는 “양도ㆍ상속ㆍ증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수한 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리ㆍ의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다”고 규정하고 있다. 또 제11조는 조합원 자격의 상실에 관하여 “① 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다. ② 관계 법령 및 이 정관에서 정하는 바에 따라 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다”고 규정하고 있으며, 제10조제3항에서 “조합원이 그 권리를 양도하거나 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일부터 14일 이내에 조합에 그 변경 내용을 신고하여야 한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다”고 규정하여 조합원 권리ㆍ의무의 승계에 관하여 별도의 신고를 하도록 규정하고 있다.

그런데 이전고시를 하고 난 이후에도 조합원의 지위가 당연히 자동으로 승계된다고 볼 수 있는지 문제가 된다. 이는 분양받을 자가 이전고시 이후 분양 목적물을 원시취득(어떤 권리를 독자적으로 취득하는 일)하게 되는 반면 조합은 청산 완료 시까지 존립 목적 범위 내에서 법인격이 유지되고 조합원 지위도 그 한도에서 유지되므로 소유권과 조합원 지위가 분리될 가능성이 있기 때문이다.

이러한 문제에 대하여 대법원재개발사업과 관련하여 2003년 9월 26일 선고 2001다64479 판결에서 “분양 처분이 있기 이전까지 조합원은 재개발 사업시행 중에도 종전 토지나 멸실 이전 건축물에 관한 소유권을 가지고 이를 자유롭게 양도할 수 있고 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리ㆍ의무도 당연히 이전ㆍ승계되며 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다고 할 것이나, 한편 사업시행 결과 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양 처분 고시 다음 날에 분양 받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 되는데(위 법률 제39조제1항), 그 이후에도 재개발 조합이 조합원들과의 청산금의 정산을 완결하는 등 잔존 목적 사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인 청산이 완료될 때까지 그 존립 목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원 지위 역시 그 한도에서 계속 유지되고 있다고 보아야 할 것인 바, 분양 처분 이전과는 달리 분양 처분 이후에는 반드시 조합원 지위와 분양 받은 대지 또는 건축시설의 소유권을 결부지어 조합 사무를 처리할 필연성이 없다는 점을 고려해 볼 때, 「민법」상 사단법인으로 취급되는 재개발 조합의 경우에 있어서도 분양 처분 이전과 같은 특수한 상황에 대하여 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 위 법률과 정관의 규정이 분양 처분 이후에도 당연히 적용될 수 있다고 보이지 아니하는 이상, 「민법」의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반 법리로 돌아가 대지 또는 건축시설을 분양 받은 조합원이 그 대지 또는 건축시설을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에는 위 법률 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원 지위 역시 당연히 제3자에게 자동 승계되는 것은 아니라 할 것이고 따로 종전 조합원과 제3자 사이에 조합원의 지위 승계에 관한 개별 특약을 하고 제3자가 조합에 대하여 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계 취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙한 경우라야 조합으로서는 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 될 것이며(분양처분 이전의 시점을 상정하여 분양 받을 권리의 양수ㆍ양도 사실 등 조합원 지위 변경에 관하여 신고를 할 것을 규정한 피고 조합의 정관 제10조제1항 및 제47조는 분양 처분 이후의 시점에서 조합원 지위의 변경에도 준용된다고 볼 것이다), 따라서 조합원의 지위 승계 신고가 없어 조합이 그 지위 승계 사실을 알 수 없는 경우라면 조합으로서는 일일이 분양 아파트 소유권의 변동 상황을 다 파악하여 새로운 양수인을 조합원으로 보고 그들에 대하여 총회 소집 통지를 할 필요까지는 없다고 할 것이다”고 판시하였다.

위 판결은 재개발에 관련된 것이나, 재건축의 경우에도 달리 볼 사정이 없다고 판단되므로, 정비사업조합은 이전고시 이후 조합원 지위 승계 시 조합의 승낙이 필요하다는 내용을 조합 정관에 명확히 규정하거나 총회의 안건으로 가결하여 사전에 분쟁을 예방함이 타당하다 할 것이다.

 

 

 

 

‘재개발 조합원 지위는 자동 승계되는 것 아니다’는 大法 판례 비춰 볼 때 재건축도 달리 볼 이유 없어… 조합, 이전고시 이후 조합원 지위 승계 시에 대한 명시적 규정 마련해야 분쟁 예방

남기송 편집인  koreaareyou@naver.com

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