▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인

그 예를 프로야구에서 볼 수 있다. 삼성 라이온즈 야구단은 그야말로 천하무적이었다. 초유의 정규 리그 5연속 우승과 한국시리즈 5연패를 목전에 두고 있었다. 하늘을 찌를 듯한 사기에 실력 또한 그야말로 거칠 것이 없었던 차, 일을 지나쳤던 몇몇 주축 투수들의 불법 도박 연루 사건이 터졌고 그 결과 한국 시리즈를 힘없이 내주고 말았다.

지금의 부동산시장 역시 마찬가지이다. 불과 얼마 전만 해도 부동산시장은 바닥을 헤매고 있었고 올 초부터 조금씩 살아나는 기미를 보였다. 필자는 지난 4월 본보의 기고란을 통해서 부동산시장이 최근 살아나는 기미를 보이고 있지만 우려되는 문제로 몇 가지 상존하는 리스크(risk)를 지적하면서 정비사업조합(이하 조합)은 지금 상황을 이용하여 최대한 업무를 진행하는 것이 필요할 것이라 주장하였다. 그중 세 번째 요인이 바로 분양시장 과열 문제였다. 지친 전세난에 대한 탈출 욕구, 초저금리시대 돌입, 분양가상한제ㆍ전매제한 폐지 내지는 완화(수도권 등 일부 지역 6개월) 등이 복합적으로 작용한 나머지 분양시장이 살아난 것은 좋은데 이제는 오히려 지나침을 걱정하기에 이르렀다. 이제 지금의 부동산시장 상황을 냉정하게 진단할 필요가 있다고 본다.

낙관적 입장

현 시장을 아직 낙관적으로 보는 분들은 현 상황의 시장이 다소 주춤거린다는 것은 인정하고 있다. 그러면서도 상승장은 얼마간, 적어도 내년 상반기까지는 이어질 것이라고 보고 있다. 그 근거로 몇 가지를 들고 있다

첫째, 최악의 상황을 거듭하고 있는 전세시장의 어려움이다. 올해 분양 물량과 건설 인허가 물량이 2001~2015년 이래 최대치라고 하더라도 분양 물량은 지역적으로 보면 일부 지역의 공급과잉이 염려될 뿐 아직 소화가 가능하다고 보고 있다. 특히 서울을 비롯한 수도권의 전세가율의 상승 폭은 최근 1년간 연속적으로 전국 평균을 상회하고 있는 상황이며 전국 5대 광역시를 포함하는 경우 전국 평균 상승 폭과 유사한 상승률을 보이는 실정이다. 실제 국민은행 부동산 통계에 따르면 매매가 대비 전세가율의 경우 전국 평균이 65.8%로, 지난달보다 상승하고 있으며 특히 아파트의 경우 전국적으로 73.3%로써 1998년 12월 조사가 시작된 이래 12개월 연속 최고치를 기록하고 있다. 서울의 경우는 2016년에는 개포ㆍ둔촌ㆍ고덕ㆍ반포권에서 재건축 이주에 따른 전세난이 심화될 것으로 예상되기에 아직은 실수요가 충분히 떠받칠 수 있을 것으로 보고 있다.

둘째, 내년 4월께 총선이 있기에 정부가 어떻게 해서든 부동산시장을 떠받칠 것으로 보는 시각이다.

셋째, 과거와는 달리 인허가 물량의 증가세에 건설사들이 대비하고 있다는 점이다. 최근 수년간 건실한 중소 건설사들은 양질의 택지지구 내 분양 택지 매물을 조용히 매수하고 있었지만 얼마 전부터는 매입을 중단했다는 소식을 들은 적이 있다. 또한 국토교통부가 미분양 물량에 대한 모니터링을 강화하고 있는 등 이러한 자율 조절은 지나친 공급과잉으로는 가지 않을 것이란 근거의 일부가 되고 있다.

하지만 이러한 낙관적 입장에서도 일부 지방의 공급과잉에 따른 미분양 및 가격 하락 우려를 인정하고 있는 바, 대구와 부산 등을 비롯한 일부 지방의 조합은 이를 염두에 두기를 조언드리고 싶다.

비관적 입장

비관적으로 부동산시장을 보는 분들은 부동산시장에 ‘적신호’를 보내어 자생 능력을 잃지 않게 하고자 하는 것으로 보이며 주장하는 근거는 아래의 내용으로 정리할 수 있다.

첫째, 부동산시장에 과잉 공급 경고가 나오고 있다는 것이다. 한 통계에 따르면 올해의 부동산 매매가격 상승 폭이 점차 낮아진다고 한다. 지난달(10월)의 경우 전국 아파트 매매가격 상승률이 지난 9월보다 낮아졌다고 주장하면서 통상 10월에 주택가격이 더 올랐던 것과는 다른 양상을 보이고 있다고 한다. 특히 지방의 경우 그 둔화세가 뚜렷한 모양이다. 쳥약 경쟁률도 떨어지고 있고 청약이 됐더라도 실제 계약으로 이어지지 않는 ‘계약률 하락’은 이상 신호로 보아야 한다는 것이다. 일례로 부산 동래구 D아파트는 청약률이 45.8:1이었으나 실제 계약 단계에서는 30%에 가까운 미분양이 발생했다. 더욱이 올해 말까지 주택 인허가 물량이 약 70만가구에 이를 것으로 예상되고 올해 아파트 분양 물량만 해도 12월 분양 예정 물량을 합하여 52만 가구를 상회할 것으로 예상되어 부동산시장에 공급 과잉에 대한 공포감이 조성되고 있다는 주장이다. 실제로 지난 15년간 평균 공급량이 약 30만가구이고 2010년에는 약 17만가구로 최저치를 기록한 이후에 매년 20만~30만가구를 공급해 왔으므로 입주가 시작되는 2017년쯤에는 그 충격이 오리라는 것이다.

둘째, 최근 금융감독원이 부동산 집단대출 점검에 나서면서 건설사는 비상에 걸렸다. 지난달 말 시작된 우리은행, 농협중앙회의 집단대출 점검에 이어 국민은행마저 점검이 예정되어 있어 향후 분양 가능성을 면밀히 평가하여 대출을 결정하려는 과정에서 전체의 흐름이 꺾일 수 있다는 시나리오다. 이 과정에서 금리가 인상되고 과잉 공급된 지방이나 신용도가 떨어지는 중소 건설사는 집단대출이 이뤄지지 않을 수도 있다고 보고 있다.

정비사업에의 영향

낙관적인 입장이든, 비관적인 입장이든 분명한 것은 일정 지역, 일정 부분에 대한 조정은 불가피하다는 점이다. 서울의 경우 강남권과 강북권에 대한 시각이 다를 것이며, 서울과 수도권, 수도권과 지방의 경우 역시 달리 작용할 것으로 예상된다. 정비사업을 하다 보면 조합이 노력을 해서 해결할 수 있는 부면도 있고 그렇지 않은 부면도 있다. 우선적으로 할 수 있는 부면을 진행해 가야 할 것이다. 그러나 현실적으로 보면 조합이 아무리 노력을 하려 해도 시공자가 뒷짐을 지고 있는 탓에 일을 진행할 수 없어 애가 타는 경우가 다수 존재하는 것도 사실이다. 사실 이러한 일부 시공자는 사업을 진행하지도, 그렇다고 포기하지도 않고 시간만 보내고 있으며 이는 신의성실의원칙에서 벗어난 행태이다. 이에 앞으로 정비사업의 시공자 선정 과정 중에 반드시 옥석이 가려져야 한다고 생각한다. 어쨌든 조합의 입장이나 조합원의 입장에서 불확실성에 대처하는 방법은 최대한 분양 가능 순간까지 업무를 진행하여 분양 시기를 조절하는 방안이 나을 것으로 보인다. 또한 현 상황에서 분양이 가능한 조합은 관리처분을 준비하는 단계에서 고분양가 유혹에 빠져 최대의 이익만 향유하려 할 수 있다. 그러나 전체 시장의 시각에서도 바람직하지 않지만 조합의 입장에서도 행여 미분양으로 이어지게 되면 비단 해당 조합의 문제가 아니라 시장 전체를 교란하는 일이 될 것이다. 실제로 올해 강남권에서 분양된 아파트 가운데서도 무리하게 (3.3㎡당 평균) 4000만원을 고집하다 미분양이 다수 발생한 조합도 있는 것으로 안다. 통계를 고려해 보면 서초구의 전용면적 60㎡ 이하 아파트의 올해 평균 분양가는 전고점인 2014년보다 약 9%로 상승한 2685만원/3.3㎡이었다. 물론 해당 조합은 서초구 평균보다 위치도 좋았고 이른바 신(新)부촌으로 부상하고 있는 지역이라는 점을 고려한 것이지만 시장에서의 결과는 무리수인 것으로 판명되었다.

시장 상황이 불투명한 가운데 조합과 시공자들의 냉정한 판단과 신속한 대처가 필요해 보인다. 또 기왕에 계약이 이뤄진 구역에서는 일방적 입장만을 대변하지 말고 상생하려는 신의와 성실의 기본 원칙이 필요할 것이다. 그 밑바탕에는 ‘과유불급’의 정신이 반드시 깔려 있어야 한다고 본다.
 

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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