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| ▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인 | ||
모처럼 찾아온 분양시장의 활기는 그동안 침체되었던 정비사업에 활력을 불어넣어 주었다. 덕분에 수년간 답보 상태였던 여러 재개발ㆍ재건축 지역들이 활기를 띠고 있다.
여기 최근에 필자가 평가를 시행했던 한 구역이 있다. 시공자를 선정하였고 수도권에 소재하였는데도 불구하고 내부 사정으로 인해 사업이 수년간 정체 상태에 있었다. 내부 상황이 어느 정도 정리되던 차에 현 조합장이 지금의 부동산 시장 여건에 대해 고심을 한 후 ‘이 기회를 놓치지 말고 신속히 사업을 진행해야 한다’는 결정을 내리게 되었고 이후 행정청과의 긴밀한 협조를 통해 일사천리로 업무를 진행하여 올 상반기 막바지에 사업시행인가를 득하기에 이르렀다. 그 후 지난 몇 달간 그야말로 폭풍같이 질주하여 관리처분을 앞두게 되었다.
하지만 이때 시공자와의 협의 불충분이라는 ‘복병’을 마주하게 되었다. 조합 입장에서는 지난 수개월의 시간을 허락하여 주고 건설사들(해당 조합은 4개 사 컨소시엄으로 구성되어 있음)의 입장을 조율하여 결론을 내린 후 조합과 원만한 협의를 거쳐 업무를 진행하기를 요청하였음에도 불구하고 실제 뚜껑을 열어 보니 각인각색의 소리가 터져 나와 업무를 제대로 진행하기가 어렵고 천금 같은 시간만 소비하고 있어 답답해하고 있다.
이에 이하에서는 정비사업의 원만한 진행을 방해하는 요소들이 무엇인지 짚어 보고 이에 대한 예방책을 생각해 보고자 한다.
내적 이유 1 - 집행부에 대한 불신
아직도 재개발ㆍ재건축사업의 조합장을 하면 떼돈을 번다는 환상이 존재하는 것 같다. 물론 가끔씩 신문을 보면 조합장의 비리에 대하여 보도되곤 한다. 그래서인지 아니면 원래 막연하게 존재해 왔던 우리 사회의 비리라는 병폐가 신문 보도에 의해 확대 재생산되어서인지는 몰라도 많은 조합원들이 아직도 조합장을 비롯한 조합 임원들이 금품을 둘러싼 부조리에 개입한다고 믿는다. 물론 대다수 많은 조합장과 임원들은 자신의 시간을 희생하면서 업무에 매진하고 있다. 그러나 소수, 특히 환상을 꿈꾸는 소수의 어떤 이들이 조합 임원이 되기 위하여 정당한 절차를 밟지 않고 반칙을 저질러 당선이 되고 또 이 사실이 공개되는 순간 잠자던 불신은 마치 잠잠하던 불꽃에 휘발유를 들이부은 듯 확대돼 버린다.
이에 대응하여 조합원들은 꼭 해야 할 것만 빼고는 집행부에 협조를 하지 않으려 하게 된다. 이 경우 불신을 받는 집행부는 예를 들어 사업 수지를 악화시키는 법령 개정을 대비하려 사전에 업무를 진행하려 해도 근거가 명확한 회의 안건이 아니므로 이사회나 대의원회, 총회에서 부결될 가능성이 높아지고 그야말로 임기를 채우면서 정기총회나 진행할 수밖에 없는 상황에 몰리게 될 수 있다.
이러한 현상을 막기 위해서는 반드시 중립적인 선거관리위원회나 선거 방식이 필요하다. 후보자 중 조합을 위해 열심을 나타내 왔거나 그런 자질을 가진 사람을 뽑는 것이 마땅할 것이다. 그것이 인지상정(人之常情)이다. 이런 자질은 단순히 후보 자신의 사회 경력이나 학력을 의미하지 않는다. 필자는 중앙정부 차관 출신의 추진위원장도 보았지만 큰 성과는 없었다. 결과적으로 정비사업은 또 다른 분야이기 때문이다. 집행부 구성 과정이 건강해야 향후의 업무 추진도 건강해지고 신속하다. 참고로 최근에 일부에서 시범적으로 시행되고 있는 전자투표 방식은 경험을 들어 보면 공정성은 확보되나 구역 내 연로하신 많은 조합원들이 참여하기에는 현실적으로 어렵다고 한다. 보완이 필요한 부분이다.
또 한 가지. 집행부가 업무상 필요에 의해 협력 업체를 선정하는 경우에 있어서 첫째도, 둘째도 공정성과 명분을 잃어서는 안 될 것이다. 이를 잃는 경우 집행부는 불신으로 의심 받게 되며 곧 업무 진행 능력에 마비가 올 가능성이 높다.
내적 이유 2 - 토지등소유자 간 갈등
토지등소유자 간 갈등의 대표 사례는 사업을 진행하려는 측과 사업 진행에 반대하는 측의 갈등이다. 이러한 갈등이 해결되지 않는 경우 조합설립인가 취소 내지는 무효 확인을 구하는 소송까지 진행되는 등 극한 대립까지 가게 된다.
그런데 사업 진행을 반대하는 측은 둘로 분류된다. 사업 진행을 정말 원하지 않는 측과 사업 진행은 원하지만 어떤 이유로 외관상 사업 진행에 반대하는 측이다. 후자가 원하는 것은 사업 진행의 주도권, 즉 집행부로 일하는 것이다. 전자는 어쩔 도리가 없다. 사유재산이고 개인의 사정으로 개발을 원하지 않는 것은 개인의 자유이기에 인정되어야 한다. 그러나 후자는 해결되어야 하고 해결될 수 있으며 해결이 되는 경우 사업이 훨씬 원만하게 진행될 수 있다. 내부의 적이 더 무서운 법이다. 어제까지 임ㆍ대의원회에 참여한 사람이 어느 날 돌변하여 소위 ‘비대위’로 활동하는 경우 조합 입장에서는 상대하기가 훨씬 더 어려울 것이다.
이를 해결하기 위해서는 사업 초기(대개 구역 지정 전)에 인성과 조직력을 갖춘 사람이 사업을 이끌어 가는 게 바람직하다. 두루두루 참여를 보장하고 내부 간 균형을 이루도록 조직을 구성하므로 균형과 견제가 가능한 상황을 만드는 것이 중요하다. 초기에 누가 그런 희생을 하겠느냐는 의문이 들 수 있지만 초기부터 이런 희생을 해야 만이 잘 진행될 수 있는 사업이 바로 정비사업이다. 개개인의 입장에서는 자신의 집을 출자해야 할 만큼 크고 중대한 사업이라는 점을 기억해야 할 것이다.
전자, 즉 사업 진행에 원천적으로 반대하는 사람들에 대해서는 다음 호에 기술하겠지만 시공자 선정의 성패를 좌우할 수 있는 요소로 작용할 만큼 중요하다. 시공자는 사업 초기에 많은 자금이 투입되기를 원하지 않으며 이를 꺼린다(이는 재건축의 경우 매도청구의 소에 따른 매매 대금의 지급, 재개발의 경우 협의보상금 지급, 양자 공히 분양 미신청자에 대한 청산금 지급 등). 따라서 업무 진행을 위한 조직(추진위이거나 조합)이 구성된 후에는 전자의 수를 줄이도록 많은 노력과 정성을 기울여야 하며 그만큼의 가치가 있는 일임을 강조하고 싶다.
오학우 편집인 koreaareyou@naver.com
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