▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인

지난 16~17일에 열렸던 미 연방공개시장위원회(FOMC)의 회의 결과는 ‘금리 동결’이었다. 사실 2006년 10월 이후 금리 인상 압박이 최고조에 이르렀다는 시장의 예상과 함께 시작된 회의였기에 그 결과에 모두들 관심을 가질 수밖에 없었다.

한편 우리 부동산시장은 최악의 전세난을 겪고 있는 중이다. 이번 호에서는 미 연방준비제도이사회(FRBㆍ이하 연준) 금리 인상 유보 및 향후 인상 가능성에 대한 내용과 함께 최악의 전세난 대책으로 지난 1일에 발표된 정부의 서민ㆍ중산층 주거 안정 강화 방안의 공급 확대 측면에서의 내용을 중심으로 살펴보기로 한다.

1. 미국 금리 인상 가능성과 한국 부동산시장

유력했던 미국의 금리 인상이 유보되었다. 여러 경제 전문가들은 미국의 금리 인상은 시간문제라고 이야기하고 있다. 올리기로 했으면 올리면 될 것을 왜 이리 뜸을 들이는가에 대하여 의문을 품는 독자들도 있겠지만 금리를 올리는 일은 경제가 눈에 띄게 활성화되고 활황 지속에 대한 자신감이 없다면 금리 정책을 담당하는 사람으로서 쉽게 결정 내릴 수 있는 사안이 아니다. 만일 금리를 인상하여서 겨우 살아나던 경제가 주저앉는다면 그 책임을 온전히 금리 인상 주체가 져야 하기 때문이다.

그렇다면 이번 결정으로 역으로 미국 경제는 일각에서 살아났다고 이야기하고는 있지만 아직 금리 인상을 자신할 만큼 호황은 아니라는 사실을 알 수 있다. 무언가 불안한 측면이 있다는 방증이 된다. 그것이 ‘세계의 공장’인 중국의 시장 불안이든 여타 이유이든 아직은 미 연준이 보기에 불안한 측면이 있다는 것으로 해석 가능하다.

그렇다면 금리 동결 결정 이후 왜 올해 내에 금리 인상이 가능하다는 멘트를 구태여 덧붙이는 것일까? 그것은 ‘양적완화’ 즉 돈을 무한정 풀어 경기를 살리는 정책의 부작용, 다시 말해 인플레이션에 대비하여 준비하고 있다는 신호를 시장에 보내고 있는 것이라 할 수 있을 것이다. 즉 시장에 금리 인상 신호를 지속적으로 보내는 것은 경기 부양책으로 풀려 있는 돈으로 인한 인플레이션 심리를 선제 제압하는 방안으로 볼 수 있다.

결론적으로 많은 경제 전문가들은 금리 인상은 곧 있을 것으로 보고 있다. 그 목표는 얼마큼일까? 정확히는 알 수 없으나 연준에 참여하는 위원들의 개인 인터뷰에서는 금리 인상을 모두 인정하고 있고, 장기적으로 고려하는 금리는 3.5%로 생각한다는 의견도 나왔다고 한다. 실제로 과거 2004년부터 2008년까지 연준은 제로 금리에서 5.25%까지 꾸준하게 금리를 인상한 적이 있다고 하니 일단 올리기로 하면 지속적으로 꾸준히 인상할 것으로 봐야 할 것이다.

그렇다면 미국의 금리 인상이 한국의 부동산시장에는 어떻게 영향을 미치게 될까? 십중팔구 장기적 측면으로는 한국 역시 금리 인상이 이뤄져야 할 것이나 중ㆍ단기적으로는 한국 정책 당국의 의지와 함께 달러화 환율의 향방에 따라 금리 인상 여부가 영향을 받을 것으로 예상되며 이때 부동산시장은 약세를 보이게 될 것은 자명하며 각 사업장에서는 이를 염두에 둔 사업계획을 짜 두어야 할 것으로 보인다.

2. 서민ㆍ중산층 주거 방안 강화 방안 - 최악의 전세난에 대한 공급 측면

최근 입주를 위한 사전 점검을 시작한 서울 서대문구 4300가구 규모의 한 대형 단지에서는 집주인들이 반월세나 월세 형태로 임대를 놓고 있고, 전세는 거의 없어 나오는 대로 계약이 되고 있다고 한다. 중소형의 경우 매매가 대비 전세금 비율이 90%에 육박한다고 하니 기가 막힐 따름이다. 최근 수년간 부동산시장을 거슬러 인기에 영합하는 정책을 세웠던 정치가들이 참으로 원망스럽다. 더욱이 내년도 서울의 경우 예정된 재개발ㆍ재건축 이주 물량이 100여 곳의 6만가구 이상이고 입주 가능 물량이 3만여 가구에 불과한 것으로 한 통계는 밝히고 있다.

이에 지난 2일 주거 안정 방안이 발표되었는데 전세난과 관련된 내용을 살펴보기로 한다.

먼저 ①주거 취약계층을 위한 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급 확대(4만→4만5000호)한다. ②가을 이사철 매입ㆍ전세임대 조기 공급(올해 4만7000호) ③행복주택ㆍ행복기숙사 공급 활성화(2017년까지 모집 물량 3만호, 이 중 대학생 우선 배정 5000호) ④주거 취약 계층 주거비 지원 강화 등이다. 또한 뉴스테이를 활성화할 계획 역시 발표하였는데 그 근간은 「민간임대주택에 관한 특별법」 국회 통과(지난 8월 28일 공포)이다. 시범 사업으로 연내 1만4000호에 대하여 리츠영업인가를 내주고 이 중 6000호에 대해 입주자를 모집한다.

이에 더하여 2016년 다양한 부지를 활용하여 뉴스테이 공급량을 최대 2만호로 확대 공급할 계획이다. 이 중 재개발ㆍ재건축 지역을 활용하여 4000호 내외를 공급할 예정이며, 우선 일반분양에 대한 미분양 우려가 있는 구역으로서 사업이 장기 지연된 광주광역시 누문지구에서 3000여 호를 공급한다.

뉴스테이 제도 활성화를 위하여 재무적 투자자(FI) 등의 적극적인 참여를 유도할 계획으로서 수익성 확보를 위하여 FI에게 1순위 우선주 출자(기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주 참여)를 허용한다. 기금의 리스크 분산을 위한 대책이 강구되며 은행의 투자 유도를 위해 은행이 주택도시기금 등 공공 부문이 50% 이상 출자한 임대리츠에 대출한 경우 대출 금액에 대한 주택신용보증기금 출연료(총 대출 금액의 0.3%)를 면제한다. 뉴스테이 관계 법령 및 하위 법령도 조속히 제ㆍ개정할 계획이며 관련 세법 개정(2015년 말)과 도시ㆍ건축 규제 완화, 공공택지 내 뉴스테이 우선 공급 등의 대책도 시행할 계획이다. 이 같은 내용은 미분양을 우려하고 있는 사업장에서 적용할 만한 가치가 있다고 생각된다.

이상 최근 논의되고 있는 중요한 두 가지 이슈에 대하여 개략적으로 정리하여 보았다. 정비사업에 종사하는 조합 임원을 비롯한 여러분들의 의사결정에 아무쪼록 도움이 되었으면 하는 마음이다.
 

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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