▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장/아유경제 편집인

이를 부동산시장에 접목하여 보면 어떠할까? 필자는 최근의 부동산 정책에 따른 향후의 파급효과를 이에 비할 수 있을 거라 생각한다. 침체된 주택시장을 살리기 위하여 인위적인 부동산 경기 부양 정책을 시행해 왔고 그 결과 가계 부채가 급속도로 증가하고 있으며 예전과는 다르게 경기는 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않는다. 앞으로 어떤 일이 일어날까? 지난 호에 이어 정비사업을 방해하는 나머지 요소들에 대하여 살펴보기로 한다.

내적 이유 3 - 주민들의 무관심과 동의율 저하

이 경우는 경기 침체와 지나친 사업성 저하가 원인이다. 경기 침체로 인하여 분양 가능성과 분양 단가가 떨어질 것으로 예상되고 이로 인하여 사업의 진행이 어려울 것으로 비관하는 주민들이 많을수록 사업의 초기 진행 자체가 어렵다.

특히 지금은 정비사업조합(이하 조합) 설립을 위한 동의서를 징구하기 전에 추정 분담금을 알려주도록 되어 있으니 주민들 사이에 주거환경 개선을 통한 재테크 차원의 정비사업을 진행하자는 공감대가 형성되어 있지 않으면 때를 놓치기가 십상이다.

이러한 상황에서는 중장기적으로 행정청에서 도시계획 차원의 지원이 필요할 것으로 사료된다. 지금의 정비 기본계획은 행정 편의적으로 설정되어 온 것이 사실이다. 그 틀 안에서 정비구역 지정이 진행되다 보니 사업성이 양호한 구역과 불량한 구역이 공존하게 되고 불량한 구역은 사업 진행이 더 어렵게 된다. 내주어야 할 기반시설이 많고 구역 내 거주하는 토지등소유자도 많고, 영업보상 대상이 되는 사업체가 많은 곳은 제갈공명이 와도 별도리가 없다. 향후에는 정비사업을 위한 기본계획, 정비구역 지정과 관련하여 사전에 도시계획심의 시 사업성/민감도 분석을 통해 ‘미세조정’을 의무적으로 거치게 한 후 계획의 수립ㆍ지정을 하도록 하는 것이 필요할 것으로 보인다.

외적 이유 1 - 행정청과의 갈등

「도시 및 주거환경정비법」은 ‘절차법’이다. 재개발ㆍ재건축사업을 진행하기 위하여 거쳐야 하는 절차를 규정한 법이란 얘기다. 실제로 용적률을 상한까지 올리기 위하여 많은 노력들이 기울여지고 있지만 이를 위해 검토되는 법률은 「수도권정비계획법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」, 항공법 등이 있고, 사업시행인가를 받게 되는 경우 다른 법에서 인가 등이 의제되는 법은 「주택법」, 「도로법」, 「농지법」 등 약 20여 가지에 이른다.

어떤 경우는 행정청과 협의를 해야 하고 또 어떤 경우는 인가를 받아야 한다. 어느 경우이든 현장에서는 매우 부담스러워 하는 것이 현실이다. 대표적으로 교육지원청과의 협의와 정비사업에 비판적인 시각을 가진 지자체장이 존재하는 일부 지자체가 그러하다. 안양시에 소재하는 일부 조합들은 교육지원청과 초등학교 건립 문제로 어려움을 겪었고, 서대문구의 경우 구청장이 1심에서 조합 설립이 취소된 경우 항소를 포기하는 등 선뜻 이해할 수 없는 일들이 일어난바 있다.

이 때문에 적어도 지역별 정비사업 협의체를 구성하여 대처하는 것이 필요할 것으로 보인다.

외적 이유 2 - 시공자 선정 및 사업 지연

지난 호에서 언급한 조합은 건설사 4개로 이뤄진 컨소시엄을 시공자로 하고 있다. 그런데 주관사의 지분이 30% 남짓하기에 애초에 나머지 3개 사를 이끌고 가기엔 역부족인 상황이었다. 시공자 선정 때는 그저 대형 건설사가 4개나 있으니 잘되겠지 했던 막연한 생각들이 실제 업무 진행 시 각 건설사가 서로 다른 목소리를 내어 조합 업무를 진행하는 데 큰 어려움이 있었다. 이 밖에도 어떤 조합에서는 시공자가 약속한 운영비를 지급하지 않아 어려움을 겪기도 하고, 사업비를 지급하지 않아 다음 절차를 밟지 못하고 조합 사무실의 문만 열고 있는 경우도 보게 된다. 이에 더해 시공자 선정 과정이 원활하지 못해 공사 조건이 조합 측에 불리한 경우 본계약 단계에 이르러서 추가 공사비로 인하여 관리처분에 애를 먹는 경우도 있다. 몇몇 야비하고 불성실한 기업들은 앞으로 반드시 시장에서 정보가 공유되어야 하고 입찰에 제한을 받는 제도가 있어야 할 것으로 보인다.

분명한 점은 건설사들도 영리를 목적으로 하는 기업이라는 점이다. 홍보 단계에서 그 좋은 분위기는 선정이 끝나면 ‘없던 일’이 된다. 이 경우 ‘준비된 선정’을 한 조합과 그렇지 않은 조합 사이에 커다란 결과의 차이를 맞게 된다. 시공자 선정 준비는 시간을 충분히 두고 미리 준비해야 한다. 내용이 알찬 입찰지침서, 이를 기초로 한 치밀한 공사계약(서)와 계약 체결 과정이 매우 중요하다. 더 덧붙이자면 충분한 운영비를 대여 받아 예비 자금을 마련해 두는 것도 향후 조합 운영에 숨통을 틔우는 길이라는 점이다.

지금 이 순간도 잠재적인 위험은 증가하고 있다. 지금 우리가 할 수 있는 일은 거대하고 그 깊이마저도 알 수 없는 잠재적이고 치명적인 위험을 피하려고 노력하는 것, 즉 신속하고 효율적인 정비사업의 진행일 것이다. 

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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