▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인

 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제14조제3항에서는 ‘추진위원회(이하 추진위)는 제16조제1항 및 제2항에 따른 조합설립인가를 신청하기 전에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 조합 설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다’는 규정을 두고 있다.

그러므로 창립총회란 도정법 제16조제1ㆍ2항의 동의서(① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업: 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상의 토지 소유자의 동의 요건, ② 주택재건축사업: 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지 면적의 1/2 이상의 토지 소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 3/4 이상의 토지 소유자의 동의, ③ 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때: 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의)를 징구한 이후 조합설립인가 신청 전에 개최하게 되는데, 통상 조합설립동의서, 조합 정관 작성 등 준비 단계가 마무리되면 추진위원장이 창립총회를 소집하게 된다.

따라서 창립총회는 조합설립인가 신청 전에 필수적으로 개최하여야 하고, 창립총회에서 조합 임원을 선임하고 조합 정관을 확정하게 되므로 조합 설립 행위의 일부를 구성하게 되는 것이어서 이러한 절차를 생략하는 경우 조합 설립 행위의 하자가 될 수 있다.

다만, 조합 설립을 위한 창립총회에서 조합장 등 임원 선임의 결의가 부결된 경우, 이 때문에 창립총회가 무효라고 보아야 할 것인지 문제되는데, 이와 관련하여 대법원은 2014년 10월 30일 선고 2012두25125 판결에서 “도정법 시행규칙 제7조제1항에서는 조합의 설립인가 신청서에 첨부할 서류로서 조합 정관, 조합원 명부, 조합설립동의서, 창립총회 회의록 등을 규정하는 한편, 제7호에서 ‘창립총회에서 임ㆍ대의원을 선임한 때에는 임ㆍ대의원으로 선임된 자의 자격을 증명하는 서류를 첨부하도록 정하고 있다. 이에 비추어 보면 조합의 임원이나 대의원을 반드시 창립총회에서 선임할 필요는 없으므로, 창립총회에서 조합장 등 조합 임원 선임의 결의가 부결되었다고 하더라도 이 때문에 창립총회가 무효라고 볼 수는 없다”고 판결한 바 있으므로, 창립총회에서 조합장 등 임원 선임의 결의가 부결되었을 경우에는 추후 임원 선임을 위한 총회를 새로이 개최하여 임원을 선임할 수 있을 것이다.

창립총회 소집 절차는 다음과 같다(도정법 시행령 제22조의2). 창립총회는 추진위원장의 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상의 요구로 추진위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 1/5 이상의 소집 요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상 이에 응하지 아니하는 경우 소집 요구한 자의 대표가 소집할 수 있다. 추진위는 창립총회 14일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석 자격 및 구비 사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송ㆍ통지하여야 한다. 창립총회에서는 ① 조합 정관의 확정, ② 조합 임원의 선임, ③ 대의원의 선임, ④ 그 밖에 필요한 사항으로서 사전에 통지한 사항에 대하여 처리하고, 이와 같이 소집된 창립총회에서의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합 설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다) 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합 임원 및 대의원의 선임은 제4항제1호에 따라 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.

위와 같이 창립총회를 진행하게 되면 반드시 회의록을 작성하여야 하고, 이러한 회의록은 총회 참석자 연명부와 함께 조합설립인가 신청 시 조합설립인가 신청서에 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하여야 한다(도정법 시행규칙 제7조제1항제4호).

창립총회는 재건축 결의의 유효 요건은 아니지만 도정법상 조합 설립 행위의 일부를 구성하게 되므로 이에 흠결이 발생하는 경우 조합 설립 행위에 중대한 하자가 될 수 있다.

따라서 창립총회 개최 통지가 결여된 경우, 권한 없는 자가 소집하거나 통지 기간을 준수하지 아니한 경우, 통지 방법을 잘못한 경우 등은 조합설립인가의 하자 사유가 될 수 있으므로, 추진위는 창립총회를 개최함에 있어서 이러한 점에 각별한 주의를 기울여야 할 것이다.

남기송 편집인  koreaareyou@naver.com

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